Utente 3076

02 ago 2020
patrimonio

Posso chiedere io usucapione di una mia proprietà?

Sono proprietario di un terreno che era prima di mio nonno quindi come nostra proprietà da oltre 100 anni ecc.
Nel 1981 ho venduto dal mio terreno un pezzo di terreno evi compresa la superficie occupata dalla carreggiata, il pezzo di terreno lo consegno ma la carreggiata non la consegno e tutt’oggi fa parte della mia terra e la mia proprietà. Mi hanno detto che pur avendo venduto io la superficie occupata dalla carreggiata non essendo mai stata reclamata da chi ha acquistato questa essendo adesso passate oltre 40 anni questa è ritornata ad essere una mia proprietà per via di usucapione.
Quindi, è possibile mai che io posso chiedere usucapione di un terreno mio?
La vendita è stata completata nel 1981 ma se non ho consegnato tutto quello che è stato comprato dopo 40 anni io oggi che cosa rischio?
Si tratta di una detenzione della carreggiata o di un possesso considerato che il terreno è mio da una vita?
Il Notaio che ha eseguito la compravendita del terreno nel 1981, oggi può avere la responsabilità di aver venduto una cosa senza consegnare del tutto questa cosa?
L'atto del 1981 può oggi considerarsi nullo per non essere consegnato del tutto quello che è stato comprato e pagato considerato che ogni reato è da tempo prescritto?
Due anni fa la vicina di casa a quale ho venduto il terreno con la carreggiata ha venduto la proprietà è oggi la nuova proprietaria vuole cominciare procedimento civile nei miei confronti per avere la carreggiata e vuole citare anche ex proprietari e il notaio per averle venduto una cosa con vizi e vendita non completata perché il terreno risulta meno in realtà dalla sua visura catastale e dall’atto di compravendita del terreno avvenuta nel 1981. Logicamente il terreno è di circa 150 m2 meno considerato che, ripeto, io la carreggiata non essendomi mai stata richiesta dal ex proprietario non ho consegnato questa.
Che danni può chiedere la nuova proprietaria?

Risposte degli avvocati

Gentile signore,
l'usucapione si compie in 20 anni, in 15 per la piccola proprietà rurale.
Ciò detto, la vicenda da lei descritta solleva ben più di un quesito che andrebbe esaminato con maggior cura e approfondimento, avendo a disposizione tutta la documentazione necessaria.
In ogni caso posso dirle, sommariamente, che la vendita di un immobile rientra nella categoria dei contratti ad effetti reali. Per essi vale il principio consensualistico in forza del quale la proprietà del bene si trasferisce con il consenso.
Orbene, se la consegna è contestuale alla conclusione del contratto, il trasferimento del possesso sarà contestuale a quello del diritto reale (proprietà, in questo caso). Se, invece, al momento del rogito le parti converranno una consegna del bene differita, allora il possesso dovrebbe trasferirsi al momento della consegna. In questo ultimo caso, il venditore potrebbe restare possessore fino alla consegna del bene, con tutte le possibili implicazioni.
Tuttavia, siccome la volontà di trasferire la proprietà non è compatibile con quella di mantenere il possesso, il trasferimento della proprietà e del possesso coincideranno.
Pertanto, stando così le cose, lei potrebbe non avere usucapito alcunché. In ogni caso, sebbene l’usucapione si compia con il decorso del tempo, occorrerà comunque una pronuncia giudiziale. Al momento una sola cosa è certa, l’ultimo acquirente potrà agire, chiamando in giudizio sia il proprio dante causa che lei.
Un accordo sarebbe la soluzione auspicabile. L’alternativa è rappresentata da un giudizio che potrebbe impegnare per lungo tempo lei e forse anche i suoi eredi.
Cordialmente. Avv. Davide Interrante.


avvocato dequo
Avvocato civilista
02 ago 2020

L'oggetto della vendita deve essere garantito da vizi che li rendano inidonei all'uso per cui sono stati destinati o ne riducano in maniera notevole il valore, tale da determinare una perdita economica dell'acquirente, secondo il dettato dell'art. 1490 c.c. In presenza di tali elementi il venditore è tenuto a risarcire il danno cagionato all'acquirente, se non prova di aver ignorato senza colpa i vizi dell'acquirente. Inoltre il venditore è anche responsabile dei danni cagionati dai vizi della cosa, secondo il dettato dell'art. 1494 c.c. . Dal coordinamento degli articoli di legge, le potrebbe essere richiesto il risarcimento per la perdita patrimoniale. che ha subito a causa dei vizi della cosa venduta, secondo il dettato dell'art. 1218 c.c. .