Obbligo invio verbale assemblea di condominio: quali sono i termini?

• Il verbale di assemblea condominiale è obbligatorio: senza di esso, la delibera approvata è nulla secondo la Cassazione;.
• Il documento deve contenere elementi specifici, e la mancanza anche di uno solo rende la delibera annullabile.
• Il verbale è una scrittura privata e può essere contestato con qualsiasi mezzo probatorio, senza bisogno di querela di falso.

Ogni volta che i condomini si riuniscono in assemblea, quanto viene discusso e deliberato deve essere messo nero su bianco in un documento formale: il verbale di assemblea condominiale. Lo prevede direttamente l’art. 1136 del Codice civile, che stabilisce l’obbligo di redigere un processo verbale da trascrivere nell’apposito registro tenuto dall’amministratore. Ma cosa deve contenere esattamente? E cosa succede se è incompleto o inesatto? Ecco tutto quello che devi sapere.

Cos’è il verbale di assemblea condominiale

Il verbale è il documento formale nel quale vengono riassunte tutte le attività svolte in assemblea e le decisioni giuridicamente rilevanti adottate dai condomini. Non si tratta di un adempimento facoltativo: la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 24132 del 2009, ha chiarito che in assenza del verbale la delibera approvata in assemblea deve considerarsi nulla.

Nei casi in cui le norme specifiche sul condominio non disciplinino nel dettaglio lo svolgimento dell’assemblea, si applicano in via analogica le disposizioni sulle Società per Azioni, in particolare gli artt. 2370 e seguenti del Codice civile.

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Cosa deve contenere il verbale?

Il contenuto del verbale non è lasciato alla discrezionalità di chi lo redige. Per essere valido, il documento deve riportare:

• la data, l’ora, il luogo della riunione e il numero della convocazione;
• le modalità con cui è stata effettuata la convocazione;
• la nomina del presidente dell’assemblea e del segretario verbalizzante;
• la verifica della regolarità dei quorum costitutivi;
• l’ora di inizio e di fine della riunione;
• nome, cognome e generalità di tutti i presenti, con i millesimi relativi a ciascun appartamento;
• la descrizione delle attività trattate e degli interventi da realizzare;
• il testo delle delibere e i risultati delle votazioni, con l’indicazione dei voti favorevoli, contrari e degli astenuti.

La mancanza anche di un solo elemento tra quelli elencati rende la delibera condominiale annullabile.

Che valore legale ha il verbale?

Il verbale di assemblea condominiale è una scrittura privata. La Cassazione, con la sentenza n. 11375 del 2017, ha precisato che il documento ha valore legale esclusivamente in relazione alla provenienza delle dichiarazioni di chi lo ha sottoscritto – cioè il presidente e il segretario dell’assemblea.

Non contiene, quindi, alcuna attestazione di veridicità sul proprio contenuto. Questo significa che chiunque voglia contestarlo può farlo con qualsiasi mezzo probatorio, senza la necessità di proporre querela di falso – uno strumento processuale più complesso, tipicamente riservato agli atti pubblici.

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Impugnazione e annullabilità

Il verbale può contenere errori, omissioni o inesattezze rispetto a quanto realmente accaduto in assemblea. In tutti questi casi è possibile contestarlo e impugnarlo per ottenerne l’annullamento. Il verbale può essere redatto anche in assenza dell’amministratore di condominio, il che non esclude la possibilità di impugnarlo.

Le contestazioni possono portare a due esiti principali:

• un condomino può decidere di fare causa al condominio davanti al Tribunale, entro il termine di 30 giorni dalla comunicazione del verbale per i dissenzienti, e di 30 giorni dall’assemblea per gli assenti (art. 1137 c.c.);
• la controversia può risolversi nella successiva assemblea condominiale, con una nuova delibera che corregga gli errori commessi.

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Entro quando va inviato il verbale?

Il Codice civile non fissa un termine espresso entro cui l’amministratore deve trasmettere il verbale. Si ritiene che debba avvenire entro un tempo ragionevole dalla firma del documento, con le stesse modalità usate per la convocazione. Ritardi prolungati possono configurare una negligenza, soprattutto se compromettono la possibilità di impugnare le delibere nei tempi previsti.

Il termine di 30 giorni per l’impugnazione decorre dalla data dell’assemblea per i presenti, e dalla ricezione del verbale per gli assenti. Se l’amministratore non lo invia, il termine non inizia a decorrere: chi non ha mai ricevuto il verbale può contestare la delibera anche dopo anni.

La Cassazione, con la sentenza n. 16081/2016, ha chiarito che la comunicazione si considera avvenuta quando il condomino assente abbia potuto conoscere il contenuto del verbale in modo adeguato alla tutela delle proprie ragioni. Se il regolamento condominiale prevede un termine specifico per l’invio, l’amministratore è tenuto a rispettarlo.

Hai ricevuto un verbale che non corrisponde a quanto discusso in assemblea, oppure vuoi impugnare una delibera condominiale? Rivolgiti a un avvocato esperto in diritto condominiale per valutare i tempi, i costi e le possibilità concrete di successo nel tuo caso specifico.

Verbale assemblea di condominio – Domande frequenti

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