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22 dic 2020
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Danni per mancata vendita box auto
Buongiorno, vi scrivo per una consulenza legale sulla situazione che sto vivendo per l'acquisto di un box auto all'interno di un'autorimessa in ristrutturazione da parte della società DR. L'acquisto sarebbe dovuto essere direttamente con la società DR. A luglio 2020 ho firmato una proposta di acquisto per il box ancora in ristrutturazione. Tale proposta è un accordo tra le parti in cui io consegno 5.000€ di caparra e mi impegno a pagare il saldo alla data di consegna dell'immobile completo dei lavori indicati in un allegato e "contestualmente alla sottoscrizione dell'atto notarile di compravendita da stipularsi entro e non oltre il 29 ottobre 2020." I lavori non sono terminati entro ottobre e da settembre il box ha presentato delle infoltrazioni d'acqua mai risolte dal venditore. A dicembre la DR ha finalmente contatto l'amministratore del condominio sovrastante per la risoluzione del problema, hanno fatto il sopralluogo e verificato le azioni da fare le cui spese sarebbero state pagate dalla Delia Re e io ho accettato la proposta iniziale dell'amministratore unico della DR di posticipare la stipula della compravendita al termine dei lavori. Tale amministratore però ha cambiato idea e mi ha imposto di acquistare il box entro il 23 dicembre senza voler fissare con il condominio una data di completamento lavori, altrimenti non mi avrebbe venduto il box e mi avrebbe restituito la caparra. Io nel frattempo ho già sostenuto le spese per l'istruttoria del mutuo, per la perizia tecnica e per l'assicurazione dovuta al fatto che l'immobile è stato acquistato a seguito di una donazione. Vorrei chiedervi cortesemente un vostro parere sull'azione legale da compiere per il risarcimento delle spese sostenute e i danni immateriali subiti (da luglio a dicembre). Vi ringrazio.
Risposte degli avvocati
22 dic 2020
Buongiorno, premesso che occorrerebbe prendere visione della proposta di acquisto sottoscritta e accettata tra le parti, onde poterLe dare un parere completo. La caparra confirmatoria ha la funzione di prevedere anticipatamente il risarcimento del danno in caso di inadempimento. Con la conseguenza che se è inadempiente Lei il venditore potrà recedere dal contratto e tratterrà la caparra confirmatoria. Se è il venditore ad essere inadempiente, Lei potrà recedere dal contratto e pretendere il doppio della caparra confirmatoria. Da quanto racconta, alla data prevista di consegna, il 29 ottobre 2020, il box auto non era ancora disponibile in quanto i lavori non era ancora terminati. Pertanto, in linea di principio, Lei ha due possibilità: 1) invitare una diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. con l'invito al Venditore a consegnare il box privo di vizi (infiltrazioni) e completo entro 15 gg. con l'avvertimento che in mancanza il contratto si intenderà risolto e potrà pretendere il doppio della caparra; 2) in alternativa può, ex art. 1385 comma 3, chiedere in giudizio l'esecuzione del contratto con risarcimento di tutti i danni patiti (prima di agire in giudizio consiglierei sempre una formale diffida a mezzo raccomandata A/R alla consegna con richiesta di risarcimento danni). In ogni caso, nessuno può imporLe di acquistare un'immobile con infiltrazioni (non può acquistare un immobile i cui vizi sono noti all'acquirente). Resto a disposizione per una consulenza più approfondita. Cordiali saluti. Avv. Antonino Ercolano - antoninoercolano()hotmail.it
22 dic 2020
Buongiorno,
previa visione della proposta di acquisto a Sue mani, sarebbe necessario procedere con un tentativo di mediazione obbligatoria prima di procedere con un giudizio civile.
Se ha necessità, anche solo per una consulenza, mi può contattare senza impegno ai recapiti indicati nel mio profilo.
Resto a Sua disposizione e La saluto cordialmente.
Avv. Fabio Casaburo
22 dic 2020
Buongiorno, occorre avviare un'azione civile.
Se ha bisogno di un avvocato, può contattarmi in privato.
Cordiali saluti.
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