Utente 5112

13 gen 2021
diritto amministrativo

Difformità urbanistiche: chi paga la sanatoria?

Nel 2016 ho acquistato insieme a mio marito un appartamento costruito intorno nel 1960. Nei mesi scorsi purtroppo sono emerse diverse difformità urbanistiche che interessano la palazzina e gli appartamenti dovute a modifiche costruttive rispetto ai progetti approvati e depositati (finestre e balconi spostati e talvolta più grandi, alloggio ex-portiere e cantine di forma e dimensioni completamente diverse, ecc.). 
Nel nostro atto di compravendita viene dichiarata la regolarità catastale dell'appartamento, ma non di quella urbanistica. Esso inoltre non riporta gli estremi della licenza di costruzione ed utilizza la classica formula "La vendita viene fatta ed accettata con tutti gli annessi e connessi, usi, diritti, azioni e ragioni, adiacenze e pertinenze, servitù attive e passive, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova e con le parti comuni dell'edificio". Ultimo elemento, abbiamo acquistato l'appartamento prendendo un mutuo, che poi abbiamo surrogato già due volte senza che nessuna delle tre banche verificasse e quindi eccepisse alcunché.
Volevo sapere se ci sono i presupposti giuridici per rivalermi delle spese che la sanatoria comporterà per la mia famiglia (la sistemazione delle irregolarità si rende necessaria per usufruire del superbonus 110%) nei confronti del notaio che ha stipulato l'atto di compravendita o dell'agenzia immobiliare che ha intermediato l'operazione 4 anni fa oppure nei confronti dei precedenti proprietari.
Vi ringrazio anticipatamente.

Risposte degli avvocati

alessandra mineo
Avvocato amministrativista
14 ott 2021

Gentilissima Cliente, ritengo che il contratto di compravendita debba essere meglio analizzato. Potrebbe trattarsi di uno di quei contratti che si limitano a dichiarare che si tratta di immobile realizzato prima del 1967 (legge Ponte).
Peraltro, dalla sua richiesta non è chiaro se la licenza edilizia che ha legittimato la costruzione dell'intero palazzo esista o meno.
In aggiunta, va ben valutata la necessità di sanare le opere relative al suo appartamento. Bisognerebbe capire qual'è la loro entità. perché tenga conto che l'attuale testo unico dell'edilizia non considera abusive determinati interventi realizzati in difformità dal titolo edilizio.
Resto a sua disposizione per una consulenza più approfondita.


fabio casaburo
Avvocato civilista
Torino
14 gen 2021

Buongiorno Signora,
come può ben comprendere la questione meriterebbe di essere approfondita, magari visionando la documentazione in Suo possesso. Ma cercherò di risponderLe ugualmente.
Premesso che la legge (Art. 46, DPR 380/2001) prevede che il notaio, nel certificare l’atto di compravendita, debba obbligatoriamente riportare nel rogito gli estremi della concessione edilizia (in caso contrario la vendita sarebbe nulla), tutte le volte in cui un immobile presenta un grave abuso edilizio non può essere trasferito. È quindi nullo il relativo atto di compravendita anche se l’acquirente ne è stato messo al corrente.
Al contrario, in caso di abuso di minore entità la vendita è valida, ma solo a patto che l’acquirente sia stato messo a conoscenza dell’abuso edilizio.
Pertanto, l’acquirente che non è stato informato dell'abuso edilizio prima della stipula del contratto, potrà richiedere una riduzione del prezzo di vendita o il rimborso delle somme spese per la sanatoria dell’abuso o per la sua demolizione.
Resto a Sua disposizione e La saluto cordialmente.
Avv. Fabio Casaburo


avvocato dequo
Avvocato civilista
14 gen 2021

Buongiorno, il tema posto e’ stato oggetto di una recente decisione della Corte di Cassazione a Sezioni unite che ha affermato che un bene immobile è incommerciabile ed il relativo atto di trasferimento è nullo se:
1) il venditore non dichiari in atto in forza di quale titolo è stato costruito l'immobile che intende alienare;
2) il venditore dichiari che l'immobile è stato costruito in forza di titolo abilitativo che poi si dimostri inesistente o riferito ad un fabbricato diverso da quello venduto.
Mi pare di capire che il suo caso rientra nell’ipotesi n. 1 da quanto esposto.
Mi contatti pure, se lo desidera, direttamente per ulteriori chiarimenti . Cordiali saluti, avv Alessandro Lombardini