Casa con abusi edilizi: il compratore può annullare la vendita?

• Un abuso edilizio è un intervento realizzato senza permesso o in difformità dal titolo autorizzativo.
• La vendita è nulla se mancano le dichiarazioni urbanistiche nell’atto di vendita.
• Il compratore può, in taluni casi, chiedere la risoluzione, riduzione del prezzo o risarcimento se l’abuso è stato taciuto.

Qualora tu stia per comprare casa, uno degli aspetti cui fare molta attenzione consiste nella presenza di abusi edilizi sull’immobile. Per questo è bene che tu sappia quali potrebbero essere le conseguenze da un punto di vista giuridico e patrimoniale nel caso in cui, dopo il rogito, ti accorgessi che la casa acquistata è abusiva.

In questo articolo vedremo quali sono le tutele per il compratore che non è stato informato dal venditore in merito alla presenza di abusi edilizi o in generale del mancato rispetto delle norme in materia urbanistica ed edilizia. Vedremo, inoltre, quando è possibile vendere un immobile con abusi edilizi e quando invece questo comporta dei grossi rischi.

Abuso edilizio e difformità urbanistica

Prima di entrare nel vivo della problematica è bene avere chiaro cosa si intenda per abuso edilizio e difformità urbanistica. Si ha un abuso edilizio quando l’immobile o una parte di esso è stato costruito, modificato o ampliato senza il necessario permesso di costruire o, in generale, del titolo abilitativo richiesto per quel tipo di intervento dalla legge.

Si ha una difformità urbanistica (o edilizia) in caso di mancata corrispondenza tra lo stato di fatto in cui si trova l’immobile e i titoli abilitativi depositati in Comune ovvero i progetti approvati dall’Ente Pubblico che autorizza la costruzione, le modifiche o l’ampliamento.

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È possibile vendere un immobile con abuso edilizio?

In linea generale, un immobile che presenta un abuso edilizio può essere venduto o, come si dice tecnicamente, è commerciabile. Come stabilito dall’articolo 46 TU, norma di riferimento in materia, gli atti tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento di diritti reali relativi ad edifici o loro parti, (la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985), sono nulli e non possono essere stipulati qualora da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante:

• gli estremi del permesso di costruire;
• gli estremi del permesso in sanatoria.

È il caso dell’immobile che è stato realizzato senza il permesso di costruzione. Il compratore potrà invocare il rimedio della nullità esercitando la relativa azione legale. In base a quanto stabilito dalla norma, poi, le disposizioni in questione si applicano sia alle vendite, sia alle donazioni, ma sono esclusi i trasferimenti per successione.

La presenza del titolo abilitativo e la sua menzione nell’atto notarile rende invece commerciabile l’immobile, a prescindere dalla conformità o difformità dell’immobile o dell’opera realizzati rispetto al titolo autorizzativo.

Questo vuol dire che, qualora il compratore si dovesse accorgere, dopo la sottoscrizione del rogito, che l’immobile è stato costruito in maniera difforme dal titolo autorizzativo e al progetto, non potrà farne valere la nullità in quanto l’atto sarà perfettamente valido.

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Difformità rispetto al titolo abilitativo

Come abbiamo visto, se un permesso di costruire esiste, ma l’opera non è stata eseguita in conformità, l’atto sembrerebbe valido e produttivo dei suoi effetti. Siamo di fronte ad irregolarità urbanistiche che non derivano dalla mancanza di un titolo abilitativo.

Si tratta di una cosiddetta difformità secondaria. Si pensi a un soppalco o a una veranda costruiti senza rispettare il progetto che è stato depositato presso il Comune, oppure un ampliamento del bagno non effettuato in linea con il titolo autorizzativo.

Queste cosiddette difformità parziali o minori, per la Corte di Cassazione, non impediscono il trasferimento della proprietà e non sono motivo di nullità. Tuttavia, in tali fattispecie, il nuovo proprietario non è esente da rischi essendo l’opera abusiva soggetta all’ordine di demolizione da parte della Pubblica Amministrazione.

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Quando richiedere la risoluzione del contratto

È lecito chiedersi quali siano le tutele a disposizione in caso di difformità dal titolo quando non puoi far valere il rimedio della nullità. Per avvalersi degli strumenti giuridici messi a disposizione dalla legge bisogna partire dal presupposto che, in caso di stipula di un contratto di vendita, le parti devono adempiere a degli obblighi ben precisi.

Il venditore è, per esempio, tenuto a informare correttamente l’acquirente in merito allo stato urbanistico ed edilizio del bene. Deve fornire gli estremi di permessi di costruzione o altri titoli abilitativi se sono stati fatti degli interventi successivi. Insomma, qualora vi siano abusi edilizi e difformità, la parte venditrice è obbligata a rendere edotto il compratore, al fine di non incorrere nella violazione del dovere di correttezza e di buona fede.

Ipotizziamo che il venditore abbia falsamente dichiarato la conformità urbanistica dell’immobile nel rogito notarile. In tal caso sarà responsabile per tutti i danni subiti dall’acquirente, anche di ammontare superiore al prezzo dell’immobile.

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Omesse informazioni in merito alle difformità

Qualora il venditore non fornisca informazioni in merito alle difformità che gravano sul bene, limitandone la fruibilità e riducendone il valore di mercato, si possono esercitare due diverse azioni legali. Egli potrà chiedere che il contratto sia sciolto o che il prezzo venga ridotto proporzionalmente – come stabilito dall’articolo 1489 del codice civile che si applica per analogia.

La risoluzione della compravendita non è dunque automatica. Come stabilito dal legislatore se il bene venduto è gravato da oneri che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza, può domandare:

• la risoluzione del contratto al fine di ottenere la restituzione del prezzo eventualmente versato qualora non intenda acquistare un’immobile o un’opera abusiva;
• oppure la riduzione del prezzo, nel caso in cui sia comunque interessato all’immobile.

Si applicano in questo caso le norme contenute nell’articolo 1480 del codice civile relativo alla vendita di cosa parzialmente altrui. Si introduce così un altro requisito da rispettare: il compratore non avrebbe acquistato l’immobile con la difformità di cui non era a conoscenza.

Qualora l’acquirente non riesca a fornire tale prova l’unica forma di tutela sarà la riduzione del prezzo versato, oltre al risarcimento del danno eventualmente subito.

La negligenza del compratore può escludere la garanzia?

Esistono due situazioni in cui la responsabilità del venditore viene esclusa, ovvero quando:

1. il compratore ha effettiva conoscenza dell’abuso o difformità al momento in cui sottoscrive il contratto;
2. l’acquirente, per negligenza, non si è accorto di difformità che erano facilmente riconoscibili.

In queste situazioni, la legge presume che il compratore abbia accettato l’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava.

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Vendita casa con abusi edilizi – Domande frequenti

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