contratto di locazione

Contratto di Locazione: disciplina legale e tipologie

In questo articolo esamineremo la disciplina legale del contratto di locazione di beni e, in particolare, parleremo degli obblighi del proprietario e di quelli dell’inquilino.

La locazione

La locazione

La locazione è quel contratto con cui una parte (detta locatore) concede il godimento di un bene di sua proprietà ad un altro soggetto (chiamato conduttore). Ciò per un periodo di tempo determinato e dietro il pagamento di un canone, cioè di un corrispettivo in denaro, generalmente di tipo mensile.

Per il diritto privato la locazione è un contratto di tipo consensuale, perché il vincolo contrattuale nasce nel momento in cui si ha lo scambio del consenso tra le parti. Non è necessaria, dunque, una forma scritta ad substantiam, cioè per la sua validità, (regola diversa vige tuttavia per la locazione di immobili ad uso abitativo).

Dal punto di vista degli effetti, la locazione è un contratto ad effetti obbligatori, perché dallo stesso derivano in capo ad entrambe le parti delle obbligazioni che sono tenute ad adempiere.

La disciplina del contratto di locazione

Il contratto di locazione è disciplinato dagli articoli 1575 e seguenti del codice civile.

Precisamente, gli articoli 1575 e seguenti del codice civile indicano le obbligazioni che dal contratto di locazione discendono a carico del locatore e quelle a carico del conduttore.

Quali obblighi ha il locatore?

In primo luogo, a carico del locatore/proprietario incombe l’obbligo di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto (art. 1575 codice civile). Da questa disposizione discende l’obbligo del locatore di consegnare la cosa senza vizi di alcun tipo e di effettuare tutte le riparazioni necessarie, fatte salve quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Il locatore, dunque, dovrà sostenere tutte le spese di carattere straordinario e quelle che per legge sono a questi imputabili.

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Per approfondimenti sulla ripartizione delle spese tra locatore e inquilino leggi il seguente articolo –> Come vanno ripartite le spese tra inquilino e proprietario.

In secondo luogo, sul locatore grava il divieto di compiere sulla cosa innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore.

Infine, il locatore deve assicurare al conduttore il pacifico godimento della cosa durante la locazione. Egli cioè deve astenersi dall’arrecare turbative al godimento del bene da parte dell’inquilino.

Le obbligazioni a carico del locatore possono essere riassunte in questo modo:

  • obbligo di consegna del bene in buono stato;
  • obbligo di mantenere il bene per l’uso convenuto;
  • divieto di innovazioni;
  • obbligo di garantire il pacifico godimento del bene.

Quali obblighi gravano sull’inquilino?

Anche sul conduttore gravano dei precisi obblighi discendenti dal contratto di locazione.

L’obbligazione principale a carico del conduttore è sicuramente quella di versare il canone secondo l’ammontare stabilito nel contratto di locazione ed entro le scadenze convenute. Il rispetto di quest’obbligo è molto importante, in quanto il mancato versamento per due mensilità è causa di risoluzione del contratto per inadempimento. Il locatore, dunque, sarebbe legittimato in tal caso a chiedere il rilascio dell’immobile ed il pagamento degli arretrati con un procedimento denominato sfratto per morosità.

Il conduttore, inoltre, ha l’obbligo di prendere in consegna la cosa e di osservare la normale diligenza del buon padre di famiglia durante l’esecuzione del contratto.

Al termine del contratto, poi, ha l’obbligo di restituire il bene nello stato in cui l’ha ricevuta; se vi ha apportato miglioramenti nulla gli è dovuto a meno che il locatore non gli abbia dato il consenso e abbia consentito al rimborso.

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Il codice, infine, introduce la presunzione relativa (ossia da intendersi salvo prova contraria) della ricezione della cosa “in buono stato di manutenzione”, da parte del conduttore per l’evenienza che le parti abbiano omesso di redigere la suddetta descrizione.

Le obbligazioni a carico dell’inquilino sono:

  • pagare il canone;
  • prendere in consegna il bene;
  • usare la diligenza del buon padre di famiglia nella gestione del bene;
  • restituirlo al termine della locazione nello stato in cui l’ha ricevuto;
  • accollarsi le spese per miglioramenti non precedentemente approvati.

Classificazioni della locazione

Il nostro ordinamento prevede differenti tipologie di locazione, distinte per tipo di bene oggetto del contratto e per destinazione d’uso del bene. Ai diversi tipi di locazione, sovente il legislatore detta delle normative particolari.

Sotto il primo profilo si distingue:

  • la locazione di beni mobili, in particolare beni mobili registrati;
  • locazione di beni immobili non urbani;
  • locazione di beni immobili urbani.

Dal punto di vista dell’uso del bene si distingue tra:

  • locazione di immobili ad uso abitativo (disciplina speciale contenuta nella legge n. 431/1998);

  • locazione di immobili ad uso commerciale/uso diverso da quello abitativo (sottoposta alla legge n. 392 del 27 luglio 1978 e in particolare agli articoli 27 e seguenti).