Utente 1246

20 apr 2020
diritto di famiglia

Locazione con contratto inferiore a reale: come mi comporto?

Salve, Dal 2017 ho preso la mia prima casa in affitto. Dopo un anno ho rinnovato per altri 4 anni, scade quindi a marzo 2022. Il canone di affitto è di 500€, al momento della firma ho però notato che sul contratto era riportato 1200€ come canone annuale (quindi 100€ mensili). Preso dal momento dell'evento ho firmato comunque e da allora ho pagato regolarmente 500€ per onestà verso il locatore. Ho sempre pagato in contanti senza ricevere ricevute, a volte ho chiesto di pagare con bonifico per avere una ricevuta ma mi ha detto che preferiva contanti.
Nel tempo ho cominciato ad avere attriti perchè non riparava cose che spettavano a lui, quindi ho cominciato a non pagare l'affitto, al momento non pago il canone da febbraio 2020. Qualche giorno fa mi ha detto che continuando così i avrebbe mandato la lettera di preavviso e sfratto dopo 3 mesi.
Conoscendo questa situazione di contratto diverso, può davvero sfrattarmi? posso fare in modo che io paghi il valore vero del contratto (100€) così da adempiere al contratto ed evitare lo sfratto? cosa posso aspettarmi dal locatore come reazione legale se intraprendo questa strada? Grazie per la gradita risposta

Risposte degli avvocati

20 apr 2020

Buonasera il contratto di affitto relativo ad una abitazione e di 4 anni più 4 e non è derogabile se non per legge o meglio per motivi ben precisi esempio natura turistica o transitoria tipo studio.
Il contratto dev'essere onorato a prescindere dalla negligenza del proprietario e nella misura contrattualizzata ovvero 100 euro mese. Lo sfratto potrà essere notificato in seguito al mancato pagamento di due mesi di affitto. Nel qual caso potrà sicurante opporsi pagare la somma dovuta come indicata nel contratto e richiedere la restituzione delle somme pagata oltre a quanto indicato nel contratto. Se volesse impuntarsi potrebbe sempre rivolgersi alla Guardia di Finanza al fine di comunicare agli stessi gli introiti percepiti dal proprietario in nero.. Preciso che per questo dovrebbe avere le prove dei pagamenti (messaggi mail chat testimoni che hanno consegnato il denaro etc. Si accerti pure se il contratto è stato regolarmente registrato. Questo lo potrà verificare agevolmente in quanto sul contratto sull'ultima pagina vi è apposto il timbro dell'agenzia delle entrate. Spero di esserLe stato utile se avesse bisogno non esiti a contattarmi. Cordialità Avv. Michele Manni


elena rossi
Avvocato civilista
20 apr 2020

Gentilissimo Utente,
Le segnalo che in base all'articolo 13, comma 1, della legge n. 431 del 1998 sulla locazioni di immobili ad uso abitativo "E' nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato [...]"; ne deriva che il locatore non può pretendere un canone maggiore rispetto a quello previsto dal contratto registrato con l'ulteriore obbligo di restituire al conduttore le somme in eccesso percepite (se Lei riuscisse a documentarle; per questo il locatore ha sempre preteso il pagamento in contanti).
Nel Suo caso, si ritiene peraltro che tale nullità possa essere fatta valere solo da Lei in qualità di conduttore (c.d. nullità relativa di protezione), poiché la forma verbale Le è stata imposta dal locatore.
Come ben saprà, i contratti di locazione vanno registrati non solo per rendere nota l’esistenza del contratto medesimo, ma anche perché il locatore sarà tenuto a versare una somma a titolo di imposta, quantificata in misura proporzionale al canone concordato (i canoni percepiti costituiscono reddito). Da qui si evince la finalità elusiva insita nel voler concordare a latere un importo del canone di locazione maggiore rispetto a quello previsto nel contratto.
Ad ogni modo, in caso di inadempimento da parte del conduttore, il locatore - in presenza di una pattuizione per una parte fatta "in nero" - NON potrà pretendere che le venga corrisposto anche ciò che resta fuori dal contratto ufficiale.
In questa connessione, Le ricordo la fondamentale importanza di conseguire le quietanze di pagamento dei canoni; è un suo diritto.
Rimango a disposizione per ulteriori chiarimenti e porgo cordiali saluti.
Avv. Elena Rossi


avvocato dequo
Avvocato civilista
20 apr 2020

Gent.le Utente
Il conduttore è obbligato a pagare solo l'importo del canone stabilito nel contratto di locazione. Ogni pattuizione verbale diversa tra le parti è nulla. Tuttavia, l'inquilino che ha pagato in eccedenza rispetto quanto contrattualmente previsto non può interrompere il pagamento del canone mensile di locazione, poichè subirebbe lo sfratto da parte del locatore.
Nel caso di specie, il mio consiglio è quello di pagare, d'ora in poi, il canone stabilito nel contratto facendosi rilasciare apposita quietanza. Con riferimento agli arretrati non pagati da Febbraio 2020, essi potrebbero essere compensati con il totale degli importi versato finora in eccedenza rispetto al dovuto, ma in assenza di ricevute che attestino il versamento di una somma maggiore sarà difficile per lei dimostrare che vanta un credito nei confronti del proprietario per il pagamento di canoni maggiorati in questi due anni.
Rimango a sua completa disposizione per ulteriori info o assistenza legale. A tal proposito, se lo desidera può inviarmi una richiesta di consulenza diretta accedendo al mio profilo, oppure contattarmi all'email: vlogerfo()libero.it
Cordiali Saluti
Avv. Vincenzo Lo Gerfo


marco sansone
Avvocato civilista
20 apr 2020

Ha ricevute o prove di pagamento utili a documentare il pagamento del canone di € 1.200/anno.
Se sì, è tutelato.
D'ora in poi tracci tutti i pagamenti del canone. Bonifici o assegni circolari inviati al domicilio del proprietario.