utente 4754
16 dic 2020
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Vendita immobile durante causa tra locatore e conduttore

Salve, sono una comproprietaria di un immobile che ho ricevuto in eredità insieme ad altri 5 coeredi, il de cuius aveva dato in locazione l'immobile quando ancora era in vita, pertanto tutti e 5 siamo subentrati in questo contratto d'affitto mentre era in corso d'opera, si tratta di una locazione a uso diverso da quello di abitazione, più specificatamente di uno studio medico. Qualche mese fa il conduttore ci fa sapere che se ne vuole andare e ci manda un preavviso di disdetta che non rispetta il termine di comunicazione anticipata dei 6 mesi, inoltre ci propone di acquistare tutti i miglioramenti fatti (ai sensi dell'art. 1593 c.c.) ad un prezzo eccessivamente sproporzionato (il triplo del valore commerciale di questi oggetti, parametrati ad un preventivo di spesa fatto da noi), se non avessimo accettato ci ha preannunciato che avrebbe smontato e portato via tutti i prodotti da lui citati, tra questi venivano inquadrate come addizioni anche elementi strutturali come i pannelli in cartongesso, o la struttura portante dei pannelli del tetto (oggetti quindi non qualificabili come addizioni semmai come miglioramenti, per giunta fatti di sua spontanea iniziativa e senza darne alcun tipo di comunicazione preventiva), decidiamo pertanto di mandare una diffida dall'avvocato in cui si intima a non toccare nulla in quanto tali oggetti non sono assoggettabili all'art. 1593 c.c., e si intima inoltre a ripresentare la disdetta dal contratto che rispetti il termine dei sei mesi. Ieri sono venuto a sapere che noncurante di ciò, il conduttore ha portato degli operai nell'immobile e sta smontando tutto, compresi anche quegli oggetti che non potrebbe toccare. Appare evidente che in qualità di comproprietari saremmo costretti a citarla in giudizio per il nocumento che arrecherà all'immobile asportando anche ciò che non gli compete. Ciò detto a titolo di premessa, la mia domanda è la seguente: La causa civile in questione potrebbe pregiudicare la vendita dell'immobile? cioè a livello legale l'immobile resterebbe bloccato, oppure potremmo comunque procedere alla vendita? Lo chiedo perché tutti noi comproprietari avendo ricevuto questo immobile per via ereditaria abbiamo lo scopo di venderlo il prima possibile, e io personalmente ho paura che se non fosse possibile venderlo in costanza del procedimento legale ci rimarremmo con questo immobile sullo stomaco per decenni (le cause civili hanno queste durate), pertanto avevo pensato che tutti noi comproprietari potremmo anticipare le spese per messa in pristino dell'immobile allo stato originario in modo da facilitarne la vendita, e poi proseguire per la via legale nei confronti del conduttore, magari anche allegando al procedimento giudiziario queste spese, in modo anche da potere quantificare il risarcimento. Secondo lei è possibile? Grazie mille anticipatamente
Risposte degli avvocati
antonino ercolano
Avvocato civilista
Sant'Agnello
17 dic 2020

Gentile Utente, suggerirei anzitutto, al momento del rientro in possesso dell'immobile di inviare una lettera di contestazione di tutti i danni presenti con l'invito al conduttore a ripristinare - per il tramite di un'impresa di comune fiducia da concordare entro 15 giorni - l'immobile alle condizioni originarie in cui è stato concesso in locazione. Nel frattempo, fotografate lo stato dell'immobile al rilascio (magari con una perizia di parte di un Geometra sullo stato attuale e la redazione di un computo metrico/preventivo sui lavori da effettuarsi). Quindi in caso di negativo riscontro, o disinteresse, da parte del conduttore, gli invierete, per mezzo di un Avvocato una seconda lettera di formale richiesta di risarcimento danni con la quale: 1) prendete atto del mancato riscontro e del suo disinteresse; 2) ribadite tutti i danni ivi presenti al momento del rilascio che sono stati prontamente contestati; 3) lo invitate a voler risarcire l'importo quantificato nel computo metrico, per i lavori necessari a riportare l'immobile nello stato di fatto in cui lo stesso è stato concesso in locazione all'inizio del contratto; 4) lo avvertite che in caso di mancato positivo riscontro, onde evitare ulteriori danni alla vostra posizione di proprietari, vi vedrete costretti ad effettuare i lavori con diritto di ripetizione nei suoi confronti di quanto pagato. Effettuati i lavori potrete vendere l'immobile e potrete agire in giudizio per richiedere la ripetizione al precedente conduttore di quanto pagato per il ripristino dello stesso. Resto a disposizione nel caso avesse bisogno di una consulenza più approfondita. Cordiali saluti. Avv. Antonino Ercolano - antoninoercolano()hotmail.it