Nel 2014 sottoscrivo un contratto di locazione per l'affitto di un negozio con scadenza 7 luglio 2020 versando alla firma dell contratto 3 mensilità anticipate come da contratto. Il proprietario del locale in difficoltà economiche perde all'asta il locale in precedenza pignorato. A febbraio 2020 faccio raccomandata di disdetta, ma il nuovo proprietario subentrato non mi vuole riconoscere le 3 mensilità di caparra versate anticipatamente al vecchio proprietario. Cosa fare?. Grazie

Buongiorno. A norma dell'art. 11 della l. n. 392/78 con successive modificazioni ed integrazioni, il locatore può chiedere al conduttore il versamento di un deposito cauzionale, con l'esclusiva finalità di tutelarlo dagli eventuali inadempimento del conduttore medesimo. L'ammontare del deposito cauzionale e le modalità di corresponsione, devono essere concordate tra i contraenti e indicate nel contratto di locazione. Qualora intervenisse un mutamento di titolarità dell'immobile locato, i diritti consolidati in capo al conduttore non si estinguerebbero verso il nuovo proprietario, in forza del combinato disposto tra gli artt. 1406 e 1594 c.c. . Pertanto, qualora non fossero intervenute degli elementi ostativi alla restituzione del deposito cauzionale, il locatore dovrebbe considerarsi inadempiente, a norma dell'art. 1218 c.c. . In tal caso, secondo lo scrivente, potrebbe esercitare l'azione prevista dall'art. 1459 c.c., e chiedere al giudice che disponga l'adempimento coattivo dell'obbligo di pagamento. Cordiali saluti

Buonasera, l'oggetto è la disdetta, prima della scadenza naturale, di un contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria per le esigenze abitative degli studenti universitari. A causa della mancanza di disponibilità a collaborare del proprietario, al quale è stato proposto inutilmente di rivedere il canone di locazione in seguito all'emergenza COVID-19, sono costretto a dare la disdetta del suddetto contratto prima della sua naturale scadenza. La clausola prevede 90 giorni di preavviso e normalmente il pagamento dei canoni mensili scade il 15 di ogni mese. Se io mando la raccomandata il 14/04/2020, dovrei pagare i canoni del 15/04+15/05+15/06 2020, ma NON pagare anche quello in scadenza il 15/07/2020, perchè i 90 giorni di preavviso scadrebbero il 13/07/2020. E' corretto?

Buongiorno. Da quanto ho potuto capire dalla formulazione della sua domanda, a lei interessa soltanto sapere se la disdetta presentata tramite raccomandata ar, in data 14.04.2020, le consentirebbe di non pagare la mensilità con scadenza il 15.07.2020. Le ricorderei sul punto come il d.p.r. n. 68 del 11.02.2005, riconosca anche alle comunicazioni inviate tramite pec, lo stesso valore legale delle comunicazioni inviate tramite raccomandata ar, per cui la forma di trasmissione dell'atto di recesso, secondo tale modalità, potrebbe rappresentare una valida alternativa alla comunicazione legale per mezzo del servizio postale. Tale elemento, a parere dello scrivente, assume rilevanza in quanto in materia di risoluzioni contrattuali per finita locazione, l'atto produce efficacia legale nel momento in cui viene a conoscenza del locatore. Infatti, la disdetta è ricompresa nell'alveo degli atti unilaterali recettizi che, a norma dell'art. 1334 c.c., producono effetti dal momento in cui vengono conosciuti dal destinatario della comunicazione. Pertanto l'utilizzo di modalità di comunicazioni legali, alternative alla lettera raccomandata ar, potrebbe ridurre notevolmente i tempi utili alla produzione degli effetti legali di un atto giuridico. Tale parere è peraltro in linea con un consolidato orientamento giurisprudenziale di merito e di legittimità, che ha assunto carattere maggioritario. Cordiali saluti

Il problema riguarda le spese condominiali. Abitazione da me posseduta e in cui non domicilio più, quindi non consumo piu nulla del condominio da dicembre 2017. Le spese giustamente sono ripartite per millesimi e in proporzione, ma per alcune spese come la centrale termica è centralizzata e quindi viene fatta lettura dei consumi del riscaldamento e condizionamento al singolo condomino da una società specializzata e ripartita al singolo condomino la spesa. Il calcolo che fa l'amministratore condominiale per le spese condominiali viene fatta anche in base al consumo che tale società comunica all'amministratore. Il problema è che da circa 1 anno e mezzo non è più stata approvata la spesa condominiale e quindi il condominio ha deciso di erogare le rate con importo uguale a quelli precedenti, quindi molto più alta di quanto dovrei pagare in quanto non abitando più l'appartamento non uso più alcun riscaldamento e condizionamento ( il consumo è azzerato) quindi gran parte del calcolo fatto è errato ; come ben sappiamo la spesa per il riscaldamento in un'abitazione incide almeno del 30%/40% del totale. All'inizio ho pagato. Ma ora la spesa sta diventando insostenibile in quanto non mi sembra giusto che debba pagare una rata molto alta collegata in gran parte a dei consumi termici errati. Innanzi tutto vorrei sapere se ha senso che insista con le domande all'amministratore, ho mandato varie e-mail per le quali non ho avuto mai risposta. Infine vorrei sapere se a livello legale c'è la possibilità di ottenere qualcosa, un rimborso o quantomeno una riduzione delle spese. Grazie

Caro Utente, l'unica è muoversi tramite un avvocato per contestare il tutto. Nel caso in cui volesse avvalersi della mia assistenza, mi contatti tramite piattaforma oppure ai miei recapiti (tel 019 9247656, sito www.siricalegal.it). Cordiali saluti, Avv. Antonio Sirica

Buonasera, il caso riguarda studenti universitari fuori sede con un contratto di locazione ad uso abitativo transitorio per le esigenze abitative degli studenti universitari. Il contratto è regolare e firmato. A causa dell'emergenza COVID-19 tali studenti hanno proposto al locatore di rivedere il canone (con una scontistica da decidere assieme), attraverso il modulo 69 dell'Agenzia delle Entrate. Il locatore si è dimostrato apparentemente contrario e scarsamente collaborativo. E' possibile richiedere la risoluzione per eccessiva onerosità del contratto (a causa del COVID-19, del totale lockdown del paese e della chiusura in presenza dell'università a data da destinarsi) ?. Se possibile, come bisogna farlo concretamente? Si ha comunque diritto alla restituzione della cauzione?. Ringraziamo anticipatamente per la disponibilità. Cordiali saluti

Caro Utente, a mio avviso vi sono senz'altro i presupposti per una risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta. Al fine di procedere con questo rimedio è necessario contestare per iscritto l'accaduto. L'aspetto delicato tuttavia è che la risoluzione venga adeguatamente supportata e motivata, motivo per cui è senz'altro indispensabile muoversi tramite avvocato. Nel caso in cui volesse avvalersi della mia assistenza, mi contatti tramite piattaforma oppure ai miei recapiti (tel 019 9247656, sito www.siricalegal.it). Cordiali saluti, Avv. Antonio Sirica

Buongiorno, diversi mesi fa ho fatto richiesta di mutuo alla mia banca e per sancirlo, mi è stata propinata la solita "polizza" facoltativa. Ovviamente, lì per lì, ho accettato e firmato. Quando mi è stato erogato il mutuo, leggendo le varie carte, ho scoperto che potevo recedere dal quella suddetta polizza facoltativa entro 60 giorni dalla stipula, e così ho fatto. Ora, siccome il pagamento della polizza è avvenuto in un unica soluzione, la banca aveva richiesto a mio nome un finanziamento che copriva l'intero importo, dilazionandolo in rate di tot anni. Adesso che mi è stata riaccreditata la somma dalla compagnia d'assicurazione (meno le tasse), il finanziamento è rimasto, ma dopo 10 giorni dal pagamento della prima rata, la banca, a mezzo mail, mi ha chiesto l'autorizzazione a chiudere quel finanziamento poiché collegato alla polizza da cui ho receduto. La domanda è: sono obbligato a chiudere quel finanziamento, anche se sulle carte non viene citata la polizza?

Buongiorno. Per fornirle adeguato parere è necessario esaminare nel dettaglio sia il contratto di finanziamento, sia la polizza che ha sottoscritto. Sono a sua disposizione per fornirle assistenza legale in merito, mi può contattare tramite piattaforma o tramite il sito www.avvocatopietravaleria.it. Cordiali saluti

Buongiorno, sono a chiedere una delucidazione in merito al pagamento delle spese forfettariamente stabilite per l'affitto di un stanza ad uso abitativo. In soldoni, per ragioni di lavoro dal lunedì al venerdì solitamente abito in città; nel fine settimana rientro nella mia casa di residenza in provincia. Nell'appartamento di 80 mq vivono altri due coinquilini: uno in pianta stabile (quindi in questo periodo vive lì in ogni caso, l'altro rientrato come me nella casa di residenza a metà marzo, e quindi nella medesima situazione). Il canone è stabilito a 295 euro + 70 euro di spese. Da metà marzo non ho più effettuato alcun accesso nell'appartamento in questione, essendo rientrata nella casa di residenza. Ad aprile ho comunque pagato per il corrente mese 295+70 euro di spese, pur avendo chiesto al proprietario un accordo sulle spese (acqua, luce, gas, wi-fi, riscaldamento - premettendo che sono consapevole che wi-fi e riscaldamento sono costi fissi) data l'eccezionalità della situazione che mi avrebbe sicuramente tenuta fuori dall'alloggio dal 15 marzo al 15 aprile. Posto che, alla luce delle nuove disposizioni che prolungheranno le misure di isolamento fino al 3 maggio, non rientrerò in casa fino alla prima settimana di maggio, è legittimo chiedere al proprietario il solo pagamento del canone mensile di 295 euro omettendo il versamento delle spese (70 euro) o una riduzione dell'importo, dato che non ho avuto alcun consumo nel mese di aprile? Cordialmente, ringrazio anticipatamente per un gentile riscontro

Ci sono orientamenti giurisprudenziali in base ai quali le spese forfettizzate sarebbero nulle, quindi passibili di restituzione o quanto meno di accertamento specifico, tuttavia è opinione maggioritaria che non si possano contestare. Tutto ciò dando per scontato che il contratto le individui espressamente e le consideri separate dal canone locatizio, perché se il contratto, come di solito avviene, prevede un canone unico e l'imprecisato accollo delle utenze da parte del locatore, ritengo non ci siamo speranze di ottenere il loro "scorporamento"

Buona sera vorrei avere un vostro parere in merito a quanto di seguito espongo. Nel 1996 abbiamo acquistato l'appartamento in cui viviamo. Vi è un piccolo terrazzo separato da quello del vicino da un muretto. Il mio terrazzo è privo di scarico già dalla costruzione del fabbricato (anni 60) in quanto inizialmente era un unico grande terrazzo in comune a due appartamenti entrambi appartenenti ad un unico proprietario e quindi con un solo scarico. A seguito della vendita di un appartamento il terrazzo è stato diviso in due e alla base del muretto divisorio è stato creato un foro (10x10 cm) per consentire il deflusso dell'acqua piovana tramite lo scarico del terrazzo del vicino, venendo a crearsi una servitù. Nel tempo si sono succeduti vari proprietari ed ora l'ultimo, dopo 10 anni dall'acquisto, chiede tramite avvocato di avere documentazione in quanto vorrebbe impedire l'utilizzo del suo scarico e inoltre ostruisce il foro che consente il deflusso dell'acqua del mio terrazzo. Io non ho documenti al riguardo in quanto io ho trovato la situazione all'atto dell'acquisto né sono d'accordo con la richiesta del vicino. Vi ringrazio per un vostro parere, cordiali saluti. Mario Sorri

Buongiorno signor Sorri. Per esaminare bene la situazione, mi occorre sapere. 1) chi tra Lei e l'altra parte ha acquistato per primo. 2) visionare il suo atto di acquisto. Visto che Lei ha trovato la situazione di fatto descritta all'atto dell'acquisto, probabilmente abbiamo molti margini per dissentire dalla richiesta del vicino. Attendo sue nuove su quanto richiesto ai miei recapiti, appresso indicati. Distinti saluti. Avv. Federico Amato. Studio legale avv. Federico Amato. Diritto patrimoniale, tributario e amministrativo. Corso Giuseppe Garibaldi 164 - 84122 Salerno (SA). Via Amedeo 1 - 80041 Boscoreale (NA). 348/5851910. Avvocatofedericoamato(a)gmail.com

Buongiorno... Più di un anno fa mi sono iscritto ad un rivista euroclub nell' ambito libri.firmando mi è stato detto che se nn avessi acquistato libri nell' anno solare ,mi sarebbe arrivato ,diciamo d ufficio ,dei libri a casa... Ma purtroppo di libri nn ho visto l 'ombra, però sono iniziati ad arrivarmi solleciti x pagare dei libri ...adesso mi è arrivata la lettera dell'ufficio legale Mondadori ,dicendo che se nn avessi pagato entro 15 giorni,sarebbe passata x autorità giudiziaria... Da premettere che nn ho mai visto questi libri e che neanche il postino mi ha citofonato x consegnarmi qul

Deve mettere per iscritto tutto quanto qui ha preannunciato. Il tutto deve essere una lettera raccomandata in cui denuncia l'inadempimento

Consulenze legali di Diritto Civile - Pag.307

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