Come dimostrare l’usucapione di un terreno agricolo?

• L’usucapione terreno agricolo si ottiene con 20 anni di possesso continuo e pacifico (art. 1158 c.c.), ridotti a 10 anni con titolo trascritto e a 15 o 5 anni nei comuni montani.
• Il possesso deve essere esercitato come proprietario: coltivare il terreno non basta e tra parenti la legge guarda con sospetto all’uso per semplice tolleranza.
• Il proprietario può fermare il termine con una causa notificata prima dei 20 anni e la morte del proprietario non sospende il conteggio.

L’usucapione è un concetto molto diffuso nel diritto: si tratta di una modalità di acquisto della proprietà di un bene sulla base del possesso di alcuni requisiti ed è regolata dagli articoli 1158 e seguenti del Codice civile. 

Come funziona nel caso di un terreno? Ci sono delle regole da rispettare o basta recintare il terreno che si sta coltivando, anche se è di un’altra persona, per procedere con la sua usucapione?

Vediamo cosa comporta l’usucapione di un terreno, in quanti anni è possibile ottenerne la proprietà e cosa cambia tra un terreno agricolo e un terreno montano. 

Come funziona l’usucapione di un terreno

La regola generale alla base dell’usucapione prevede che:

• il bene da usucapire sia posseduto in modo continuo e senza interruzioni, ma non in clandestinità;
• sia stato utilizzato per almeno 20 anni. 

Nel caso di un terreno, il soggetto che ha un terreno confinante a quello che vorrebbe usucapire dovrà avviare una causa per dimostrare al giudice del tribunale competente di possedere il terreno da almeno 20 anni, senza alcuna interruzione e in modo non violento né clandestino. 

Chi si ritrova in possesso di tali requisiti potrà dunque ottenere la sentenza che gli permetta di acquisire il terreno per usucapione. 

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Quanti anni servono

Il termine dipende dal tipo di usucapione e dalla posizione del terreno. Il Codice civile prevede quattro ipotesi:

1. 20 anni di possesso continuato per l’usucapione ordinaria dei beni immobili (art. 1158 c.c.);
2. 10 anni per l’usucapione abbreviata, se hai acquistato in buona fede da chi non era proprietario, con un titolo idoneo e trascritto: il termine parte dalla trascrizione (art. 1159 c.c.);
3. 15 anni per i fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni montani (art. 1159-bis c.c.);
4. 5 anni dalla trascrizione, sempre nei comuni montani, se hai acquistato in buona fede con titolo idoneo (art. 1159-bis c.c.).

Il possesso non vale se acquistato con violenza o clandestinità. Conta solo dal momento in cui la violenza o la clandestinità cessano (art. 1163 c.c.).

Come può il proprietario di un terreno evitare l’usucapione

Supponiamo che il proprietario di un terreno si renda conto che il suo confinante non è in realtà in possesso delle condizioni che potrebbero permettergli di acquistarlo per usucapione: cosa potrà fare per difendersi?

Nella pratica potrà agire in giudizio:

• con l’azione di spoglio, disciplinata dall’articolo 1168 del Codice Civile che permette di recuperare il possesso del proprio terreno solo se lo spoglio si è verificato da meno di un anno;
• con l’azione di rivendicazione, che trova invece disciplina giuridica all’articolo 948 del Codice civile e con la quale si fa richiesta al giudice di accertamento della proprietà del bene (in questo caso il terreno) e della sua successiva restituzione. 

Come si interrompe il termine dell’usucapione?

L’art. 1165 c.c. applica all’usucapione le regole sull’interruzione della prescrizione. Nella pratica il proprietario ha tre strade:

• notificare l’atto di citazione con cui inizia la causa, secondo l’art. 2943 c.c.;
• ottenere il riconoscimento del suo diritto da parte del possessore, per esempio se questi gli chiede di usare il terreno in affitto (art. 2944 c.c.);
• riprendere il possesso: se il possessore resta privato del terreno per oltre un anno, l’usucapione è interrotta (art. 1167 c.c.).

Dopo l’interruzione inizia un nuovo periodo (art. 2945 c.c.) e il conteggio riparte da zero.

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Usucapione di un terreno con proprietario defunto

L’usucapione di un terreno con proprietario defunto è frequente nelle campagne, dove il terreno resta a lungo intestato a chi è morto da anni. La morte del proprietario non ferma il tempo e gli eredi subentrano nei suoi diritti.

Per l’usucapione ventennale l’art. 1166 c.c. esclude, nei confronti del terzo possessore di un immobile, le cause di sospensione dell’art. 2942 c.c. Tra queste ci sono quelle a tutela dei minori non emancipati e degli interdetti. Gli eredi, anche minorenni, non hanno quindi un termine più lungo.

Gli eredi devono interrompere il termine con un atto previsto dalla legge. In un caso deciso dalla Cassazione gli eredi avevano indicato il terreno nella denuncia di successione. La Corte ha escluso che questo atto interrompesse il possesso utile all’usucapione (Cassazione civile, sezione II, ordinanza 28 febbraio 2019, n. 6029).

Vale anche l’ipotesi inversa: se muore il possessore, il possesso continua nell’erede dal momento in cui si apre la successione (art. 1146 c.c.). Il figlio può quindi sommare i suoi anni a quelli del padre.

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Usucapione di un terreno tra parenti

L’usucapione di un terreno tra parenti è la più difficile da dimostrare. Chi usa il terreno di un familiare spesso lo fa per tolleranza o per un accordo informale, e l’art. 1144 c.c. esclude che la tolleranza fondi il possesso.

Per cambiare la situazione serve l’interversione del possesso (art. 1141 c.c.). Devi opporti al proprietario con un atto chiaro, che gli faccia capire che da quel momento ti comporti da padrone. Il termine parte da quel momento (art. 1164 c.c.).

Il caso più comune è quello dei fratelli coeredi. Per la Cassazione il godimento esclusivo del bene comune non basta a provare il possesso utile all’usucapione. Serve un’attività durevole e incompatibile con il possesso degli altri, e la prova spetta a chi chiede l’usucapione (Cassazione civile, sezione II, sentenza 13 novembre 2014, n. 24214).

La stessa sentenza chiarisce che il coerede rimasto nel possesso dopo la morte del defunto può usucapire la quota degli altri eredi senza interversione. Deve però possedere in modo esclusivo e mostrare di comportarsi da unico proprietario.

Usucapione di un terreno con immobile abusivo

Sul terreno può sorgere un fabbricato abusivo. L’art. 46 del d.P.R. 380/2001 dichiara nulli gli atti tra vivi con effetti reali su edifici costruiti senza titolo, e le Sezioni Unite hanno chiarito che si tratta di una nullità testuale (Cassazione civile, Sezioni Unite, sentenza 22 marzo 2019, n. 8230).

L’usucapione non nasce da un contratto ma dal possesso protratto nel tempo. Per questo il tuo caso va letto con attenzione: la nullità dell’art. 46 riguarda gli atti tra vivi, e i requisiti degli artt. 1158 e seguenti restano quelli di sempre.

La regolarità urbanistica riguarda invece il rapporto con il Comune, che conserva i suoi poteri. Se non demolisci entro 90 giorni dall’ingiunzione, il bene e l’area su cui sorge sono acquisiti di diritto e gratuitamente al patrimonio comunale (art. 31 d.P.R. 380/2001). Prima di avviare la causa fai verificare la situazione da un avvocato.

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Cosa cambia con i terreni montani?

Il Codice civile disciplina anche una particolare tipologia di usucapione, ovvero quella relativa ai fondi rustici che si trovano in Comuni montani e con redditi bassi: in questo caso i tempi dell’usucapione sono ridotti rispetto alla norma.

A questo proposito, all’articolo 1159-bis del Codice civile si legge che:

La proprietà dei fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani dalla legge si acquista in virtù del possesso continuato per quindici anni.

Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia debitamente trascritto, un fondo rustico con annessi fabbricati, situati in comuni classificati montani dalla legge, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di cinque anni dalla data di trascrizione.

La legge speciale stabilisce la procedura, le modalità e le agevolazioni per la regolarizzazione del titolo di proprietà. Le disposizioni di cui ai commi precedenti si applicano anche ai fondi rustici con annessi fabbricati, situati in comuni non classificati montani dalla legge, aventi un reddito non superiore ai limiti fissati dalla legge speciale.

Nell’usucapione di un terreno montano i tempi scendono quindi a 15 anni, o a 5 anni se hai acquistato in buona fede con titolo trascritto. Il fondo deve essere rustico e avere annessi fabbricati. La regola vale anche fuori dai comuni montani se il reddito non supera i limiti fissati dalla legge speciale. La procedura è regolata dalla legge n. 346 del 1976.

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Quanto costa l’usucapione di un terreno

Il costo dell’usucapione di un terreno cambia con il valore del bene e con la via scelta. Per i diritti reali la mediazione è obbligatoria prima della causa (art. 5 d.lgs. 28/2010).

Se il proprietario è d’accordo, la mediazione si chiude con un verbale. Per trascriverlo, la firma deve essere autenticata da un pubblico ufficiale (art. 11 d.lgs. 28/2010 e art. 2643, n. 12-bis, c.c.). Se non c’è accordo, serve la causa e la sentenza che accerta l’usucapione si trascrive nei registri immobiliari.

Le voci di spesa principali sono queste:

• l’indennità dell’organismo di mediazione;
• il contributo unificato per la causa, che varia con il valore della controversia;
• il compenso dell’avvocato e, se serve, la perizia di un tecnico;
• l’imposta di registro, dovuta sulla sentenza e sul verbale di mediazione;
• le spese di trascrizione.

Dal 30 giugno 2023 il verbale di accordo è esente dall’imposta di registro entro 100.000 euro di valore. Oltre la soglia l’imposta è dovuta sulla parte eccedente (art. 17 d.lgs. 28/2010, modificato dal d.lgs. 149/2022).

Usucapione terreno – Domande frequenti

Riferimenti normativi

• Codice civile, artt. 948, 1141, 1144, 1146, 1158, 1159, 1159-bis, 1163, 1164, 1165, 1166, 1167, 1168, 2643 n. 12-bis, 2942, 2943, 2944 e 2945;
• legge n. 346 del 1976 sull’usucapione speciale per la piccola proprietà rurale;
• d.P.R. 380/2001 (Testo unico dell’edilizia), artt. 31 e 46;
• d.lgs. 28/2010 (mediazione civile e commerciale), artt. 5, 11 e 17, come modificato dal d.lgs. 149/2022;
• Cassazione civile, sezione II, ordinanza 28 febbraio 2019, n. 6029;
• Cassazione civile, sezione II, sentenza 13 novembre 2014, n. 24214;
• Cassazione civile, Sezioni Unite, sentenza 22 marzo 2019, n. 8230.

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