ripartizione delle spese tra inquilino e proprietario

Locazione: ripartizione delle spese tra inquilino e proprietario

Quando un immobile viene concesso in locazione è bene sapere che le spese e gli oneri dell’appartamento vanno ripartiti tra proprietario ed inquilino. In sostanza, ciò significa che vi sono spese che devono essere sostenute dall’inquilino e spese di competenza del proprietario. Vediamo quali sono e cosa dice la legge.

Affitto: come vanno ripartite le spese?

ripartizione spese tra inquilino e proprietario

Quando si prende in locazione un immobile ci si chiede in che modo si dovranno affrontare le spese relative all’immobile e se queste devono essere sostenute dall’inquilino o dal proprietario.

La legge disciplina questo importante aspetto della locazione all’art. 1576 del codice civile. La norma menzionata stabilisce che il locatore (cioè il proprietario che concede in locazione il suo bene) deve provvedere durante la durata della locazione a tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione che sono di competenza del conduttore (ossia dell’inquilino).

I criteri di ripartizione delle spese

La legge stabilisce che sono di competenza del proprietario le spese di straordinaria manutenzione. Invece, sono di competenza dell’inquilino le piccole riparazioni, ossia le spese di ordinaria manutenzione. Il criterio principale, dunque, per distinguere le spese di competenza del proprietario e quelle di competenza dell’inquilino è il tipo di spesa, straordinaria o ordinaria.

Ma quali sono, in concreto, le spese che devono essere sostenute dall’inquilino e quali quelle del proprietario? Quali sono i criteri per distinguere le spese di piccola manutenzione da quelle di competenza del proprietario?

Al riguardo, innanzitutto, la legge sulle locazioni di immobili urbani (legge n. 392/1978) stabilisce che il conduttore deve sostenere le spese di pulizia, riscaldamento, energia elettrica, acqua e condizionamento dell’aria. L’inquilino, inoltre, è tenuto al pagamento delle spese necessarie per lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine e spese di fornitura dei servizi comuni. Inoltre, la legge stabilisce che se vi è un ascensore, il conduttore provvede al pagamento delle spese di ordinaria manutenzione dello stesso (quelle di straordinaria sono a carico del proprietario). Nel caso in cui vi fosse un servizio di portineria, il conduttore se ne deve far carico nella misura del 90%.

Distinzione: Spese condominiali e spese dell’appartamento

ripartizione spese immobile locato

La legge stabilisce soltanto che il proprietario/locatore è obbligato al pagamento delle spese straordinarie, mentre l’inquilino è tenuto al pagamento delle spese di ordinaria manutenzione. Tuttavia, non specifica quando si possa parlare di straordinaria e quando di ordinaria manutenzione. E’ importante chiarire questo aspetto, perché non sempre in concreto è agevole distinguere i due tipi di spesa.

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Innanzitutto è opportuno operare una distinzione tra spese condominiali e spese relative all’appartamento locato.

Spese condominiali

Se l’immobile oggetto di locazione fa parte di un complesso condominiale si presenterà il problema del pagamento delle spese condominiali. Al riguardo, la normativa prima indicata stabilisce che il conduttore è obbligato a pagare le spese di pulizia, corrente elettrica, gas, riscaldamento e ascensore, nonché quelle relative alla gestione degli spazi comuni. Ciò a condizione che non si tratti di spese di straordinaria manutenzione che competono al proprietario. Ad esempio, saranno a carico dell’inquilino le spese relative al riscaldamento condominiale, ma la spese necessarie per il cambiamento degli impianti saranno di competenza del proprietario/locatore.

E’ bene comunque chiarire che l’unico soggetto obbligato nei confronti del condominio è il proprietario. Pertanto, il condominio può legittimamente richiedere il pagamento di quanto dovuto a titolo di spese ordinarie al proprietario, che sarà obbligato a pagare. Tuttavia, dopo il pagamento, il proprietario potrà richiedere all’inquilino quanto dovuto; avrà così diritto di rivalsa nei suoi confronti.

Il mancato pagamento di queste spese da parte del conduttore integra, in ogni caso, inadempimento contrattuale. La conseguenza è che se l’inadempimento si protrae per più di due mensilità il locatore può chiedere la risoluzione del contratto.

Spese relative all’immobile locato

Per quanto riguarda le spese dell’appartamento oggetto del contratto di locazione, anche qui vale il criterio che si basa sul carattere ordinario o straordinario della spesa. Nel primo caso è di competenza dell’inquilino, nel secondo del proprietario.

Si ritiene generalmente che sono ordinarie quelle spese dovute all’uso o al normale deterioramento del bene: piccole riparazioni degli impianti di riscaldamento, idrico, elettrico e manutenzione di pareti, soffitti e pavimenti.

Sono a carico del proprietario quelle spese dovute ad eventi imprevedibili o che riguardano la sostituzione degli impianti perché vecchi o il loro adeguamento alla normativa vigente.

Nel caso in cui non si riesca a stabilire l’origine della spesa, e quindi determinare se si tratti di spesa a carattere ordinario o straordinario sarà il conduttore tenuto al pagamento.

Spese locazione: Tabelle

Proprio per evitare l’insorgere di contrasti tra inquilini e proprietari relativi al pagamento di determinate spese è stato firmato un accordo tra Confedilizia, in rappresentanza dei proprietari, e Sunia-Sicet-Uniat, per gli inquilini, registrato a Roma il 30 aprile 2014.

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L’accordo raggiunto è importante per la possibile ed auspicata riduzione del contenzioso tra inquilini e proprietari, attraverso una maggiore chiarezza e certezza nell’indicazione dei rispettivi oneri.

L’accordo, infatti, contiene tutto un elenco di spese (ascensore, autoclave, impianti di illuminazione, riscaldamento, parti comuni, ecc.) indicando specificamente quali siano di competenza del proprietario e quali dell’inquilino.

Queste tabelle fanno distinzione tra spese condominiali e spese relative all’appartamento. Vediamole nel dettaglio qui sotto, dove C sta per Conduttore/inquilino e L per Locatore/proprietario.

ASCENSORE

  • Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni C
  • Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti L
  • Adeguamento alle nuove disposizioni di legge L
  • Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione C
  • Ispezioni e collaudi C

AUTOCLAVE

  • Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) L
  • Manutenzione ordinaria C
  • Imposte e tasse di impianto L
  • Forza motrice C
  • Ricarico pressione del serbatoio C
  • Ispezioni, collaudi e lettura contatori C

IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO, DI VIDEOSORVEGLIANZA E SPECIALI

  • Installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione L
  • Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione C
  • Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme L
  • Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme C
  • Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni L
  • Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni C
  • Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili L
  • Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili C
  • Installazione e sostituzione di impianti di videosorveglianza L
  • Manutenzione ordinaria di impianti di videosorveglianza C

IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA, PRODUZIONE DI ENERGIA DA FONTI RINNOVABILI

  • Installazione e sostituzione degli impianti L
  • Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti L
  • Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario C
  • Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale C
  • Lettura dei contatori C
  • Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua C

IMPIANTI SPORTIVI

  • Installazione e manutenzione straordinaria L
  • Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) C
  • Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria C

IMPIANTO ANTINCENDIO

  • Installazione e sostituzione dell’impianto L
  • Acquisti degli estintori L
  • Manutenzione ordinaria C
  • Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi C

IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RICEZIONE RADIOTELEVISIVA E DI FLUSSI INFORMATIVI

  • Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo L
  • Manutenzione ordinaria dell’impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo C

PARTI COMUNI

  • Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico L
  • Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico C
  • Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari L
  • Manutenzione ordinaria di tetti e lastrici solari C
  • Manutenzione straordinaria della rete di fognatura L
  • Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disostruzione dei condotti e pozzetti C
  • Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere L
  • Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni C
  • Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni C
  • Installazione e sostituzione di serrature L
  • Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati C
  • Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo L
  • Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo C
  • Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile C
  • Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali L
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PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO

  • Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti L
  • Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti C
  • Manutenzione ordinaria di infissi, serrande e dell’impianto sanitario C
  • Rifacimento di chiavi e serrature C
  • Tinteggiatura di pareti C
  • Sostituzione di vetri C
  • Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità, dei cavi, degli impianti citofonico, videocitofonico e degli impianti individuali di videosorveglianza, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo C
  • Verniciatura di opere in legno e metallo C
  • Manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento C
  • Manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento L

PORTIERATO

  • Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. L 10% C 90%
  • Materiale per le pulizie C Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l. L 10% C 90%
  • Manutenzione ordinaria della guardiola L10% C90%
  • Manutenzione straordinaria della guardiola L

PULIZIA

  • Spese per l’assunzione dell’addetto L
  • Trattamento economico dell’addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. C
  • Spese per il conferimento dell’appalto a ditta L
  • Spese per le pulizie appaltate a ditta C
  • Materiale per le pulizie C
  • Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia L
  • Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia C
  • Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie C
  • Disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti C
  • Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva C
  • Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori L
  • Sacchi per la preraccolta dei rifiuti C

SGOMBERO NEVE

  • Spese relative al servizio, compresi i materiali d’uso C

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