utente 5115
14 gen 2021
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Locazione, successione mortis causa, Contratto non scritto.

Buonasera Avv., Vi illustro la situazione nel dettaglio. Nel dicembre del 2019 mia madre, intestataria del contratto di locazione regolarmente registrato, purtroppo viene a mancare. il 30/12/2019 inviamo (io e mia sorella) al proprietario la disdetta del contratto di locazione avvalendoci della facoltà di recesso per gravi motivi (art.3 comma 6 L. 431/98) con un preavviso di 4 mesi. Tale preavviso scadeva lo scorso Aprile in pieno lockdown (non dandoci la possibilità di cercare un'altra sistemazione) e, insieme al proprietario, siamo arrivati ad un accordo (dimostrabile con messaggi scritti dove veniva richiesto il pagamento) di x euro al mese, tutti pagati tramite bonifico. Tale ammontare x era ovviamente, per la situazione, inferiore al canone del precedente contratto. Il proprietario comunicava che per accettare tali condizioni lo si doveva fare solo in presenza di un "vantaggio fiscale" da parte sua. Questi pagamenti avvengono regolarmente dal 04/19 al 11/20. il giorno 13/01 mi viene notificato, per la prima volta e senza aver ricevuto nessuna diffida precedente, dall'ufficiale giudiziario che eravamo stati citati dal proprietario per morosità e sfratto con causa preliminare fissata per il prossimo 25/02. La mie domande sono: Se abbiamo inviato la disdetta quando è mancata mia madre e non siamo quindi subentrati in alcun tipo di contratto, e non ne abbiamo stipulato uno in forma scritta, come può farci una causa di sfratto per morosità? Non si è estinto il contratto in capo a mia madre? Non ci troviamo nella situazione di "affitto in nero"? Grazie per la disponibilità.
Risposte degli avvocati
21 gen 2021

Ritengo che sia necessario un approfondimento mediante la lettura della documentazione in suo possesso. se ritiene potremmo fissare un appuntamento per discutere del caso


antonino ercolano
Avvocato civilista
Sant'Agnello
14 gen 2021

Gentilissimo Utente, premetto che occorrerebbe prendere visione del contratto di locazione nonchè dell'intimazione di sfratto per morosità notificata per comprendere meglio la vicenda e fornirLe una consulenza più precisa. In linea generale, alla morte del conduttore subentrano nel contratto il coniuge, gli eredi, i parenti ed affini con lui conviventi (art. 6 L. 392/1978). L'art. 1614 c.c. prevede che: "Nel caso di morte dell'inquilino, se la locazione deve ancora durare per più di un anno ed è stata vietata la sublocazione, gli eredi possono recedere dal contratto entro tre mesi dalla morte. Il recesso si deve esercitare mediante disdetta comunicata con preavviso non inferiore a tre mesi". L'art. 3 comma 6 L. 431/98 da Lei citato disciplina, in linea generale, le ipotesi di recesso per gravi motivi. Benchè la morte sia certamente un grave motivo, può anche trovare applicazione tuttavia la disciplina specifica dell'art. 1614 c.c. laddove ricorrano i requisiti indicati dalla norma. Gli accordi di riduzione del canone devono essere pattuiti per iscritto e registrati. Ritengo, in realtà, che il contratto sia legittimamente cessato alla scadenza del preavviso, se regolare. Gli importi versati dopo tale data potranno intendersi versati e pattuiti a titolo di indennità di occupazione. Il locatore non può procedere con lo sfratto per morosità nel caso di specie. Occorre, pertanto costituirsi in giudizio e contestare le pretese del locatore. Se ha necessità di assistenza o consulenza se vuole mi può contattare, tramite il mio profilo. Cordiali saluti. Avv. Antonino Ercolano - antoninoercolano()hotmail.it