Spese condominiali: quali sono e cosa comprendono

• I condomini sono tenuti a partecipare al pagamento delle spese condominiali, che possono essere di ordinaria o straordinaria amministrazione.
• Le spese condominiali sono divise equamente tra i condomini, in base alle tabelle condominiali.
• Sono solitamente versate con accredito sul conto corrente del condominio.

Il condomino ha il diritto di beneficiare dei beni in condominio, che costituisce una comunione forzosa, cioè imposta dalla legge. Le spese condominiali possono essere molte e, talvolta, anche cospicue. Si pensi a condomini di grandi dimensioni o ai c.d. supercondomini, cioè quei casi in cui sono presenti più edifici, ciascuno corrispondente a un condominio. Tali spese sono divise, di solito, mediante il sistema tabellare.

Nel seguente articolo, ci occuperemo proprio delle spese condominiali: indicheremo quali sono le principali spese dovute dai condomini, come si dividono le spese, quali criteri sono adottati, cosa si intende per tabelle millesimali.

Cosa si intende per spese condominiali?

Quando si vive in un condominio, ci sono sia vantaggi che svantaggi. Uno dei vantaggi è che è possibile dividere le spese di manutenzione tra tutti i condomini. La ristrutturazione dell’edificio, la realizzazione di una nuova opera, non grava esclusivamente sul singolo proprietario. 

Le spese, talvolta, sono fondamentali per garantire il corretto funzionamento e lo stato delle parti comuni dell’edificio. Nessun condomino può rinunciare alle parti comuni dell’edificio, oppure alla quota in comunione. Il condominio è una comunione detta forzosa, perché è imposta dalla legge e non è rinunciabile.

In tal modo, il legislatore ha inteso prevenire il rischio che i condomini rinuncino alla comunione per sottrarsi al pagamento delle spese. D’altra parte, a pensarci bene, sarebbe difficile immaginare una tale ipotesi. Si pensi al caso del proprietario di un’unità immobiliare che rinunci o trasferisca il proprio diritto sulle parti comuni: in teoria, non potrebbe accedere alla propria unità immobiliare, usufruire delle tubature, ecc.

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Quali sono i beni comuni?

L’art. 1117 c.c. fa un elenco dei c.d. beni comuni, tra i quali rientrano:

• le parti dell’edificio destinate all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, il tetto, la facciata, il portone, l’androne, le scale, i cortili, ecc.;
• le aree destinate a parcheggio e le zone dedicate ai servizi comuni (lavanderie, stenditoi, sottotetti, ecc.);
• impianti, macchinari e installazioni di qualunque genere destinati all’uso comune (ascensori, cisterne, impianti idrici e fognari, impianti di distribuzione del gas, del riscaldamento e dell’energia elettrica, ecc.).

L’elenco è esemplificativo, non costituiscono ipotesi tassative.

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Tipologie di spese condominiali

Le spese che possono essere sostenute in un condominio possono essere di diverse tipologie. Proprio per tale ragione, possiamo distinguere due macro categorie. Le prime sono le spese di ordinaria amministrazione: sono le spese frequenti e abituali; le seconde sono le spese di straordinaria amministrazione, ovvero quelle non periodiche o continuative.

Possiamo distinguere tra:

• spese di gestione ordinaria: sono i costi per il normale funzionamento dell’edificio, come le spese per l’energia elettrica, o per la manutenzione delle parti comuni, per le pulizie;
• spese di manutenzione straordinaria: riguardano i miglioramenti apportati agli edifici, o le riparazioni strutturali, l’installazione di nuovi impianti;
• spese di amministrazione: consistono nelle spese per la gestione del condominio, quali per esempio gli oneri per l’amministratore di condominio;
• spese per i servizi: sono le spese relative ai costi dei servizi forniti al condominio, quelli di manutenzione, oppure il riscaldamento;
• spese di assicurazione: i condomini, in genere, sono assicurati in caso di eventuali infortuni o sinistri di varia natura;
• spese per la gestione dei rifiuti: relative alla raccolta e allo smaltimento dei rifiuti prodotti all’interno del condominio. 

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Come si dividono le spese condominiali?

Ciascun condomino è tenuto a partecipare alle spese, in considerazione della porzione di immobile oggetto di diritto di proprietà esclusivo. I valori delle singole porzioni materiali sono determinati in base alle tabelle millesimali. Ogni porzione materiale è tradotta in millesimi che corrispondono al valore della singola unità immobiliare in rapporto all’intero edificio. 

Tramite le tabelle millesimali, i condomini potranno individuare la parte delle spese sostenute dal condominio che grava su ciascuno. La quota è determinata, quindi, in base alla porzione effettiva di piano posseduta. Questo cosa significa? Che non tutti i condomini partecipano in parti uguali alle spese, ma in modo proporzionale all’estensione della propria unità immobiliare.

Le tabelle sono obbligatorie per legge quando la comunità condominiale supera il numero di 10 unità. Consentono di fissare i millesimi relativi a ciascuna unità immobiliare. 

Il calcolo delle tabelle millesimali è un’operazione che tiene conto di diversi coefficienti:

• il coefficiente di destinazione, che definisce la funzione dell’ambiente (bagno, balcone, cucina ecc.);
• il coefficiente di piano, che può variare a seconda del piano, per esempio, i piani inferiori hanno coefficienti più bassi;
• il coefficiente di orientamento, per intenderci, una stanza orientata a nord avrà un coefficiente inferiore di quella orientata a est;
• il coefficiente di luminosità: in tal caso, un ambiente poco illuminato dalle finestre avrà coefficienti bassi;
• il coefficiente di prospetto, che prende in considerazione la veduta della stanza.

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Come si dividono le spese condominiali?

I criteri di divisione delle spese sono individuati dalla legge e sono tre:

1. proporzionale (art. 1123 c. 1 codice civile): le spese sono ripartite in base ai millesimi della tabella generale;
2. differenziato (art. 1123 c. 2 codice civile): le spese sono divise in proporzione dell’uso che ciascuno può farne;
3. separato (art. 1123 c. 3 codice civile): si tratta di beni destinati a servire i condomini in misura separata. Le spese relative alla manutenzione dei beni separati sono a carico solo dei condomini che utilizzano i suddetti.

In genere, si distingue tra:

• tabella generale (anche detta “tabella A”) che include le spese ripartite in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino, quindi secondo il criterio dei millesimi;
• tabelle particolari (anche dette “tabelle d’uso”), le quali includono le spese divise in base all’uso (o all’uso separato) che ciascuno può farne.

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Come si pagano le spese condominiali?

Ogni condominio decide poi come deve avvenire il pagamento delle spese condominiali. In genere, si procede ad un versamento mensile della quota, mediante bonifico bancario. Ogni condomino riceve un avviso in cui si comunica il termine per il pagamento delle spese e il relativo importo, oltre alle coordinate bancarie.

Esistono altre modalità che possono essere impiegate. Per esempio, può accadere che il condomino versi a mano quanto dovuto. Questo, di solito, accade per le spese ordinarie. In molti condomini, vi è ancora la prassi di recarsi dall’amministratore per il pagamento, oppure un assistente dell’amministratore si reca personalmente da ciascun condomino per ritirare la somma dovuta. 

Il pagamento in contanti, però, è comunque circoscritto a piccole somme e per lo più è utilizzato in condomini di piccole dimensioni. Il condomino può anche autorizzare l’accredito diretto sul proprio conto corrente bancario, rendendo così il pagamento automatico.

È importante rispettare le scadenze di pagamento individuate dal condominio per evitare eventuali sanzioni o il pagamento degli interessi di mora. Se non si è in grado di pagare le spese, è preferibile cercare un accordo con l’amministratore. 

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Spese condominiali – Domande frequenti

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