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11 apr 2020
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Disdetta contratto di locazione abitativo transitorio
Buonasera, l'oggetto è la disdetta, prima della scadenza naturale, di un contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria per le esigenze abitative degli studenti universitari. A causa della mancanza di disponibilità a collaborare del proprietario, al quale è stato proposto inutilmente di rivedere il canone di locazione in seguito all'emergenza COVID-19, sono costretto a dare la disdetta del suddetto contratto prima della sua naturale scadenza. La clausola prevede 90 giorni di preavviso e normalmente il pagamento dei canoni mensili scade il 15 di ogni mese. Se io mando la raccomandata il 14/04/2020, dovrei pagare i canoni del 15/04+15/05+15/06 2020, ma NON pagare anche quello in scadenza il 15/07/2020, perchè i 90 giorni di preavviso scadrebbero il 13/07/2020. E' corretto?
Risposte degli avvocati
13 apr 2020
Buongiorno,
da quanto ho potuto capire dalla formulazione della sua domanda, a lei interessa soltanto sapere se la disdetta presentata tramite raccomandata ar, in data 14.04.2020, le consentirebbe di non pagare la mensilità con scadenza il 15.07.2020. Le ricorderei sul punto come il d.p.r. n. 68 del 11.02.2005, riconosca anche alle comunicazioni inviate tramite pec, lo stesso valore legale delle comunicazioni inviate tramite raccomandata ar, per cui la forma di trasmissione dell'atto di recesso, secondo tale modalità, potrebbe rappresentare una valida alternativa alla comunicazione legale per mezzo del servizio postale. Tale elemento, a parere dello scrivente, assume rilevanza in quanto in materia di risoluzioni contrattuali per finita locazione, l'atto produce efficacia legale nel momento in cui viene a conoscenza del locatore. Infatti, la disdetta è ricompresa nell'alveo degli atti unilaterali recettizi che, a norma dell'art. 1334 c.c., producono effetti dal momento in cui vengono conosciuti dal destinatario della comunicazione. Pertanto l'utilizzo di modalità di comunicazioni legali, alternative alla lettera raccomandata ar, potrebbe ridurre notevolmente i tempi utili alla produzione degli effetti legali di un atto giuridico. Tale parere è peraltro in linea con un consolidato orientamento giurisprudenziale di merito e di legittimità, che ha assunto carattere maggioritario.
Cordiali saluti.
12 apr 2020
Se il contratto prevede che il canone è versato in via anticipata, è corretto.
12 apr 2020
Gent.le Utente
La disdetta è un atto recettizio, vuol dire che produce i suoi effetti solo nel momento in cui il destinatario ne viene a conoscenza. Motivo per cui, ai fini di cui sopra, sarà rilevante la data di consegna della raccomandata A/R al destinatario e non la data di spedizione.
Conseguentemente, Se la scadenza contrattuale è il 15 Luglio 2020, probabilmente la disdetta inviata risulterà tardiva e non produrrà lo scioglimento anticipato. Ciò dipenderà molto dai tempi tecnici di consegna da parte di Poste Italiane, soprattutto in questo particolare periodo.
Cordialmente Avv. Vincenzo Lo Gerfo
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