Utente 4805

20 dic 2020
patrimonio

Vendita casa inagibile/ mutuo/compromesso

Buongiorno, abbiamo un rustico in vendita , costruito prima del 1967, dichiarato da noi inagibile per riduzione IMU, effettivamente non abitabile per mancanza di impianti a norma, no problemi strutturali o mancanza di altezze etc..Da quanto ho capito, documentandomi, essendo una costruzione antecedente la legge del 2001, entrata in vigore nel 2003 e che non ha subito interventi sostanziali dopo tali date, non ho alcun obbligo di fornire certificato di agibilita', ma essendoci comunque una inagibilita' sostanziale il problema si presenta per la concessione di mutuo di acquisto da parte di eventuale compratore, in questo caso la banca non lo eroga, l'unica possibilita' e' l'acquisto cash e poi un mutuo su avanzamento lavori presentando un piano di ristrutturazione. Un potenziale compratore, siccome asserisce che la banca non concede il mutuo acquisto prima casa senza certificato di agibilità , propone un compromesso con caparra dove lui si impegna a sue spese ad affrontare i costi per render agibile l'immobile , si accolla responsabilita' in caso di danni a persone o cose, il tutto a sue spese ma con nostra firma su qualunque pratica essendo ancora noi proprietari, una volta eseguiti i lavori e ottenuta agibilità potrebbe richiedere il mutuo per l'acquisto e si andrebbe al rogito.Secondo voi è qualcosa di fattibile, anche dal punto di vista legale e soprattutto mi tutela come venditore oppure c'e' il rischio che essendo ancora io proprietario tutte le spese finirebbero per legge a gravare su di me in caso di sue inadempienze e il compratore sarebbe esonerato in quanto l'agibilità la deve fornire il venditore? Inoltre è vero che questo certificato di agibilità è obbligatorio per la concessione del mutuo anche se la casa è anteriore al 1967? E' documento obbligatorio anche solo per il rogito, anche senza mutuo? Ho letto addirittura alcune sentenze della cassazione in cui il compratore pur essendo a conoscenza della mancanza del certificato di agibilità e avendolo accettato nel compromesso può al momento dell'atto annullarlo e chiederne i danni, è così?
In sintesi , ho gia' provato a documentarmi e chiedere pareri e questa soluzione un po' contorta e che potrebbe nascondere una qualche difficolta' del compratore ad accedere al mutuo o nella peggiore delle ipotesi un qualche "tranello" , mi convince sempre meno per una indefinita serie di rischi e problemi che potrebbero sorgere finche' sarei ancora io tproprietario ma la casa sarebbe in mano al compratore non ancora proprietario, fra questi lavori non portati a termine, lavori senza richiesta di permessi, potrebbe apportare variazioni ad esempio abbattendo o costruendo muri senza fare variazione catastale, potrebbero sorgere problemi di prezzo per problematiche scoperte in fase di lavori...Secondo voi pur blindando in tutti i modi il compromesso e cercando di definire tutte le possibili situazioni e soprattutto quali situazioni che non ho ancora citato e a cui non ho pensato, sarebbe una operazione rischiosa e sconsigliata? A quali problemi posso andare incontro ?Mi e' stato dunque consigliato di chiedere un parere legale, ringrazio per le delucidazioni che vorrete fornire.

Risposte degli avvocati

avvocato dequo
Avvocato civilista
20 dic 2020

Il quesito che ha posto richiede una consulenza a pagamento.


fabio casaburo
Avvocato civilista
Torino
20 dic 2020

Buonasera,
come da Lei giustamente osservato il certificato di agibilità è necessario solo per le nuove costruzioni, edificate dopo il 30 giugno 2003.
Per gli immobili costruiti prima di tale legge, il certificato di agibilità non è necessario e non potrà essere consegnato dal venditore, e l'acquirente non potrà pretenderlo.
L'acquirente, pertanto, potrà anche decidere di acquistare un immobile privo di tale certificato, se è sicuro che abbia l'agibilità sostanziale per il suo uso, e può comunque decidere che l'immobile gli vada bene così, ma è prudente che tale accordo sia evidenziato ed il notaio dovrà informare l'acquirente di questo.
Si potrà pertanto produrre in rogito una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che attesti appunto che la costruzione risulta costruita prima del 1967.
Resto a Sua disposizione e La saluto cordialmente.
Avv. Fabio Casaburo