I vizi occulti dell’immobile venduto

• Dopo la stipula del contratto di compravendita, è possibile scoprire vizi e difetti nell’immobile acquistato.
• Per far valere la garanzia cui il venditore è obbligato, occorre denunciare i vizi entro 8 giorni dalla scoperta.
• L’azione legale davanti al Giudice deve essere invece esercitata entro 1 anno dalla consegna dell’immobile.

Quando si acquista un immobile si presume che questo sia privo di vizi e difetti. Tuttavia, può succedere che, dopo l’acquisto, emergano problematiche non visibili al momento della compravendita. Qualora si accerti la presenza di vizi occulti dell’immobile, la legge prevede specifiche tutele per l’acquirente.

In questo articolo, vedremo cosa sono i vizi occulti, come si dimostrano, come funziona la garanzia prevista dalla legge e quando devono essere denunciati.

Cosa sono i vizi occulti di un immobile

I vizi occulti sono difetti strutturali o funzionali non visibili al momento della consegna dell’immobile e non conosciuti dall’acquirente, che incidono sull’uso, sul valore o sulla sicurezza del bene. Si definiscono vizi occulti quelli di cui il compratore non era consapevole e comunque non erano rilevabili con la normale diligenza.

A titolo esemplificativo, si considerano vizi occulti:

• infiltrazioni d’acqua non visibili al momento dell’acquisto;
• lesioni strutturali o crepe nei muri nascoste da lavori estetici;
• mancanza di isolamento termico o acustico;
• presenza di umidità su pavimenti o rivestimenti.

In sintesi, ci troviamo dinnanzi a difetti che pregiudicano la stabilità o che impediscono il corretto utilizzo dell’immobile. Possono altresì essere quei vizi materiali che semplicemente ne diminuiscono il suo valore di mercato.

Un aspetto importante è che il vizio deve essere preesistente rispetto alla vendita, anche se si scopre successivamente. Se il difetto nasce dopo la consegna, ma per normale usura o cattiva manutenzione, non si può parlare di vizio occulto rilevante ai fini della garanzia.

LEGGI ANCHE Garanzia per vizi occulti: cos’è e quando si prescrive

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Come si dimostrano i vizi occulti

Per ottenere tutela legale, l’acquirente deve dimostrare:

• l’esistenza del vizio;
• il carattere occulto del vizio;
• la sua idoneità a compromettere l’uso o il valore dell’immobile;
• la preesistenza del vizio rispetto alla consegna del bene.

La prova può essere fornita tramite:

• relazione e perizia tecnica redatta da un professionista tecnico abilitato, come un ingegnere, un architetto o un geometra;
• documentazione fotografica;
• testimonianze varie.

È fondamentale affidarsi a un professionista abilitato per ottenere una perizia giurata, da utilizzare in sede di contestazione o eventuale causa.

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Garanzia per vizi occulti: cos’è

La garanzia per vizi occulti è regolata dall’art. 1490 del codice civile, che stabilisce l’obbligo per il venditore di garantire che il bene venduto sia esente da vizi che lo rendano inidoneo all’uso cui è destinato o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

In forza di tale garanzia, il compratore può agire in giudizio esercitando a sua scelta due tipologie di azioni: l’azione redibitoria o l’azione estimatoria. Con la prima azione può ottenere la risoluzione del contratto di vendita e il rimborso del prezzo pagato. L’immobile in questo caso deve essere restituito al venditore. Di solito si opta per questa azione nei casi in cui il vizio è talmente grave da rendere il bene inutilizzabile.

In alternativa, con l’azione estimatoria, può domandare la riduzione del prezzo e, qualora lo abbia già pagato, il suo rimborso parziale. Solitamente, tale azione viene scelta quando il vizio è meno grave, ma incide comunque sul valore dell’immobile. Una volta che l’acquirente in giudizio sceglie una delle due azioni, non può esercitare l’altra.

Qual è la responsabilità del venditore per i vizi occulti dell’immobile?

In ogni caso, il compratore ha il diritto a chiedere il risarcimento dei danni subiti, qualora il venditore non dimostri di avere senza alcuna colpa ignorato i vizi dell’immobile. Il venditore si libera da responsabilità solo provando di aver esercitato gli opportuni controlli con la dovuta diligenza.

Le parti possono inserire un patto per escludere o limitare la garanzia, ma esso non ha effetto qualora il venditore abbia in malafede taciuto i vizi dell’immobile.

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Quando devono essere denunciati i vizi occulti

Affinché il compratore possa far valere l’azione di garanzia, il termine per la denuncia dei vizi è breve: l’art. 1495 codice civile stabilisce che l’acquirente deve denunciare il vizio al venditore entro 8 giorni dalla scoperta, a pena di decadenza.

La denuncia deve essere redatta in forma scritta, deve contenere una descrizione dettagliata del rischio e deve essere inviata con tempestività.

In alcuni casi, può valere un termine diverso rispetto agli 8 giorni previsti dalla legge, purché sia pattuito espressamente nel contratto. Ad ogni modo la denuncia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto espressamente la presenza del vizio o l’ha occultato.

Per legge, la garanzia non è dovuta se, al momento del contratto, il compratore conosceva i vizi o se i vizi erano facilmente riconoscibili. L’esclusione non opera qualora il venditore abbia dichiarato che l’immobile era esente dai vizi. 

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Qual è il termine di prescrizione per i vizi occulti di un immobile?

Anche se la denuncia dei vizi al venditore viene fatta nei termini, l’azione legale deve essere esercitata entro un termine di 1 anno dalla consegna dell’immobile.

Ciò significa che bisogna avviare la causa dinnanzi il Tribunale di competenza non oltre un anno da quando è stata effettuata la scoperta del vizio, fatte salve cause di interruzione del termine. Se l’azione non viene avviata entro l’anno, anche in presenza di denuncia, l’acquirente perde il diritto alla garanzia.

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Cosa succede se i vizi emergono dopo 1 anno

Spesso ci si domanda cosa accade se i vizi emergono dopo un anno dalla consegna dell’immobile. La risposta è duplice: nella compravendita tra privati, la garanzia si prescrive in ogni caso al compimento dell’anno dalla consegna – e quindi non è più possibile far valere la garanzia per vizi occulti.

Qualora l’immobile sia stato acquistato da un’impresa che abbia provveduto alla sua costruzione, si applicano le norme di cui all’articolo 1669 codice civile, che fornisce una tutela in caso di gravi difetti di costruzione.

In questo caso, la responsabilità dell’appaltatore può essere fatta valere fino a 10 anni dalla fine dei lavori perché i gravi difetti strutturali o funzionali siano stati denunciati entro un anno dalla scoperta. L’azione per invocare la garanzia può essere esercitata entro 1 anno dall’avvenuta denuncia del vizio.

L’azione può essere esercitata contro l’impresa appaltatrice anche nel caso in cui non abbia provveduto ad effettuare la vendita dell’immobile.

Tale azione si può invocare non solo per i gravi difetti. Essa può essere esercitata qualora, nei dieci anni dal compimento dell’opera, si provi che quest’ultima, per vizio del suolo o difetto di costruzione, è rovinata in tutto o in parte, ovvero presenti pericolo di rovina.

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Vizi occulti immobile venduto – Domande frequenti

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