Oneri condominiali: il nuovo proprietario deve pagare gli arretrati al condominio?

Il nuovo proprietario è tenuto a pagare al condominio gli arretrati anche se antecedenti l’acquisto dell’immobile? A questa domanda risponde il nostro codice civile sancendo una responsabilità solidale tra nuovo e vecchio proprietario per le spese relative all’anno in corso ed a quello precedente la vendita, ed una responsabilità esclusiva del venditore per le spese passate.

 

Non di rado accade che l’acquirente di un immobile sito in condominio venga chiamato a pagare le spese condominiali relative gli anni precedenti la vendita. Spesso, infatti, i nuovi proprietari si vedono recapitare lettere dagli amministratori di condominio contenenti richieste di pagamento di oneri condominiali relativi ad anni diversi da quello in cui è stato acquistato l’immobile e che, quindi, in teoria dovrebbero essere pagate dal venditore. In questi casi, ci si chiede se tali richieste siano legittime o meno e se il nuovo proprietario possa essere obbligato a pagare gli arretrati.

Orbene, il codice civile, all’art. 63, comma 4 delle disposizioni attuative, dispone che “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente” .

La legge, quindi, opera una distinzione tra spese relative l’anno in corso e quello precedente l’anno di vendita, e spese passate. Per le prime, il nuovo proprietario è tenuto al pagamento insieme al venditore in solido. Ciò significa che l’amministratore di condominio può, indifferentemente, richiedere il pagamento all’acquirente o al venditore e pretendere l’adempimento. Per gli oneri passati, invece, è responsabile in maniera esclusiva il vecchio proprietario. Pertanto, facendo un esempio, se il rogito è stato stipulato nel 2016, l’acquirente può essere tenuto a versare gli oneri condominiali anche se relativi all’anno 2015. Mentre per quelli del 2014 e precedenti sarà tenuto solo il venditore.

Questo principio, inoltre, è inderogabile: ciò significa che tale regola trova sempre applicazione restando indifferenti le eventuali diverse pattuizioni stipulate dalle parti che non hanno, così, alcuna rilevanza per il condominio, ma che hanno valore esclusivamente interno.

Ovviamente, il nuovo proprietario che ha pagato gli oneri inerenti a periodi antecedenti la vendita ha diritto di rivalsa nei confronti del venditore e può farsi restituire da quest’ultimo quanto ha pagato.