utente 681
25 feb 2020
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Tipo di contratto d'affitto

Buongiorno, ho l'esigenza di stipulare un contratto d'affitto FRAZIONATO (una parte del mio appartamento dove risiedo) ad una una studentessa che risiede fuori sede. Desidero consiglio sul tipo di contratto più idoneo, la durata minima, e se la persona non essendo residente nel mio appartamento, ed occupandolo pochi giorni all'anno, per 9 mesi circa ogni anno, se è tenuta a pagare la tassa sui rifiuti. Inoltre vorrei consiglio su come suddividere il canone, ovvero cifra della locazione ( la cifra su cui dovrò pagare la cedolare secca), più suddivisione di una parte delle spese condominiali, contributo per utenze e internet fibra. Avuto da voi queste informazioni, sarà poi mio impegno far redarre da voi il contratto e pagarvi il servizio. Grazie Alessandro F.
Risposte degli avvocati

Buongiorno, in relazione al quesito da Lei posto Le preciso quanto segue. Il contratto di locazione che Lei vorrebbe predisporre è un contratto di locazione parziale, il quale può avere la medesima durata del corrispettivo contratto di locazione \"completo\". La peculiarità di questo genere di accordi sta nel fatto che ad essere locata non è l'intera abitazione, ma solamente una sua parte. Come per ogni altra locazione, questa può prevedere la presenza di mobilio (ammobiliata) oppure no (non ammobiliata). In ogni caso è bene individuare chiaramente quali parti dell'unità immobiliare sono concesse in locazione con utilizzazione esclusiva e, di contro, quali sono parti comuni con gli altri coabitanti, eventualmente specificando anche se esistono zone dell'abitazione completamente escluse dall'accordo. Chi concede in locazione parziale un'unità immobiliare ad uso abitativo può aderire al regime della cedolare secca, ossia quella forma di tassazione che prevede un'unica imposta sostitutiva delle varie applicabili al contratto di locazione ed ai redditi derivanti. Il contratto di locazione parziale se ha durata superiore ai 30 giorni deve essere registrato. L'Agenzia delle Entrate, con una propria circolare esplicativa del 2011 (circ. n. 26/E dell'1 giugno 2011), ha altresì specificato che l'adesione al regime di cedolare secca per la prima locazione parziale vincola a questo regime anche per le successive. La stessa Agenzia ha altresì chiarito che nel caso di locazione parziale dell'abitazione principale, è dovuta la sola IMU \"nel caso in cui l'importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione\", mentre sono dovute siamo l'IMU che la cedolare secca (o l'IRPEF) nel caso in cui l'importo del canone di locazione \"sia di ammontare superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%\". La studentessa se non traferisce la residenza nella Sua abitazione dovrà almeno traferire il domicilio. Per quanto riguarda il pagamento della tassa rifiuti, la Tari, ossia l’imposta sulla spazzatura, grava su chiunque possegga (proprietario) o detenga (inquilino, comodatario, usufruttuario, ecc.) un immobile. Conta quindi la relazione tra il contribuente e il bene. Per cui, se di norma il versamento della Tari grava sul titolare dell’appartamento, in caso di affitto l’imposta è dovuta dal conduttore. Se però la durata della locazione è inferiore a 6 mesi, a pagare la Tari deve essere il locatore, salvo che nel contratto sia stato espressamente previsto l’addebito forfettario della quota all’inquilino, all’interno del canone di locazione. Padrone di casa e affittuario possono regolarsi in modo diverso e stabilire, nel contratto di locazione, che a versare l’imposta sia il primo. In tal caso, però, l’accordo vale solo tra le parti e non per il fisco (o meglio il Comune); l’ente locale resta perciò autorizzato a riscuotere la tassa dall’affittuario, a prescindere dai patti intervenuti con il locatore. Resto a Sua disposizione per ogni Sua eventualità. Cordialmente. Avv. Stefania Panzitta (info@avvocatostefaniapanzitta.it; Via Pasubio n. 7- Vanzago (MI))


vanessa valeria vianello
Avvocato civilista
Milano
25 feb 2020

Buongiorno, La “locazione parziale” dell’immobile ove si risiede a titolo di abitazione prima casa è possibile in via generale quale forma di locazione anche se non espressamente prevista da un testo normativo ad hoc. Ciò detto, per quanto riguarda la tipologia di contratto, la locazione parziale può essere applicata alle varie tipologie contrattuali ad uso abitativo previste dalle varie normative: quindi, a titolo di esempio sia quella ad uso abitativo a canone liberamente pattuito (4+4) sia quella ad uso studenti universitari. Nel caso specifico, poiché si tratta di una studentessa universitaria non vi sarebbero particolari problemi ad utilizzare la formula del contratto di locazione per studenti universitari, dovendo in questo caso avvertire della necessità di rispettare alcuni vincoli: il contratto deve riguardare un immobile sito nel Comune ove ha sede l’Università frequentata dalla studentessa e la durata deve andare da minimo 6 mesi a massimo 36. Inoltre, la normativa prevede la necessità del rispetto di varie clausole contrattuali a tutela dello studente (ad es. divisione spese condominiali) ed il Comune può imporre il rispetto di determinati parametri per il calcolo del canone di locazione che normalmente è sensibilmente più basso dei livelli di mercato. In generale il mancato rispetto dei parametri e delle clausole sopra citati può comportare la nullità del contratto. Per quanto riguarda la tassa rifiuti, si deve considerare che una componente della stessa varia in funzione del numero degli occupanti l’immobile e conseguentemente sarà necessario trovare un accordo con il conduttore onde contemperare gli interessi di entrambi. In generale, quindi, una parte della tassa rifiuti va posta a carico della studentessa (previo accordo con il locatore). Per quanto riguarda la suddivisione spese di condominio e dei consumi delle utenze, si tratta di trovare un equo accordo con la controparte. In generale, tuttavia, va osservato che un contratto (4 + 4) a canone liberamente pattuito con l’inserzione di determinate clausole atte a mitigare il preavviso di cessazione del rapporto comporta meno vincoli rispetto al contratto ad uso studenti universitari. A complemento, aggiungo che non risulta chiara la sua domanda sulla suddivisione del canone che mi pare possa essere riferito al canone di locazione. Nel caso lei non sia il proprietario dell’immobile, debbo avvertirla che il contratto da lei stipulato con l’eventuale proprietario potrebbe contenere un divieto alla sublocazione. Per ulteriori informazioni e/o un contatto telefonico preventivo senza impegno, non esiti a contattarmi al n. 345/2146424 o via email a: vv.vianello@gmail.com. Opero su Milano e provincia. Cordiali saluti, Avv. Vanessa V. Vianello


antonio d`aronzo
Avvocato tributarista
Milano
25 feb 2020

Buongiorno, le clausole contrattuali possono essere inserite senza alcun problema. Per preparare il modello contrattuale, la mia tariffa è pari a 200,00€, comprensiva anche dei vari colloqui per concordarne il contenuto. Le lascio la mia email avv.daronzoantonio@gmail.com