Condominio

Divisione spese legali tra i condomini: le sentenze in materia

Le sentenze più importanti che in Italia hanno trattato il tema della divisione delle spese legali tra i condomini.

Divisione spese legali in condominio: chi paga?





L’articolo 1123 del Codice Civile regola la ripartizione delle spese condominiali, che varia in relazione ai millesimi di proprietà o alla tipologia di servizio messo a disposizione per tutti i condomini: è il caso delle spese di gestione e manutenzione dell’ascensore o della pulizia delle scale, che saranno più elevati per chi abita ai piani alti.





Come funziona, invece, la ripartizione delle spese legali in condominio? Viene suddivisa in parti uguali o è previsto l’addebito nei confronti del condomino che ha perso la causa, sebbene l’intero condominio abbia ottenuto un vantaggio dall’intervento di un avvocato? Analizziamo qual è il meccanismo alla base della divisione delle spese legali in un condominio, alla luce di alcune sentenze.







Ripartizione spese legali condomino soccombente





Supponiamo il caso di un condomino che abbia fatto causa al proprio condominio: la persona in questione perde il processo. Il condominio può, in questo caso, addebitare al soccombente unicamente i costi liquidati dal giudice.





Per alcuni il condomino è tenuto a pagare anche le spese di precetto e le spese vive, ovvero le richieste di copie, registrazione o notifiche. Sono invece esclusi gli onorari dell’avvocato per gli atti di esecuzione, quali il pignoramento e le relative spese di iscrizione a ruolo.





In base a quanto stabilito da alcune sentenze della Corte di Cassazione, in pratica, l’assemblea condominiale non ha il diritto di imporre a un singolo condomino il costo delle spese legali relative a un processo nel quale è stata sancita la sua soccombenza.





Le uniche spese che
possono essere addebitate a un singolo condomino sono quelle liquidate in
seguito a una sentenza del giudice o nel decreto ingiuntivo, anche nel caso in
cui fossero inferiori rispetto alla parcella che l’avvocato ha presentato al
condominio.





Divisione spese legali tra condomini: quando ci si rivolge a un legale





Ci sono alcune situazioni che, nei condomini, possono verificarsi con una certa frequenza, per esempio quella nella quale l’amministratore di condominio sia costretto a rivolgersi a un avvocato:





  1. per il recupero crediti da parte di un condomino moroso;
  2. per garantire il rispetto del regolamento condominiale;
  3. per fare causa a una società assicurativa che si rifiuti di pagare il rimborso spettante a un condomino per un danno subito dal condominio.




A seconda della tipologia
di caso da trattare, l’azione del legale:









A prescindere dalla specificità della situazione, l’avvocato avrà diritto a un compenso per l’attività professionale svolta. Per comprendere meglio la ripartizione delle spese legali fra condomini, e la differenza tra i tentativi stragiudiziali e le liti giudiziali, è bene introdurre una distinzione fra:





  1. la azioni che partono dall’amministratore;
  2. le azioni che partono dall’assemblea condominiale.




Ripartizione spese legali condomino:
quando è l’amministratore a intervenire





Prendiamo come esempio il caso di un amministratore di condominio che stia esercitando un’azione di recupero credito contro un condomino moroso. L’avvocato al quale ci si è rivolti potrà intervenire:









Nella prima ipotesi, la spesa per il servizio svolto dall’avvocato, deve essere spartita fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, in quanto sulla base del già citato articolo 1123 del Codice Civile, si tratterebbe di una spesa “per la prestazione dei servizi nell’interesse comune”.





Cosa succede, invece, nel caso di azione giudiziaria? La sentenza n. 1629 del 23 gennaio 2018 ha ribadito che è “da considerare nulla per impossibilità dell’oggetto la deliberazione dell’assemblea che, con riferimento ad un giudizio che veda contrapposti il condominio ed un singolo condomino, ponga anche a carico di quest’ultimo, pro quota, l’obbligo di contribuire alle spese sostenute dallo stesso condominio per il compenso del difensore o del consulente tecnico di parte nominati in tale processo, trattandosi di spese per prestazioni rese a tutela di un interesse comunque opposto alle specifiche ragioni personali del singolo condomino”.





In altri termini, l’assemblea condominiale non può stabilire a priori che le spese legali da sostenere per il recupero credito siano a carico del singolo condomino contro il quale si sta agendo.





La situazione cambia solo se:





  1. è il condomino che decide di pagare quanto gli spetta, in quanto se l’amministratore è stato costretto a ricorrere a un avvocato, la colpa è sua;
  2. è il giudice a stabilire l’addossamento totale delle spese al singolo condomino tramite un provvedimento giudiziario.




ripartizione spese legali condominio




Ripartizione spese legali condomino: quando l’azione parte dall’assemblea





In questo caso, la situazione è abbastanza diversa nella misura in cui l’articolo 1132 del Codice Civile prevede che “qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all’amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza”.





Nella pratica, le spese che derivano da una soccombenza dovranno essere divise dai condomini che hanno scelto di non dissociarsi dalla lite. Questo principio è stato ribadito dallo stesso Tribunale di Roma, con la sentenza n. 13821 del 22 giugno 2009, nella quale si legge che la deliberazione





dell’attribuzione delle spese legali ai condomini […] che si sono ritualmente dissociati è nulla, perché in violazione della norma dell’art. 1132 c.c. che, contemperando l’interesse del gruppo con quello del singolo, riconosce al dissenziente di sottrarsi agli obblighi derivanti dalle delibere assunte”.





Parte della Giurisprudenza si discosta dunque dalla dottrina per la quale il soggetto che si è dissociato dalla lite, non dovrà pagare le conseguenze della soccombenza, ma sarà tenuto al pagamento di tutte le spese legali poiché, come ribadito nell’articolo 1132 del Codice Civile, “se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente”.





Divisione spese legali condominio: le liti condominiali





In condominio possono
verificarsi in genere due tipologie di liti:









Nel caso in cui non si volesse partecipare a una lite condominiale, si ha la possibilità di poter esercitare il proprio dissenso: per farlo, sarà necessario l’invio di una lettera raccomandata A/R, che dovrà essere indirizzata all’amministratore di condominio entro 30 giorni dalla delibera condominiale. Si sarà comunque tenuti a pagare gli oneri delle spese stragiudiziali e le spese legali.





Nel caso in cui ci fosse una lite fra due condomini che si concludesse con un’azione giudiziaria, dovrà essere il Giudice a stabilire a quale soggetto spetterebbe il pagamento delle spese processuali.





Cosa succede nei casi in cui un condomino ha subito un danno per una delibera del condominio alla quale si era opposto? Il condomino riceverà un risarcimento per il danno subito, ma sarà comunque tenuto a dividere le spese legali e quelle relative alla ristrutturazione.  





Divisione spese legali condominio: le liti contro terzi





Qualora la causa fosse stata intentata da un soggetto terzo nei confronti nel condominio, ogni condomino sarà tenuto a partecipare al pagamento delle spese, compreso l’eventuale condomino che ha manifestato ufficialmente il proprio dissenso dalla lite:









Divisione spese legali tra i condomini – Domande frequenti





Chi paga le spese legali nel caso in cui un la colpa fosse di un solo condomino?

Ai sensi dell’articolo 1123 del Codice Civile, si avrebbe a che fare con una spesa per la prestazione dei servizi nell’interesse comune” e di conseguenza le spese legali dovrebbero essere sostenute da tutti i condomini.

Cosa succede se il condomino è soccombente nei confronti del condominio?

Il condomino sarà tenuto a pagare le spese conseguenti alla soccombenza ed eventuali altri costi, come il precetto o i costi vivi, ma le spese legali dovranno comunque essere divise con il resto del condominio in quanto tutti stanno traendo un beneficio dall’esito della sentenza.

Cosa accade se il condomino coinvolto in un contenzioso vince?

In questa evenienza, le spese legali dovranno essere sostenute da tutti i condomini, anche coloro i quali hanno espresso il dissenso dalla lite, tranne che dal condomino che è stato danneggiato.

Quali spese sono tenuto a pagare se compro in un condominio nel quale è in corso una lite?

Nella pratica, nessuna, in quanto tutte le spese sarebbero a carico del vecchio proprietario.