Effetto su terzi di scrittura privata: conseguenze

Buongiorno. Il caso riguarda l'assegnazione dei posti macchina esterni su una via privata che dà accesso a un gruppo di abitazioni. Il costruttore di alcune di tali abitazioni, in fase di avvio del cantiere, ha sottoscritto con i proprietarie delle altre unità abitative già in essere una scrittura privata (non registrata) per l'assegnazione dei posti macchina suddetti in modo esclusivo alle varie unità abitative in essere e in progetto. Tuttavia, il costruttore ha dichiarato fallimento prima dl completare il progetto, e le unità abitative in costruzione sono state successivamente vendute all'asta e completate dagli acquirenti. Ora, la scrittura privata intercorsa tra il costruttore e i proprietari delle abitazioni pre-esistenti è da ritenersi vincolante anche per i privati che ahnno acquistato gli immobili all'asta? Grazie.