utente 1550
09 mag 2020
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Compravendita

Gentile avv., Il quesito che le sottopongo riguarda un immobile che sto per acquistare. Una volta visionato lo stesso, noto che ci sono in due camere macchie di infiltrazioni tuttavia l'agente immobiliare mi tranquillizza che tali macchie si erano formate poichè c'erano appoggiati dei mobili. In ogni caso firmo la proposta di acquisto che poi successivamente viene accettata. Fra circa 1 mese faremo il preliminare. A tal proposito la mia domanda è la seguente: se nel preliminare posso inserire la clausola che il venditore mi deve garantire dei vizi dell'immobile e se si nel caso che la parte venditrice non fosse d'accordo alla clausola aggiunta sarebbe lui a tirarsi indietro e a restituire il doppio della caparra versata? Grazie della risposta e distinti saluti.
Risposte degli avvocati
domenico russo
Avvocato civilista
Salerno
10 mag 2020

Nel contratto preliminare la garanzia per i vizi non è prevista, in quanto l’art 1490 c.c. la prevede solo per il definitivo, consentendo anche una rinuncia alla stessa (ma deve essere accettata dal promissario acquirente, e non ha effetto se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa. Se vi sono vizi che non sono stati risolti prima del definitivo consente di chiedere, in via alternativa, la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore, ovvero la condanna di quest'ultimo ad eliminare a proprie spese i vizi della cosa , o, anche la richiesta di riduzione del prezzo. In un caso (decisione di appello del 2005, riformata in Cassazione, ma per altri aspetti) ho rilevato la condanna del venditore al pagamento del doppio della caparra, oltre alla risoluzione del preliminare, in conseguenza della mancata stipula del definitivo per presenza di GRAVI vizi alla cosa promessa in vendita. La conoscenza dei vizi prima del preliminare può pregiudicare la difesa del promissario acquirente. Spero di aver risolto i Suoi dubbi, sia pure in questa fase di parere sommario. In caso di necessità dovremo approfondire.


marco sansone
Avvocato civilista
Vallo della Lucania
09 mag 2020

Il "preliminare", o "compromesso" è un contratto, che presuppone un accordo. Detto accordo deve riguardare qualsivoglia aspetto ed è necessario che su ogni singolo dettaglio vi sia il consenso da parte di chi vende e di chi acquista. Detto ciò è naturale che Lei possa far inserire tutto quel che ritiene, a patto che la Controparte accetti. Ritengo necessario che Lei espleti al momento della sottoscrizione un sopralluogo al fine di vedere le condizioni dell'immobile ed inserire eventuali richieste specifiche. Tenga presente che il venditore deve garantirLe che non vi siano "vizi della cosa venduta". Ove Lei dovesse ravvisarne, sarà tenuto a denunciarli. Se non dichiarati precedentemente, detti vizi possono - a seconda della gravità - generare una riduzione del prezzo o la restituzione di quanto versato. Non del doppio, poiché il tutto non potrà configurarsi come "inadempimento" della Controparte, bensì come una "giusta causa" di risoluzione contrattuale. Se ha bisogno di chiarimenti o supporto, può scrivermi su marco()avvsansone.it Nella scheda trova anche il riferimento telefonico.