Proprietario e sfratto: domande

Buongiorno, Sono titolare di un B&B familiare (senza obbligo di P.I.) proprietaria dell'immobile è mia madre che me lo quale ho stipulato un contratto in comodato d'uso gratuito. Nel Marzo 2020, ho fittato questo immobile ad una persona che doveva restare solo per un periodo di tempo limitato al max 2-3 mesi perchè doveva vendere o ristrutturare casa sua, presso la quale ha la residenza. Nello stesso mese l'Italia entra in lock down, e lui rimane in casa... ed ha sempre pagato regolarmente tutto. Con il Signore in questione, visto il periodo avevamo concordato non un canone forfettario, ma un mensile più utenze a parte (di cui ha le copie...) Preciso che l'attività di B&B è soggetta a periodi di apertura e chiusura, quindi nei periodi in cui dovevo essere chiuso non ho emesso ricevuta fiscale, negli altri si. Considerando che tale situazione non poteva andare oltre, a Maggio 2021 (dopo più di 1 anno) al Signore gli è stato detto che poteva più rimanere li, in quanto quell'abitazione era destinata a B&B. Quindi gli è stato detto che il 31/12/2021 avrebbe dovuto lasciare la casa. Quando mi sono recato li, il Signore ha opposto resistenza, in quanto asseriva di non poter andare da nessuna altra parte, perchè non era riuscito a trovare altro immobile. Per questo, sempre in via bonaria, gli ho espressamente chiesto di quanto tempo avesse bisogno per sgomberare l'appartamento e lui mi ha detto 1 settimana. Quindi gli ho staccato l'ennesima ricevuta questa volta dal 31/12/2021 al 07/01/2022 chiedendo il pagamento secondo la tariffa del B&B. Il giorno 07/01/2022, quando mi sono recato per riavere le chiavi del mio appartamento lui si è presentato con il suo avvocato.... il mio ed il suo avvocato avevano concordato di farci formare un contratto di 3 mesi scaduto il quale il Signore avrebbe dovuto lasciare la casa, pena lo sfratto. Ad oggi 04/02/2022 questo accordo non è mai stato firmato perchè il Signore non si è mai presentato dal suo avvocato per la firma, tant'è che l'avvocato suo stesso ci ha detto di averlo lascoato come cliente e di prcedere. Cosa più importante non mi sta più pagando. Ora mi hanno prospettao due strade o la POSSESSORIA o il SINE TITULI. A tal proposito vorrei sapere: prima di fare queste azioni legali che costano tanti soldi e richiedono tempi lunghi, se dovessi chiamare la polizia cosa succederebbe? E' possibile che le copie delle bollette ed i messaggi whatsupp con la richiesta degli oneri mi tengano le mani legate? Non è possibile fare la procedura di sfratto anche in assenza di contratto? E se il giudice dovesse rigettare entrambe le richieste (Possessoria e sine tituli) come faccio a rientrare in possesso del mio appartamento? Le utenze sono intestate a me perchè ho la residenza li, sono abbligato a pagare le utenze per lui o posso staccarle? In questo caso mi può denunciare? So che la questione è abbastanza compelssa, spero che qualcuno possa aiutarmi!! Grazie in anticipo.