17 lug 2020
Locazione

La cessione del contratto nel Codice Civile

Cosa comporta la cessione del contratto e qual è la differenza esistente con la sublocazione.

Il
contratto di locazione





Il contratto di locazione è un istituto giuridico nel quale il proprietario di un immobile ha il diritto di concederlo in affitto a un’altra persona in cambio del pagamento di un canone fissato in anticipo.





Il proprietario dell’immobile prende il nome di locatore, mentre l’inquilino è il conduttore, chiamato anche locatario. Il contratto di locazione è disciplinato dall’articolo 1571 del Codice Civile: può avere come oggetto non solo un bene immobile, ma anche un bene mobile.





Tra le caratteristiche del contratto di locazione ci sono il fatto che avvenga in modo consensuale e si perfezioni con la semplice volontà delle parti, che abbia una durata ben precisa e che sia a prestazioni corrispettive, nel senso che dal momento in cui viene stipulato sorgeranno degli obblighi sia da parte del locatore sia da parte del conduttore.







Cos’è la sublocazione





Cosa succede nell’ipotesi in cui la persona che ha firmato il contratto di locazione volesse dare in affitto l’immobile a una terza persona? A meno che nel contratto non sia presente esplicito divieto, questa ipotesi è contemplata dalla legge e prende il nome di sublocazione.





Ai sensi dell’articolo 1594 del Codice Civile, la sublocazione totale di un immobile può avvenire soltanto con il consenso del locatore. Si tratta di un contratto autonomo rispetto a quello di locazione, che porta all’instaurazione di un nuovo rapporto con un terzo soggetto chiamato subconduttore.





Quest’ultimo non si sostituisce a una delle parti, ma acquista semplicemente dal conduttore la facoltà di poter godere del bene. Nel caso di sublocazione parziale, il conduttore dovrà inviare una lettera raccomandata al locatore comunicando la presenza del subconduttore, la durata del contratto e quali sono i vani che sono stati sublocati.





Nel caso di immobili a uso non abitativo, il conduttore ha facoltà sia di sublocare l’immobile, sia di cedere il contratto di locazione senza avere il consenso da parte del locatore, al quale sarà comunque tenuto a dare comunicazione tramite lettera raccomandata con avviso di ricevimento.





Nonostante possano sembrare la stessa cosa, la sublocazione e la cessione del contratto sono in realtà due concetti differenti: ecco quali sono le differenze e cosa dice la legge a proposito della cessione del contratto.





cessione del contratto e sublocazione




Cosa
significa cessione del contratto





La cessione del contratto trova disciplina giuridica nell’articolo 1406 del Codice Civile e negli articoli successivi. Si tratta di un istituto giuridico attraverso il quale un soggetto, che prende il nome di cedente, trasferisce a un altro soggetto, chiamato invece cessionario, l’insieme dei diritti e degli obblighi che derivano da un contratto, con il consenso da parte del contraente ceduto.





Nell’articolo 1406 del Codice Civile si legge che “Ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l’altra parte vi consenta”.





In altri termini, attraverso la cessione del contratto viene ceduta da una parte contrattuale la sua posizione a un terzo soggetto, permettendo così al primo di svincolarsi dal rapporto giuridico.





La
cessione del contratto potrà avvenire in presenza di alcune
condizioni:









Un esempio di cessione del contratto può essere il caso in cui tra due persone, un negoziante e un fornitore, ci sia un vincolo contrattuale nel quale il fornitore è tenuto a far recapitare al negoziante un certo quantitativo di prodotti: il fornitore ha facoltà, con il consenso del negoziante, di cedere i suoi obblighi contrattuali a un soggetto terzo.





La forma della cessione del contratto





La forma della cessione del contratto dipende da quale sia l’oggetto del contratto ceduto: nel caso in cui si tratti di un diritto reale su un immobile, allora dovrà necessariamente avvenire in forma scritta.





Nell’articolo 1407 del Codice Civile viene stabilito che “Se una parte ha consentito preventivamente che l’altra sostituisca a sé un terzo nei rapporti derivanti dal contratto, la sostituzione è efficace nei suoi confronti dal momento in cui le è stata notificata o in cui essa l’ha accettata“.





Le conseguenze della cessione del contratto





La cessione del contratto libera il cedente dai suoi obblighi nei confronti del ceduto, come ribadito anche nell’articolo 1408 del Codice Civile. Tuttavia, il ceduto può dichiarare di non voler liberare il cedente e di conservare il diritto di agire contro di lui nel caso di inadempimento da parte del cessionario. Si parla, in questo caso, dello schema della cessione pro solvendo.





In tale evenienza, il ceduto ha l’obbligo di informare il cedente entro 15 giorni nel caso in cui si verificasse un inadempimento da parte del cessionario: se il cedente non viene informato non è comunque liberato dai suoi obblighi verso il ceduto, ma ha il diritto al risarcimento di un eventuale danno che è stato provocato dal cessionario.





Nell’articolo 1408 si legge infatti che “Il cedente è liberato dalle sue obbligazioni verso il contraente ceduto dal momento in cui la sostituzione diviene efficace nei confronti di questo.





Tuttavia il contraente ceduto, se ha dichiarato di non liberare il cedente, può agire contro di lui qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.





Nel caso previsto dal comma precedente, il contraente ceduto deve dare notizia al cedente dell’inadempimento del cessionario, entro quindici giorni da quello in cui l’inadempimento si è verificato; in mancanza è tenuto al risarcimento del danno”.





cosa significa cessione del contratto




Un’altra caratteristica della cessione del contratto è rappresentata dal fatto che l’istituto giuridico sia possibile solo a prestazioni corrispettive e solo nei casi in cui tali prestazioni non siano state ancora eseguite per intero dalle parti.





In caso contrario, il cessionario non avrebbe modo di poter subentrare totalmente nella posizione contrattuale del cedente, la quale comprende sia le situazioni giuridiche attive sia quelle passive, e la cessione si trasformerebbe semplicemente in quella che prende il nome di cessione del credito.





I rapporti con il cessionario





I rapporti che si instaurano tra le parti originarie del contratto e il cessionario sono disciplinati dall’articolo 1409 del Codice Civile. Nello specifico, viene stabilito che:





  1. il ceduto avrà facoltà di opporsi al cessionario soltanto sulle eccezione derivanti dal contratto originario, ovvero quelle che sono oggetto di cessione;
  2. non potrà opporsi alle eccezioni derivanti da altri rapporti esistenti tra le parti originarie del contratto, a meno che non siano state previste riserve al momento del consenso alla cessione del contratto.




Il cedente avrà l’obbligo di garantire al cessionario la validità del contratto, oltre che l’adempimento del contratto da parte del ceduto, ovvero la sua solvibilità.





Nell’articolo 1409 del Codice Civile si legge che “Il contraente ceduto può opporre al cessionario tutte le eccezioni derivanti dal contratto, ma non quelle fondate su altri rapporti col cedente, salvo che ne abbia fatto espressa riserva al momento in cui ha consentito alla sostituzione”.





Nell’articolo 1410 viene invece ribadito che “Il cedente è tenuto a garantire la validità del contratto. Se il cedente assume la garanzia dell’adempimento del contratto, egli risponde come un fideiussore per le obbligazioni del contraente ceduto”.





La differenza fra cessione del contratto e sublocazione





Alla luce di quanto detto finora, è possibile delineare meglio la differenza che intercorre fra la cessione del contratto e la sublocazione. Quest’ultima non sostituisce il primo rapporto di locazione, ma ne crea uno nuovo, che si affianca a quello originario.





Ne consegue che:









Nel caso di cessione del contratto di locazione si verificherebbe un subentro totale da parte del cessionario, che diventerebbe il nuovo conduttore: di conseguenza, in seguito alla cessione il primo conduttore non avrà più un rapporto giuridico con il locatore, ma quest’ultimo ne instaurerà uno nuovo con il cessionario, che non sarà un subconduttore, ma il conduttore effettivo.





In altre parole, nel caso di danno nell’immobile locato: