utente 6318
15 apr 2021
responsabilità civile

Vizio immobile: di chi è la responsabilità?

Salve, sette anni fa mio marito ha acquistato l'immobile in cui viviamo. A pochi mesi dall'acquisto l'immobile ha mostrato gravi problemi di umidità. Nel corso degli anni abbiamo sostenuto spese anche onerose nella speranza di risolvere il problema ma tutto è stato invano. A distanza di sette anni ci ritroviamo l'acqua sui muri e sul pavimento; dobbiamo continuamente lavare i vestiti che sono nell'armadio perché si riempiono di "puntini" di umidità e puzzano; inoltre va considerata l'insalubrità dell'ambiente. So che la legge prevede che il vizio va segnalato entro un anno da quando è stato rilevato ma noi, in tutti questi anni, abbiamo tentato di risolvere il problema come ho detto prima. I venditori hanno chiaramente agito in malafede, non possiamo fare nulla?
Risposte degli avvocati

La disciplina applicabile in materia di compravendita sia ai beni mobili che agli immobili, si riconduce generalmente agli artt. 1490 e seguenti del Codice Civile, che disciplinano la cd. "garanzia per evizione" cui è tenuto il venditore, che risponde dei vizi del bene, che siano tali, da renderlo inidoneo all’uso cui è destinato, oppure che ne diminuiscano il valore economico. Tale garanzia è prevista però, se l’acquirente denunci i vizi entro otto giorni dalla scoperta , salvo i diversi termini stabiliti dalle parti, mentre si prescrive in un anno dalla consegna del bene la relativa azione giudiziaria. Questa forma di garanzia, mentre riesce ad esplicate in pieno la sua efficacia nel caso di compravendita di beni mobili, viene "limitata" dal decorso dei termini giuridici per la prescrizione dell'esercizio dell'azione di tutela, in quanto spesso i difetti o vizi degli immobili vengono scoperti solamente dopo l'acquisto, e/o si manifestano a posteriori nel corso degli anni, anche dopo un'apparente risoluzione della problematica, in quanto dovuti a vizi strutturali, a difetti di componenti di un'impiantistica, come nel caso di perdite d'acqua da tubazioni che causano infiltrazioni all'interno dell'immobile acquistato o anche danneggiando parti comuni condominiali e/o di proprietà esclusiva di terzi. In questi casi la Giurisprudenza di legittimità si è espressa con diverse pronunce, e, volendone citare una delle più recenti, la Suprema Corte di Cassazione con una recente sentenza, la n. 18891 del 28/07/2017, ha riconosciuto l'estensione di responsabilità dell’appaltatore di cui all’art. 1669 c.c. al venditore di immobile che abbia fatto eseguire opere di ristrutturazione sul bene prima di venderlo, così come al venditore di immobile appena costruito. Per la denunzia dei vizi e l’esercizio dell’azione risarcitoria, è previsto ex art. 1669 c.c. per i beni immobil o cd. “ di lunga durata” un termine di prescrizione decennale come richiamato nella sentenza.


nicola stefano dimartino
Avvocato civilista
San Giovanni Rotondo
16 apr 2021

Buongiorno. i vizi andavano denunciati nel termine di sessanta giorni dalla scoperta. Cordialmente, Avv. Nicola Stefano Dimartino


Il costruttore/appaltatore deve aver prestato la garanzia. Che è è per dieci anni. In ogni caso i vizi vanno denunciati entro sessanta giorni dalla scoperta.