29 ago 2022
Contratti

Diritto di servitù di passaggio: cos’è, come funziona e quanto dura

Come funziona e quali limiti ha la servitù di passaggio? Come si ottiene il diritto di passaggio? Come evitare servitù di passaggio? Scopriamolo attraverso l’analisi degli articoli del Codice civile.

Le servitù di passaggio sono diritti di godimento sulla cosa altrui. Rientrano nella categoria della servitù prediali, la cui definizione si trova nel codice civile. 

Queste ultime rappresentano il peso imposto su un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente ad un diverso proprietario.

Una servitù presuppone l’esistenza di due fondi vicini, altrimenti non può esistere. I fondi devono appartenere a proprietari diversi: si parla di fondo servente e di fondo dominante

In pratica, il proprietario del fondo servente è limitato nel godimento del proprio fondo. Subisce un danno o una riduzione del valore del suo fondo, a vantaggio di chi possiede il fondo dominante. 


Costituzione servitù di passaggio


La servitù di passaggio consiste nel diritto da parte del proprietario di un fondo di poter passare per il fondo del vicino al fine di accedere al proprio – da qui il nome di passaggio

Può essere costituita in modo differenti. Si può parlare di costituzione volontaria, che si realizza tramite usucapione, contratto, testamento o destinazione del padre di famiglia, oppure di costituzione coattiva

In questo caso, potrà avvenire:


La costituzione volontaria richiede il consenso di entrambi i proprietari dei fondi, mentre quella coattiva viene costituita anche senza il consenso del proprietario del fondo servente. 

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servitù di passaggio costituzione

Quanto dura una servitù di passaggio?


L’estinzione della servitù di passaggio, potrà avvenire:


In particolare, l’articolo 1072 del codice civile recita che La servitù si estingue quando in una sola persona si riunisce la proprietà del fondo dominante con quella del fondo servente.

L’articolo 1073 c.c. invece stabilisce che La servitù si estingue per prescrizione quando non se ne usa per venti anni.

Il termine decorre dal giorno in cui si è cessato di esercitarla; ma, se si tratta di servitù negativa o di servitù per il cui esercizio non è necessario il fatto dell’uomo, il termine decorre dal giorno in cui si è verificato un fatto che ne ha impedito l’esercizio.

Nelle servitù che si esercitano a intervalli, il termine decorre dal giorno in cui la servitù si sarebbe potuta esercitare e non ne fu ripreso l’esercizio.

Agli effetti dell’estinzione si computa anche il tempo per il quale la servitù non fu esercitata dai precedenti titolari.

Se il fondo dominante appartiene a più persone in comune, l’uso della servitù fatto da una di esse impedisce l’estinzione riguardo a tutte.

La sospensione o l’interruzione della prescrizione a vantaggio di uno dei comproprietari giova anche agli altri.

Come togliere una servitù?


Ai sensi dell’articolo 1074 c.c., una servitù si estingue anche quando si verifica un’impossibilità di fatto nell’usare la stessa o ne viene meno l’utilità, a patto che siano trascorsi almeno 20 anni di tempo. 

La servitù si può inoltre togliere su domanda di uno dei proprietari del fondo dominante o di quello servente che, ai sensi dell’articolo 1055 c.c., può ottenerne la soppressione. 

Quanti tipi di servitù di passaggio ci sono?


Tipologia di servitù di passaggioCaratteristiche
costituzione per contratto, anche preliminare (articolo 2932 c.c.)I requisiti per la validità del contratto sono l’individuazione dei due fondi, l’estensione, le modalità di esercizio e la determinazione del peso imposto
costituzione per testamentoL’erede o il legatario acquistano il diritto di servitù di passaggio all’apertura della successione
costituzione per usucapione o destinazione del padre di famigliaFa riferimento all’articolo 1031 del Codice civile, ma anche agli articolo 1061 e 1062 c.c.
Nel primo caso, dovrà trattarsi di servitù non apparenti, mentre nel secondo la costituzione avviene quando consta, mediante qualunque genere di prova, che due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario, e che questi ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù
costituzione tramite sentenza Prevista ai sensi dell’articolo 1031 del Codice civile, nel quale si legge che Quando, in forza di legge, il proprietario di un fondo ha diritto di ottenere da parte del proprietario di un altro fondo la costituzione di una servitù, questa, in mancanza di contratto, è costituita con sentenza. Può anche essere costituita con atto dell’autorità amministrativa nei casi specialmente determinati dalla legge. La sentenza stabilisce le modalità della servitù e determina l’indennità dovuta. Prima del pagamento dell’indennità il proprietario del fondo servente può opporsi all’esercizio della servitù

Quando si ha diritto alla servitù di passaggio?


Chi ha diritto alla servitù di passaggio? Nella pratica, il proprietario potrà acquistare senza vincoli una servitù sul proprio fondo. Al contempo, si può costituire una servitù anche qualora si fosse proprietari del fondo servente. 

Nell’ipotesi di usufrutto, nel caso di servitù di passaggio sul fondo dominante, non è necessario avere il consenso dell’usufruttuario. Di contro, la servitù sul fondo servente potrà essere costituita dal nudo proprietario soltanto nel caso di consenso da parte dell’usufruttuario – altrimenti si costituirebbe un diritto lesivo di tale diritto reale di godimento

L’articolo 1059 c.c. prevede invece che La servitù concessa da uno dei comproprietari di un fondo indiviso non è costituita se non quando gli altri l’hanno anch’essi concessa unitamente o separatamente.

Nel caso di fondo dominante, la costituzione della servitù di passaggio potrà avvenire:

  1. se a titolo gratuito, per la volontà di uno solo dei comproprietari;
  2. se a titolo oneroso, a maggioranza qualificata dei comproprietari. 

Come sapere se esiste una servitù di passaggio


Le servitù di passaggio volontarie, che sono state costituite tramite contratto o testamento, necessitano della forma scritta, altrimenti sono nulle. Gli atti dovranno inoltre essere trascritti nei registri pubblici immobiliari, quindi dovranno essere resi pubblici. 

Di conseguenza, per conoscere il sussistere del diritto di servitù di passaggio su un immobile, ci si dovrà rivolgere al competente ufficio della conservatoria dei registri immobiliari del territorio.

Ai sensi dell’articolo 2463 c.c., devono essere trascritti:


come sapere se esiste una servitù di passaggio

Servitù di passaggio diritti e doveri


In merito ai diritti e ai doveri dei proprietari dei fondi, si dovrà fare riferimento al titolo con il quale la servitù di passaggio è stata costituita

All’articolo 1030 c.c. si legge infatti che Il proprietario del fondo servente non è tenuto a compiere alcun atto per rendere possibile l’esercizio della servitù da parte del titolare, salvo che la legge o il titolo disponga altrimenti.

Servitù di passaggio: manutenzione


In relazione alle spese di manutenzione della servitù di passaggio, si dovrà invece fare riferimento all’articolo 1069 c.c., nel quale viene stabilito che:

Il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere necessarie per conservare la servitù, deve scegliere il tempo e il modo che siano per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente

Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge.

Se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi.

Servitù di passaggio – Domande frequenti


Cosa prevede la servitù di passaggio?

La servitù di passaggio prevede un diritto reale di godimento che consente al titolare di un fondo di passare su un fondo altrui per accedere al proprio.

Chi ha la servitù di passaggio deve contribuire alle spese?

Le spese di manutenzione della servitù di passaggio sono regolate dall’articolo 1069 del codice civile: scopri di più sul suo contenuto. 

Quali servitù possono acquistarsi per usucapione?

Si possono acquistare per usucapione soltanto le servitù apparenti, cioè quelle in cui l’esercizio è possibile in presenza di opere visibili e permanenti.


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