Porta d’ingresso del condominio rotta: chi paga la riparazione e come intervenire

• La porta d’ingresso del condominio rotta è una parte comune: la riparazione spetta al condominio, non al singolo proprietario (art. 1117 c.c.);
• La spesa si divide tra tutti i condomini in base ai millesimi e l’amministratore può intervenire subito se il danno è urgente.
• Se anticipi i soldi di tasca tua, hai diritto al rimborso solo per le spese urgenti (art. 1134 c.c.).

L’art. 1117 del Codice civile elenca le parti comuni dell’edificio. Tra queste figurano espressamente i portoni di ingresso, insieme a scale, vestiboli, anditi e cortili. Il testo attuale deriva dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220. Di conseguenza, il portone del condominio è una parte comune, mentre la porta di un singolo appartamento no. Chi deve pagare, dunque, se il portone di ingresso dello stabile si rompe e necessita di riparazione? Te lo spieghiamo in queste righe.

Chi paga la riparazione del portone, l’inquilino o il proprietario?

Le spese per la conservazione delle parti comuni – in questo caso del portone condominiale – si dividono tra i condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, cioè in base ai millesimi. Lo prevede l’art. 1123 del Codice civile, salvo una diversa convenzione.

Chi decide e chi ordina i lavori dipende dal tipo di intervento:

• la manutenzione ordinaria rientra tra le attribuzioni dell’amministratore (art. 1130 c.c.);
• i lavori di manutenzione straordinaria richiedono, in generale, la delibera dell’assemblea;
• se i lavori straordinari sono urgenti, l’amministratore può ordinarli subito (art. 1135 c.c.).

Nessun condomino può sottrarsi al pagamento della propria quota solo perché usa poco un bene. Nel caso del portone, poi, non si può fare lo stesso ragionamento previsto per l’ascensore condominiale perché, per forza di cose, lo usano tutti i condomini.

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Cosa può fare l’amministratore senza aspettare l’assemblea

L’art. 1130 c.c. assegna all’amministratore il compito di compiere gli atti conservativi sulle parti comuni. L’art. 1135, secondo comma, c.c. aggiunge una regola precisa sui lavori straordinari. L’amministratore non può ordinarli, salvo che abbiano carattere urgente, e in quel caso deve riferirne nella prima assemblea.

La porta d’ingresso rotta può rientrare in questa ipotesi, ma la legge non offre un elenco di casi. L’urgenza si valuta caso per caso e si lega al rischio concreto che si corre se si aspetta. Un portone che non si chiude più o una serratura forzata, che lasciano l’androne aperto a chiunque, pongono un problema di sicurezza diverso da una semplice ammaccatura.

Per tutelarti, conserva:

• foto e video del danno con la data;
• le comunicazioni inviate all’amministratore;
• preventivi e fatture dell’intervento.

Cosa succede se amministratore che non risponde?

Se l’amministratore non si muove, scrivigli con una PEC o una raccomandata, descrivendo il danno e chiedendo un intervento. Una richiesta scritta lascia traccia di quando hai segnalato il problema.

Puoi anche chiedere una assemblea straordinaria. L’art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile consente la convocazione a due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio. Se l’amministratore non provvede entro dieci giorni dalla richiesta, possono convocarla loro direttamente.

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Quando puoi anticipare i soldi e farti rimborsare

L’art. 1134 del Codice civile è netto: il condomino che gestisce le parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

In pratica, urgente è la spesa che non si può rinviare senza danno o pericolo, fino a quando amministratore o assemblea possono provvedere.

Se paghi di tua iniziativa e il giudice non riconosce l’urgenza, il rimborso salta. Prima di chiamare il fabbro, avvisa sempre per iscritto amministratore e altri condomini.

Cosa cambia se qualcuno ha rotto il portone?

Quando il responsabile è noto, per esempio un inquilino o un fornitore, il condominio può chiedere il risarcimento del danno (art. 2043 c.c.).

Se il danno è doloso, può configurarsi il reato di danneggiamento (art. 635 c.p.). Nelle ipotesi del primo comma il delitto è punibile a querela della persona offesa, dopo le modifiche del d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 150 (riforma Cartabia). Il termine per presentare querela è di tre mesi da quando si ha notizia del fatto (art. 124 c.p.).

La porta d’ingresso del condominio rotta sembra un problema da poco, ma potrebbe creare disagio agli inquilini che non si sentono al sicuro. Se l’amministratore non interviene, gli altri condomini rifiutano di pagare o hai già anticipato la spesa, rivolgiti a un avvocato esperto di diritto condominiale. Potrà valutare i documenti, indicarti i passi giusti e tutelare il tuo diritto al rimborso.

Riparazione portone condominiale – Domande frequenti

Riferimenti normativi

• art. 1117 Codice civile – parti comuni dell’edificio;
• art. 1123 Codice civile – ripartizione delle spese;
• art. 1130 Codice civile – attribuzioni dell’amministratore;
• art. 1134 Codice civile – gestione di iniziativa individuale;
• art. 1135 Codice civile – attribuzioni dell’assemblea dei condomini;
• art. 66 disposizioni di attuazione del Codice civile – convocazione dell’assemblea;
• art. 2043 Codice civile – risarcimento per fatto illecito;
• art. 635 Codice penale – danneggiamento;
• art. 124 Codice penale – termine per la querela;
• legge 11 dicembre 2012, n. 220 e d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 150;
• Corte di Cassazione, sez. II civile, 3 settembre 2013, n. 20151.

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