La registrazione del contratto di locazione

La registrazione del contratto di locazione

La norma contenuta nell’art. 1, comma 346, legge n. 311/2004 (legge finanziaria del 2005) stabilisce che il contratto di locazione con una durata superiore ai 30 giorni deve essere registrato a pena di nullità. La disposizione è ispirata evidentemente a ragioni fiscali e sembra elevare a requisito di validità la registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate.

Requisito civilistico di validità del contratto o mero adempimento fiscale?

La previsione normativa appena menzionata, però, è stata oggetto di diverse dispute giurisprudenziali. In particolare, ci si è chiesto se la registrazione del contratto di locazione costituisca un mero adempimento fiscale oppure rappresenti un requisito necessario per la validità del contratto di locazione. Tale dibattito è particolarmente importante perché dalla risoluzione adottata discenderebbero conseguenze diverse. Invero, se si considera la registrazione come un mero adempimento fiscale la sua mancata effettuazione non renderebbe nullo il contratto di locazione, ma darebbe luogo solamente ad una sanzione fiscale. Al contrario, se si considera la registrazione del contratto di locazione non come un mero adempimento fiscale, bensì come un requisito civilistico richiesto per la validità del contratto, la mancata registrazione sarebbe causa di invalidità del contratto di locazione, rendendolo nullo. Orbene, il dibattito dottrinale esistente sul punto nasce da una serie di ragioni. In primo luogo, in considerazione della natura tributaria della norma che prevede la registrazione: la norma che prevede la registrazione del contratto di locazione non è una norma civilistiva, ma è una norma fiscale (contenuta, infatti, nell’art. 1, comma 346 della legge finanziaria del 2005), per cui, secondo alcuni, essa opererebbe solamente sul piano fiscale e non anche su quello civilistico. In secondo luogo, il dibattito sorge in considerazione della circostanza che l’art. 1 della legge n. 431/1998, contenente la disciplina delle locazioni di immobili ad uso abitativo, prevede ai fini della validità del contratto di locazione soltanto la forma scritta dello stesso e non anche la sua registrazione.

LEGGI PURE:  Locazione: ripartizione delle spese tra inquilino e proprietario

In particolare, era stata sostenuta da una parte della giurisprudenza la rilevanza soltanto fiscale della norma tributaria che prevede la registrazione del contratto, secondo cui essa non avrebbe rilevanza dal punto di vista civilistico. Secondo questo orientamento (Cass. n. 16089 del 2003), invero, la registrazione del contratto non rappresenta un obbligo vincolante ai fini della validità giuridica della locazione, ma è un mero adempimento rilevante solo a fini fiscali, che se non effettuato non può inficiare la validità dell’accordo rendendolo nullo. A fronte di tale orientamento, però, ve ne era un altro che riteneva che la registrazione fosse un vero e proprio requisito del contratto previsto a pena di nullità, non rilevando a tal fine la natura della norma che lo prevede e non rilevando la circostanza che la registrazione del contratto non è stata elevata a requisito del contratto dall’art. 1 legge n. 431/1998. Secondo quest’ultimo orientamento, ritenuto dai più preferibile, la norma contenuta nell’art. 1, comma 346, della legge n. 311/2004 è una norma imperativa ed inderogabile, tutelante superiori interessi pubblici, e di conseguenza essa va rispettata non solo nei rapporti tra privati e Pubblica amministrazione ma anche tra privati nei rapporti negoziali tra di loro. Di conseguenza, la registrazione andrebbe considerato un requisito di sussistenza del contratto di locazione.

Vista la annosità della questione, e la presenza di contrastanti orientamenti, la Corte di Cassazione, con ordinanza n. 37 del 3 gennaio 2014, ha ritenuto opportuno rimettere la stessa al Primo Presidente per la relativa assegnazione alle Sezioni Unite. Si attende, dunque, un importante sviluppo giurisprudenziale sul tema.