Cosa fare se il venditore non consegna la casa?

• La consegna dell’immobile è uno degli obblighi che nascono dalla conclusione di un contratto di compravendita; dopo il rogito, il venditore è tenuto a consegnare l’immobile libero da persone e cose.
• Quando il venditore continua a occupare la casa senza titolo, se nel contratto è prevista una penale giornaliera, questa si applica automaticamente.
• Se la diffida ad adempiere non produce effetti, l’acquirente può avviare un’azione giudiziale per ottenere il rilascio coattivo dell’immobile, oppure per risolvere il contratto.

Se stai per firmare il rogito notarile per l’acquisto di una casa, devi sapere che tra gli obblighi che sorgono con il contratto rientra (ovviamente) quello di consegna dell’immobile da parte del venditore. È bene pertanto che tu sia informato in merito agli strumenti di tutela a disposizione qualora la parte cedente, per i più svariati motivi, non ottemperi ai suoi impegni.

Vediamo più nel dettaglio cosa fare nel caso il venditore non consegni le chiavi dell’immobile alla stipula dell’atto notarile o comunque non liberi la casa da persone o cose.

Quali sono gli obblighi che nascono dal contratto di compravendita

Con la sottoscrizione del contratto di compravendita dinnanzi al notaio, sulla base di quanto disposto dal codice civile, sorgono degli obblighi a carico di entrambe le parti.

L’acquirente, dopo il passaggio di proprietà che avviene con la firma dell’atto, si obbliga al versamento del prezzo (mediante assegno o bonifico bancario) o del saldo, qualora una parte sia già stata anticipata con la conclusione del contratto preliminare.

Il venditore a sua volta, ai sensi dell’articolo 1476 del codice civile, è obbligato a:

• consegnare l’immobile;
• garantire l’acquirente contro i vizi che potrebbe presentare il bene e per l’evizione dello stesso;
• fare acquistare la proprietà se l’acquisto non è effetto immediato del contratto.

Il bene venduto deve essere consegnato nello stato in cui si trovava al momento della vendita. Salvo diversa volontà delle parti, l’immobile deve essere ricevuto insieme ad accessori, pertinenze, frutti prodotti dal giorno della vendita. Dal venditore devono altresì essere consegnati titoli e documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta.

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Come tutelarsi da un ex proprietario che non consegna la casa

Ci sono diverse cose che puoi fare per ottenere l’immobile che ti spetta di diritto. In particolare, se è stato sottoscritto un contratto preliminare, si possono inserire delle clausole di garanzia. Per esempio che, al momento dell’atto notarile, l’immobile dovrà essere consegnato libero da persone e cose. Qualora la condizione non venisse soddisfatta, il compratore potrà legittimamente chiedere la posticipazione del rogito notarile.

Altra opzione è quella di inserire una clausola con la quale specificare un termine ben preciso per la consegna dell’immobile, fosse anche in un momento successivo alla stipula del rogito così da consentire al venditore di sgomberare i locali.

Da un punto di vista economico, la soluzione più adeguata è una clausola penale per ogni giorno di ritardo nella consegna. Prevedere, mediante una clausola concordata dalle parti, il pagamento di una somma di denaro come forma di risarcimento del danno per ogni giorno di mancato adempimento può essere un valido deterrente volto a incentivare la controparte al rispetto dei termini pattuiti.

Altra strada intrapresa sempre di più per tutelarsi è il pagamento del prezzo in due tranches, come forma di garanzia al rispetto del termine di consegna. Il saldo del prezzo potrà essere depositato dall’acquirente presso il notaio fino all’avvenuta consegna dell’immobile libero da persone e cose.

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Cosa fare in caso di mancata consegna dell’immobile

Se, nonostante clausole e cautele adottate, il venditore non dovesse ottemperare ai suoi impegni, ovvero consegnare la casa nei tempi concordati, risulterebbe inadempiente. In questo caso si possono attivare una serie di strumenti, prima stragiudiziali e poi giudiziali, per conseguire il rilascio dell’immobile e un eventuale risarcimento del danno.

Un ritardo nella consegna potrebbe causare dei danni anche rilevanti all’acquirente, soprattutto qualora egli avesse già venduto la propria abitazione. L’acquirente potrebbe infatti essere costretto a cercare un’abitazione in affitto o a vivere in albergo fino alla consegna dell’immobile. Tutto ciò implicherebbe spese di trasloco, canoni di locazione e altri costi eventuali.

Di fatto, non basta la consegna delle chiavi: come specificato prima, l’immobile deve essere consegnato libero da persone e cose per diventare proprietà dell’acquirente ed essere materialmente disponibile. Per quanto concerne le modalità la consegna delle chiavi, essa può avvenire il giorno del rogito o in un momento successivo purché tale scadenza venga rispettata.

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Strumenti stragiudiziali

La prima strada da percorrere è quella stragiudiziale, che consiste nell’invio di una diffida tramite PEC o raccomandata A/R per intimare la consegna entro un termine essenziale (per esempio di 5 giorni).

Nella diffida bisogna indicare:

• la data del rogito;
• l’obbligo di consegna a carico del venditore in base al disposto di legge;
• il termine perentorio;
• l’avviso che, in caso di ulteriore ritardo, si chiederà un’indennità di occupazione e si avvierà una causa dinnanzi al Giudice.

Nel caso in cui il venditore continuasse a non eseguire la prestazione dovuta, non resterà che rivolgersi ad un avvocato competente in diritto immobiliare per farsi assistere durante l’azione legale. Il venditore che non consegna nei termini convenuti è, infatti, inadempiente.

Se riesci a dimostrare la non scarsa importanza dell’inadempimento ai sensi dell’articolo 1455 codice civile, potrai agire in base all’articolo 1453 codice civile, concernente la risolubilità dei contratti a prestazioni corrispettive.

Strumenti giudiziali

Qualora le strade già percorse non dovessero sortire alcun effetto, non resterà che avviare una causa legale. L’acquirente ha a disposizione due azioni diverse e alternative:

1. agire per l’adempimento, qualora sia ancora interessato alla prestazione e abbia a sua volta adempiuto la propria prestazione;
2. agire per la risoluzione, ovvero lo scioglimento del contratto.

È fatto salvo in ogni caso il risarcimento del danno subito, che dovrà essere dimostrato attraverso la documentazione di spese, ricevute, comunicazioni avvenute.

La risoluzione può essere chiesta al Giudice anche se ti sei messo per chiedere l’adempimento della prestazione. Non è vero il contrario, perché la legge non consente di intraprendere l’azione per l’adempimento quando si è avviato un giudizio per la risoluzione, nel presupposto che l’acquirente, così facendo abbia voluto rinunciare all’affare. Dalla data della domanda di risoluzione della compravendita, la parte inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione.

Se hai bisogno di aiuto visto che le soluzioni disponibili sono davvero tante, ti invitiamo a scrivere un avvocato esperto in diritto immobiliare.

Riferimenti normativi

• Articolo 1476 del codice civile;
• Articolo 1455 del codice civile;
• Articolo 1453 del codice civile.

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