utente 2805
21 lug 2020
diritto amministrativo

Negligenza amministratore di condominio

Abbiamo avuto dei danni nella fossa biologica (rottura pompa, intervento straordinario spurghi e Idraulico) a causa della mancata pulizia negli ultimi 6 anni. Il complesso dove abito e nel quale possiedo l'immobile è suddiviso in 4 scale e 3 fosse biologiche, le altre fosse sono state periodicamente pulite (forse su richiesta di alcuni proprietari) la nostra invece mai negli ultimi 6 anni (io abito qui da 4). Nei bilanci preventivi era sempre presente il costo di pulizia ma poi l'intervento non veniva svolto e quindi non andava in consuntivo. Ora come suddetto abbiamo avuto danni ed interventi straordinari e mi chiedevo se non fosse onere dell'amministratore provvedere alla periodica pulizia, o quanto meno sollecitarla in assemblea con apposita voce all'ordine del giorno. Qualora si prefigurasse una negligenza potremmo rivalerci sull'amministratore e sulla sua assicurazione professionale?
Risposte degli avvocati
vanessa valeria vianello
Avvocato civilista
Milano
21 lug 2020

Buonasera, sulla base di quanto da Lei riferito è possibile effettuare le seguenti osservazioni dovendoLa avvertire che per una completa valutazione di quanto da Lei prospettato sarebbe necessario esaminare i bilanci preventivi e consuntivi degli ultimi anni unitamente ai verbali assembleari. Ciò detto, in linea generale va osservato che l’Amministratore deve, tra le altre cose, garantire la fruizione dei servizi comuni, riscuotere le rate necessarie all’ordinaria manutenzione ed erogare le relative spese. Conseguentemente, poiché la fossa biologica fa parte dell’impianto fognario del condominio che costituisce una parte comune – vedasi art. 1117 c.c. - l’Amministratore del condominio è tenuto a far effettuare tutte le attività necessarie alla manutenzione ordinaria della medesima tanto per evidenti ragioni di natura giuridica quanto per obiettive necessità di carattere igienico sanitario. Quali siano le tipologie di intervento da effettuare nonché la frequenza delle stesse è una valutazione che deve essere rimessa ad un tecnico del settore. Tale ultimo elemento incide anche su una valutazione relativa ad eventuali profili di responsabilità dell’Amministratore per mancata manutenzione ordinaria delle parti comuni. Se è di Suo gradimento approfondire la vicenda, mi può contattare o tramite consulto diretto sul sito ovvero ai recapiti che trova sul mio profilo e sarà mia cura emetterLe un preventivo per la disamina della documentazione nonché per l’emissione di un parere in merito alla vicenda utile alla valutazione della strategia da adottarsi. Cordiali saluti.


La questione così posta andrebbe approfondita un po' per comprendere come mai si sia sempre rinviato l'intervento in parola. L'amministratore deve pianificare gli interventi di manutenzione ordinaria , e pare strano che non abbia mai fatto eseguire tale spurgo come la pulizia della fossa biologica; d'altra parte , l'assemblea condominiale , senza attendere che fosse l'amministratore a prendere l'iniziativa, avrebbe potuto deliberare l'esecuzione dell'intervento già negli anni passati obbligando così l'amministratore


fabio casaburo
Avvocato civilista
Torino
21 lug 2020

Buongiorno, in caso di lavori di manutenzione straordinaria, che risultino urgenti e necessari, l'amministratore è obbligato ad intervenire immediatamente, cioè deve adoperarsi per evitare che si verifichino danni a persone o cose, non potendo attendere la convocazione dell'assemblea e l'autorizzazione dei condomini all'avvio dei lavori. Se necessita di assistenza legale mi può contattare al 3280999150, sarò lieto di approfondire la questione. Resto a Sua disposizione e La saluto cordialmente. Avv. Fabio Casaburo