Interruzione trattativa immobiliare: e adesso che succede?

A fine Agosto 2021, venuto a conoscenza del fatto che il nostro vicino di casa, aveva messo in vendita il proprio appartamento, manifestavo nei suoi confronti un interesse per un eventuale acquisto. L’appartamento si presentava come una unità immobiliare su due livelli all’interno di un piccolo condominio, composta da cucina, bagno, studio al primo piano e da 3 camere + bagno al piano secondo. Completavano la proprietà box auto, posto auto, giardino. Prendevo quindi visione dell’immobile e delle parti accessorie (giardino e box auto) confermando il mio interesse e congedandomi con l’intenzione di fare le opportune verifiche a livello finanziario con la banca di fiducia, per capire se da parte mia ci potesse essere la disponibilità economica per procedere nella compravendita. Mi recavo quindi in banca nei giorni seguenti, ottenendo verbalmente dal responsabile una risposta positiva la quale conferma sarebbe stata poi subordinata all’esecuzione della necessaria perizia sull’immobile oggetto del mio interesse. Nel corso del colloquio verbale facevo riferimento esplicito al responsabile finanziamenti della banca, che la cifra che mi sarebbe servita per concludere la compravendita, sarebbe stata il 100% dell’importo richiesto che all’epoca era di 125 mila euro. Il responsabile finanziamenti mi rassicurava dicendomi che in generale, l’esito delle perizie sugli immobili era quasi sempre sufficientemente superiore alle cifre pattuite dagli acquirenti in sede di trattative, da consentire agli acquirenti di finanziare il 100% del valore e in qualche caso di ottenere addirittura cifre superiori a quanto effettivamente pattuito. Nel mio caso in particolare, si trattava di finanziare 125 mila euro, a fronte di una valutazione da parte del perito, che poteva aggirarsi attorno ai 155 mila, vista anche la condizione dell’immobile. Comunicavo quindi al venditore l’intenzione di procedere con la perizia e in quella sede concordavo, esclusivamente a livello verbale, un prezzo finale di vendita di 117 mila euro. Nell’attesa dell’esecuzione della perizia mi incontravo altre volte con il venditore al fine di valutare alcuni dettagli, in particolare riguardanti alcuni elementi di arredo che il venditore era disposto a lasciare, qualora di mio interesse, oppure a rimuoverli qualora li avessi giudicati non di mio interesse. Tutto questo era un puro accordo verbale durante il quale ho sempre ribadito al venditore, che avrebbe dovuto attendere l’esecuzione di qualsiasi intervento, non prima dell’eventuale rogito. Il venditore tuttavia, procedeva di sua iniziativa, alla rimozione di alcuni elementi di arredo prima di concludere qualsiasi azione contrattuale o precontrattuale. Il giorno 6 settembre 2021 si svolgeva quindi la perizia da me promossa, per la richiesta del mutuo. In quella sede il perito incaricato riscontrava delle incongruenze sostanziali nei documenti catastali dell’immobile. In pratica, quello che era presentato come un appartamento su due livelli risultava dai documenti come un bilocale con annesso ripostiglio al piano superiore mansardato, nel quale nemmeno il primo piano corrispondeva nella realtà alla documentazione presente. Il perito sospendeva quindi la perizia per evidente vizio documentale, riservandosi di completarla solo a seguito della consegna di tutta la parte documentale opportunamente regolarizzata.   Il venditore provvedeva quindi a regolarizzare la posizione del proprio immobile, e nel corso della settimana dal 4 all’8 Ottobre, inviava la documentazione al perito il quale trasmetteva alla banca una valutazione di 125 mila euro per un appartamento non più su due livelli come in origine, bensì un bilocale con annesso ripostiglio e lavanderia. (ndr il bagno del piano mansardato non ascrivibile come tale in quanto non presentante le altezze regolamentari, così come i restanti vani). A fronte di questo la banca mi proponeva un finanziamento di 100 mila euro (80% della cifra di perizia) purtroppo non sufficienti a permettermi di perfezionare la compravendita. Informavo pertanto il venditore della situazione emergente e dell’impossibilità di procedere alla compravendita. A seguito di questo il venditore esprimeva ovviamente il proprio disappunto a riguardo e in maniera nemmeno troppo sottointesa, mi faceva presente che avrebbe avanzato nei miei confronti una richiesta di danni per quanto fatto in attesa della compravendita che allo stato attuale non può avvenire, ovvero: 1. Rimozione dei complementi di arredo non di mio eventuale interesse (dopo aver esplicitamente richiesto di attendere i passaggi ufficiali) 2. La sanatoria della situazione catastale dell’appartamento (peraltro necessaria in qualsiasi caso) 3. Il mantenimento in essere dei canoni di utenza (luce, gas, acqua) per consentirmi la voltura a seguito della eventuale compravendita. A fronte di quanto sopra, quali possono essere le ragioni del venditore e quali pretese legittime potrebbe avanzare nei miei confronti?