Compravendita tra privati: una guida per conoscere normativa e tutele

• La compravendita tra privati permette di risparmiare sui costi dell’agenzia immobiliare.
• Ci sono una serie di documenti da visionare prima di comprare un immobile.
• Il contratto di compravendita immobiliare viene generalmente preceduto dal contratto preliminare di vendita. 

Uno dei costi da sostenere quando si ha intenzione di vendere casa con il supporto di un’agenzia è rappresentato proprio dalle spese che si devono all’agenzia immobiliare scelta. 

Tali voci di costo potrebbero essere annullate qualora si decidesse di intraprendere una compravendita tra privati. Si risparmierebbe, così, tra il 3 e il 5% del costo totale della vendita. 

La trattativa immobiliare tra privati, dunque, presenta un vantaggio non indifferente, legato al fattore risparmio, ma che ne è dei possibili rischi? Per non incappare in errori, è bene seguire passo per passo la procedura di vendita.

In questa guida abbiamo deciso di occuparci proprio della compravendita di una casa tra privati, esaminando i documenti da presentare, gli obblighi che gravano sulle due parti coinvolte e a cosa prestare attenzione per non incorrere in eventuali ostacoli.

Cosa bisogna fare prima di vendere casa

Come si fa la compravendita tra privati? Che documenti servono per vendere casa tra privati? Sono le prime domande da porsi nell’ipotesi in cui si volesse andare in questa direzione, ovvero vendere casa senza l’agenzia immobiliare. 

I documenti da controllare prima di procedere con l’acquisto di un immobile, in questo caso da un privato, sono:

• il titolo di proprietà dell’abitazione, che ne certifica il proprietario e il modo in cui l’immobile è stato ottenuto;
• la planimetria catastale, ovvero la planimetria dell’immobile e i dati catastali;
• la visura ipotecaria, che riporta la presenza di eventuali ipoteche o altri vincoli gravanti sull’immobile, che è possibile richiedere direttamente online, sul sito dell’Agenzia delle entrate;
• l’attestato di prestazione energetica, che certifica il livello di efficienza energetica dell’immobile;
• l’attestato di conformità, con cui si certifica che l’immobile è conforme alle norme edilizie;
• il certificato di agibilità, in base al quale l’immobile è abitabile e quindi adatto a essere abitato. 

Per esaminare con la giusta competenza tali documenti, si consiglia di rivolgersi a un tecnico specializzato, che sia anche in grado di individuare la presenza di eventuali abusi edilizi, ipoteche, difformità rispetto a quanto presente al catasto. 

Per approfondire questo passaggio fondamentale, ti invitiamo a leggere la nostra guida su Vendere casa: quando è legalmente impossibile

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Come tutelarsi in caso di compravendita tra privati

Chi intende procedere a una compravendita tra privati deve essere piuttosto cauto cercando di rispettare tutti le fasi del processo di vendita. Il vantaggio che si potrà ottenere eliminando le commissioni di agenzia non è di poco conto. 

Tra le spese fisse da considerare nel caso di vendita tra privati, ti ricordiamo:

• l’imposta ipotecaria di 50 euro;
• l’imposta catastale di 50 euro;
• l’imposta di registro del 9% del valore catastale dell’immobile.

Tali imposte vengono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

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Cosa chiede il notaio per vendere casa?

Si dovrà individuare un notaio per procedere con la trattativa, portando con sé carta di identità, codice fiscale, certificato attestante lo stato civile, come l’atto di matrimonio, eventuale contratto di convivenza e copia del permesso di soggiorno nel caso di cittadini extracomunitari. 

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Contratto preliminare di compravendita: cos’è

Il contratto di vendita vero e proprio è preceduto da un contratto preliminare di vendita. Quindi, una volta appurato che la casa da vendere sia in regola e priva di abusi edilizi da sanare, si procede con il contratto preliminare di compravendita. 

Ai sensi dell’art. 1351 del Codice civile, quest’ultimo deve essere nelle stessa forma che la legge prevede per il contratto definitivo, altrimenti rischia di essere nullo. Questo contratto rappresenta una promessa di vendita, quindi permette alle parti di accordarsi su quella che sarà la vendita futura. 

Il preliminare è fondamentale anche per un’eventuale richiesta di mutuo a una banca. Dopo averlo firmato, infatti, l’acquirente può presentare alla banca tale contratto e procedere quindi con l’accessione del mutuo che permetterà di finalizzare la compravendita. 

Il contratto preliminare di compravendita deve contenere i seguenti elementi:

• identità delle parti, le quali devono essere identificate con nome, cognome, codice fiscale e residenza;
• oggetto della compravendita: il contratto deve indicare l’immobile oggetto della compravendita, con la sua descrizione e la sua ubicazione;
• prezzo;
• modalità di pagamento;
• data di rogito, ovvero quella in cui il contratto sarà stipulato il contratto definitivo di compravendita.

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Caparra

La caparra è una somma di denaro che l’acquirente versa al venditore al momento della stipula del contratto preliminare. Serve a garantire che l’acquirente adempia agli obblighi previsti dal contratto in caso di:

• inadempimento del venditore, l’acquirente può trattenere la caparra o chiederne il doppio al giudice;
• inadempimento dell’acquirente, il venditore può richiedere il versamento della caparra o recedere dal contratto.

Hai il timore di commettere qualche errore nella stipula di un contratto di compravendita con un soggetto privato? Trova risposta a ogni dubbio scrivendo a un avvocato specializzato in diritto immobiliare.

Trascrizione contratto preliminare di vendita

Il preliminare di compravendita immobiliare, che può essere redatto tramite atto pubblico, scrittura privata o scrittura privata autenticata, deve essere poi registrato:

• entro 20 giorni, se stipulato tramite di scrittura privata;
• entro 30 giorni nel caso di atto pubblico. 

La trascrizione del contratto preliminare di vendita avviene ai sensi dell’art. 2645 bis del codice civile: in questo modo, l’acquirente acquista un privilegio speciale sul bene oggetto della compravendita nell’ipotesi di inadempimento del preliminare, quindi di mancata vendita.  

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Proposta irrevocabile di acquisto: cos’è

La proposta irrevocabile di acquisto si differenzia dal contratto preliminare di compravendita. Con essa, l’acquirente si vincola al venditore, mentre il venditore ha la possibilità di valutare eventuali altre offerte di acquisto. 

Tale proposta deve contenere la volontà dell’acquirente di comprare l’immobile a un determinato prezzo e una scadenza, al termine della quale il venditore può scegliere se firmare, e quindi accettare la proposta, oppure no. 

In caso di accettazione, la proposta si trasformerebbe in un contratto preliminare di compravendita e l’eventuale caparra versata sarebbe sottratta direttamente dal prezzo finale di vendita. 

Il preliminare di compravendita immobiliare tra privati, invece, è un contratto vincolante per entrambe le parti. Se viene sottoscritto tale contratto, il venditore non può, nel frattempo, valutare le proposte di altri acquirenti.

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Compromesso acquisto casa tra privati

L’ultimo momento della compravendita di una casa tra privati consiste nel contratto definitivo di compravendita immobiliare: quest’ultimo deve essere redatto in forma scritta e permette di trasferire la proprietà dell’immobile dal venditore al compratore. 

Le spese per la stipulazione del contratto sono a carico del soggetto acquirente che, pertanto, avrà la possibilità di scegliere il notaio che sia più di suo gradimento. Allo stesso dovrà presentare i documenti indicati in precedenza, tra i quali ci dovrà anche anche una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. 

Quest’ultima dovrà indicare:

• il prezzo al quale l’immobile sarà venduto;
• le modalità di pagamento dello stesso. 

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Compravendita tra privati – Domande frequenti

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