redazione dequo
06 dic 2019
Giurisprudenza

Differenza asta con incanto e senza incanto: come partecipare

Per partecipare a un'asta giudiziaria bisogna conoscere la differenza tra un'asta con incanto e senza incanto. Ecco quali sono le regole del gioco.

Sei alla ricerca di un immobile perché vorresti andare a vivere da solo o metter su famiglia? Una delle possibilità che potresti prendere in considerazione è la cosiddetta asta giudiziaria. Partecipare a un’asta e cercare di aggiudicarsi la casa dei propri sogni è meno complicato di quel che sembri.





Ciò che conta di più è conoscere la proceduta alla base del funzionamento dell’asta, qual è la normativa in vigore, ma soprattutto uno degli elementi più importanti quando si parla di asta giudiziaria: la differenza tra asta con incanto e senza incanto.





Di seguito sono riportate tutte le informazioni utili per partecipare a un’asta: per vincere non ti serviranno trucchi o strategie, ma ti basterà conoscere a fondo le regole.







Asta giudiziaria: cos’è





Un’asta immobiliare consiste nella vendita di un immobile che è stato pignorato a qualcuno, per motivi differenti. Chiunque può decidere di partecipare all’asta giudiziaria, tranne il debitore al quale l’immobile è stato pignorato.





Prima di dare il via all’asta, un tecnico incaricato da un giudice avrà il compito di redigere una perizia sull’immobile, contenente i seguenti elementi:









In quest’ultimo caso, chi si aggiudica l’immobile tramite asta dovrà inviare una lettera di diffida all’ex proprietario, indicando il termine ultimo in cui la casa dovrà essere definitivamente liberata.





Se invece l’immobile è occupato da un inquilino, e quindi è in vigore un contratto di affitto, chi si aggiudica l’asta sarà tenuto a rispettare la scadenza del contratto prima di potersi trasferire nella sua nuova casa.





Asta giudiziaria: come funziona





Un’asta giudiziaria è sempre caratterizzata da un prezzo di partenza dell’immobile, stabilito dal giudice, al quale spetta anche il compito di stabilire:





  1. i termini entro i quali devono essere presentate le offerte;
  2. l’udienza per la gara;
  3. la scadenza entro la quale pagare l’immobile vinto.




L’asta viene ufficializzata tramite un avviso d’asta che deve essere esposto per almeno tre giorni consecutivi presso il tribunale in cui si svolgerà l’asta stessa, così come su siti di settore, giornali e riviste.





Un immobile invenduto dopo tre tentativi, con un ribasso di un quarto rispetto al prezzo di partenza per ogni nuovo tentativo di vendita, può essere oggetto di una quarta asta a un prezzo ribassato del 50%.





Ci sono due tipologie di aste giudiziarie: quelle con incanto e quelle senza incanto: di seguito saranno elencate le differenze esistenti fra un’asta senza incanto e una con incanto.





asta con incanto cos'è




Cos’è l’asta con incanto





L’asta con incanto è una gara per l’aggiudicazione di un immobile alla quale può partecipare chiunque, fatta eccezione del debitore al quale la proprietà è stata pignorata, tramite la presentazione di un’offerta, che può essere fatta sia personalmente sia tramite un mandatario munito di una procura speciale.





Si aggiudica la competizione chi offre il prezzo più alto fra tutti i partecipanti: è il giudice stabilisce il prezzo di partenza e la cifra minima che può essere offerta dalle parti a titolo di rialzo.





Chi vuole partecipare a un’asta con incanto deve depositare la propria offerta presso la cancelleria del tribunale, all’interno della quale saranno contenuti:





  1. le specifiche sulla procedura e sui beni che si ha intenzione di acquistare;
  2. i propri dati anagrafici, il codice fiscale e il numero di telefono;
  3. eventuali altre indicazioni che potrebbero essere rilevanti ai fini dell’offerta.




Per presentare un’offerta è necessario versare una cauzione, rispettando i termini dell’ordinanza di vendita: nel caso in cui non si fosse gli aggiudicatari del bene, la cauzione verrà poi restituita. L’asta con incanto è valida anche se vi partecipa una sola persona e vi si può partecipare anche per via telematica.





Asta con incanto: come funziona





Il funzionamento di un’asta con incanto è il seguente:









L’assegnazione non è, però, definitiva: l’aggiudicatario potrà essere certo di aver vinto l’immobile soltanto nel caso in cui nei 10 giorni successivi nessuno faccia un’offerta più alta.





L’aggiudicazione è dunque provvisoria: nel corso dei 10 giorni è possibile da parte di un altro offerente il deposito di un’offerta più alta presso la cancelleria del tribunale, che viene accettata solo se:





  1. superi di un quinto il prezzo raggiunto nell’incanto;
  2. si versi anche una cauzione che sia il doppio rispetto a quella versata originariamente.




Nel caso di più partecipanti all’offerta al rialzo, viene indetta una nuova gara: anche il nuovo aggiudicatario dovrà attendere 10 giorni di tempo prima di potersi aggiudicare il bene in modo definitivo, che avviene soltanto quando il giudice pronuncia il decreto di trasferimento dell’immobile.





L’asta con incanto può dirsi dunque definitiva:









asta senza incanto cos'è




Differenza aste giudiziarie: cos’è l’asta senza incanto





Quali sono le differenze esistenti fra l’asta con incanto e senza incanto? Abbiamo visto che l’asta con incanto basa il suo funzionamento su una gara alla migliore offerta. Nell’asta senza incanto i partecipanti possono presentare la propria offerta in busta chiusa, consegnandola presso la cancelleria del tribunale e aggiungendo un 10% previsto come cauzione.





Nella busta, dovrà essere contenuta una dichiarazione nella quale sono riportati:





  1. i tempi e i modi in cui si intende effettuare il pagamento;
  2. il prezzo offerto, che deve essere necessariamente superiore rispetto al prezzo di base dell’immobile;
  3. la dichiarazione di essere residenti o di eleggere il proprio domicilio nel Comune del tribunale nel quale si svolgerà l’asta giudiziaria.




All’esterno della busta, il cancelliere del tribunale sarà tenuto ad annotare:









Asta senza incanto: come funziona





L’asta senza incanto è una tipologia di asta giudiziaria più riservata, nella quale l’offerta contenuta nelle buste presentate alla cancelleria del tribunale è segreta e irrevocabile.





La prima fase dell’asta senza incanto funziona nel seguente modo:









L’asta senza incanto viene aggiudicata alla persona che ha offerto in busta il prezzo più alto: nel caso in cui fosse stata presentata una sola offerta, sarà valida solo se supera di un quinto il prezzo di partenza fissato dal giudice.





L’aggiudicazione dell’immobile è definitiva fin da subito: non è quindi necessario dover attendere 10 giorni di tempo o un’eventuale nuova offerta al rialzo.





Ciò rende l’asta senza incanto la tipologia di asta giudiziaria preferita in quanto:





  1. più rapida;
  2. più sicura;
  3. più trasparente.




Asta senza incanto: l’offerta può essere rifiutata?





Ci sono alcuni casi nei quali un’offerta presentata può essere respinta. Si tratta nello specifico di:









Asta con incanto e senza incanto – Domande frequenti





Cosa vuol dire asta con incanto e senza incanto?

La differenza tra asta con incanto e senza incanto consiste nel fatto che l’asta con incanto è una gara al miglior offerente, nella quale si può presentare una proposta al rialzo anche dopo che un bene sia stato aggiudicato al termine dell’asta stessa (bisogna farlo entro 10 giorni). Un’asta senza incanto, durante la quale le proposte di acquisto vengono presentate in busta chiusa, consiste nel fatto che non è possibile presentare altre offerte dopo quella dell’offerente che ha lanciato il prezzo più alto. Ogni offerta è infatti segreta e irrevocabile.

Cosa si intende per importo a base d’asta?

In ogni asta giudiziaria il giudice che emette l’ordinanza di vendita stabilisce un prezzo di partenza dell’immobile: chi partecipa all’asta è tenuto a proporre un prezzo di acquisto maggiore rispetto alla base d’asta.

Cosa significa che l’asta è andata deserta?

Il termine asta deserta viene utilizzato per indicare un’asta durante la quale non ci sono state offerte. In questo caso il giudice può decidere di far ripartire l’asta: al quarto tentativo il prezzo base dell’immobile viene abbassato del 50% rispetto a quello iniziale.