Esenzione IMU per le associazioni del Terzo Settore: quando spetta e come si richiede
Scopri quando un'associazione che opera nel terzo settore può ottenere l'esenzione IMU, quali attività danno diritto al beneficio e come gestire i casi di comodato o uso promiscuo dell'immobile.
- L’esenzione IMU per gli enti del Terzo Settore si applica solo agli enti non commerciali che usano l’immobile per attività di interesse generale svolte senza scopo di lucro.
- Servono due requisiti: uno soggettivo (natura dell’ente) e uno oggettivo (tipo di attività e modalità non commerciali di svolgimento).
- La dichiarazione IMU va presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo, pena la perdita del beneficio.
La sede di un’associazione sportiva dilettantistica che ospita corsi gratuiti per ragazzi del quartiere, o la struttura di una onlus convertita in APS che gestisce un centro diurno per anziani: sono casi concreti che potrebbero avere diritto all’esenzione IMU per le associazioni del Terzo Settore. Il beneficio esiste, ma non è automatico. Dipende dalla natura dell’ente, dall’attività svolta nell’immobile e dal rispetto di adempimenti precisi. Molte associazioni pagano l’imposta per errore, altre rischiano un accertamento perché non hanno presentato la dichiarazione o non rispettano i criteri della modalità non commerciale. Vediamo come funziona davvero e a chi spetta l’esenzione.
Cos’è l’esenzione IMU per gli enti del Terzo Settore
La norma di riferimento è l’articolo 82, comma 6, del D.Lgs. 117/2017 (il Codice del Terzo Settore, CTS). La disposizione riconosce l’esenzione dall’IMU agli immobili posseduti e utilizzati dagli enti non commerciali del Terzo Settore, a condizione che siano destinati esclusivamente ad attività non commerciali di interesse generale.
Il testo della norma riprende – allineandolo – il regime già previsto per gli enti non commerciali dall’articolo 7, comma 1, lettera i), del D.Lgs. 504/1992 e dall’articolo 91-bis del D.L. 1/2012, oggi confluiti nella disciplina generale dell’IMU contenuta nell’articolo 1, comma 759, lettera g), della Legge 160/2019.
Il beneficio non riguarda tutte le associazioni iscritte al Registro Unico Nazionale del Terzo Settore (RUNTS). Resta escluso, per esempio, l’ente che svolge in prevalenza attività commerciale o che è organizzato in forma societaria.
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Quali sono i requisiti per ottenere l’esenzione IMU
Per beneficiare dell’agevolazione servono due condizioni, che devono coesistere:
- un requisito soggettivo;
- un requisito oggettivo.
1. Il requisito soggettivo
Secondo l’articolo 79, comma 5, del CTS, è considerato non commerciale l’ente che svolge, in via esclusiva o prevalente, le attività di interesse generale elencate nell’articolo 5 CTS, rispettando i criteri fissati dai commi 2 e 3 dello stesso articolo 79.
La natura dell’ente diventa commerciale quando i proventi delle attività commerciali superano quelli derivanti dalle attività istituzionali. In questo caso l’associazione perde il diritto all’esenzione, anche se resta iscritta al RUNTS.
Rientrano tra i soggetti potenzialmente beneficiari:
- le organizzazioni di volontariato (ODV);
- le associazioni di promozione sociale (APS);
- gli enti filantropici;
- le associazioni riconosciute e non riconosciute che operano senza scopo di lucro nel settore non commerciale;
- le ex ONLUS che hanno completato la transizione al RUNTS, secondo quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate.
2. Il requisito oggettivo
Non basta la natura dell’ente: l’immobile deve essere destinato a una delle attività specificamente indicate dalla norma agevolativa. L’articolo 82, comma 6, CTS elenca queste categorie:
- attività assistenziali e previdenziali;
- attività sanitarie;
- attività di ricerca scientifica;
- attività didattiche;
- attività ricettive;
- attività culturali, ricreative e sportive;
- attività di religione o di culto, nei termini previsti dall’articolo 16, comma 1, lettera a), della legge 222/1985.
Un’associazione che utilizza l’immobile per un’attività diversa da queste – un bar aperto al pubblico senza vincoli statutari, per esempio – non può accedere al beneficio, anche se formalmente iscritta come ETS.
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Cosa si intende per “modalità non commerciali”
Il requisito oggettivo non si esaurisce nel tipo di attività: serve anche che venga svolta con modalità non commerciali. I criteri sono fissati dal D.M. 19 novembre 2012, n. 200, tuttora richiamato dalla prassi anche per gli ETS.
L’attività si considera non commerciale quando è svolta a titolo gratuito, oppure dietro un corrispettivo simbolico – comunque non superiore alla metà del prezzo medio praticato per analoghe attività svolte con modalità concorrenziali nello stesso ambito territoriale.
La Corte di Cassazione ha però precisato che questo parametro funziona solo in un senso: il superamento della soglia esclude l’esenzione, ma restare sotto la metà del prezzo medio non garantisce automaticamente il beneficio. Va sempre verificata l’assenza di un reale scopo di lucro nell’attività concreta.
Uso promiscuo dell’immobile
Quando lo stesso immobile viene usato in parte per attività istituzionali e in parte per attività commerciali, l’esenzione non si perde del tutto: si applica in proporzione alla porzione destinata all’attività non commerciale.
La Cassazione, con la sentenza n. 20936 del 26 luglio 2024, ha chiarito che questa proporzione si applica anche quando non è possibile un frazionamento catastale autonomo dell’immobile, a condizione che il contribuente indichi con precisione le percentuali di utilizzo nella dichiarazione IMU. Manca l’indicazione specifica, e il beneficio decade per l’intero immobile.
Il calcolo del rapporto proporzionale segue i criteri dell’articolo 5 del D.M. 200/2012: superficie utilizzata, numero di soggetti nei confronti dei quali viene svolta l’attività e altri parametri stabiliti in base al tipo di attività, da combinare in base al caso concreto.
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Cosa succede se l’immobile è concesso in comodato
Molte associazioni condividono i propri spazi con enti collegati, tramite comodato gratuito. Qui la giurisprudenza è più rigida. La regola generale richiede la coincidenza tra il soggetto possessore dell’immobile e l’ente che lo utilizza direttamente. Se l’ente proprietario concede l’immobile a un altro soggetto senza alcun legame, l’esenzione non spetta.
La Cassazione, con l’ordinanza n. 14721 del 27 maggio 2024, ha però riconosciuto un’eccezione: il beneficio resta valido se l’immobile è concesso in comodato gratuito a un altro ente non commerciale che lo utilizza per le stesse finalità meritevoli, purché esista tra i due enti:
- un collegamento funzionale, cioè una collaborazione stabile basata su convenzioni autonome, che pone il comodatario in una posizione strumentale rispetto al comodante;
- oppure un collegamento strutturale, cioè l’appartenenza a una medesima organizzazione gerarchica o di coordinamento.
Fuori da questi casi, il rischio di perdere l’esenzione è concreto – anche quando i due enti perseguono finalità simili e non percepiscono alcun canone.
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Come e quando presentare la dichiarazione IMU
L’esenzione non opera in automatico per il solo fatto dell’iscrizione al RUNTS. L’ente deve presentare la dichiarazione IMU con il modello approvato dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, disponibile sul sito del Dipartimento delle Finanze.
La dichiarazione va trasmessa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui è iniziato il possesso o l’utilizzo agevolato dell’immobile. Questo adempimento permette al Comune di verificare i requisiti soggettivi e oggettivi del beneficio.
L’omessa o tardiva presentazione espone l’ente al recupero dell’imposta non versata, con sanzioni e interessi, anche quando i requisiti sostanziali per l’esenzione erano effettivamente presenti.
Cosa cambia con la Circolare 1/E del 2026 dell’Agenzia delle Entrate
La Circolare n. 1/E del 19 febbraio 2026, pubblicata dall’Agenzia delle Entrate, offre il primo quadro organico di chiarimenti sulla disciplina fiscale del Codice del Terzo Settore, entrata a regime dal 1° gennaio 2026. Il documento conferma che il possesso della qualifica fiscale di ETS resta subordinato all’iscrizione al RUNTS, condizione necessaria per accedere a tutte le agevolazioni, esenzione IMU compresa.
La circolare specifica inoltre i criteri del cosiddetto test di commercialità, utile per stabilire se l’attività svolta nell’immobile mantiene la natura non commerciale richiesta dalla norma agevolativa. Le associazioni già iscritte all’Anagrafe delle ONLUS che hanno completato la transizione al RUNTS entro i termini previsti mantengono la continuità della qualifica di ETS, senza soluzione di continuità ai fini fiscali.
Prima di presentare la dichiarazione, o in caso di accertamento da parte del Comune, rivolgiti a un avvocato esperto in fiscalità: potrà verificare la sussistenza dei requisiti nel tuo caso specifico e impostare correttamente la documentazione.
Esenzione IMU enti terzo settore – Domande frequenti
No. Serve che l’ente sia non commerciale e che l’immobile sia usato per una delle attività previste dall’articolo 82, comma 6, CTS con modalità non commerciali.
Solo se tra i due enti esiste un collegamento funzionale o strutturale e l’attività svolta rientra tra quelle agevolate.
Entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui è iniziato il possesso o l’utilizzo agevolato dell’immobile.
Riferimenti normativi
- Codice del Terzo Settore – D.Lgs. 3 luglio 2017, n. 117, art. 79 e art. 82, comma 6;
- D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 7, comma 1, lett. i);
- D.L. 24 gennaio 2012, n. 1, art. 91-bis;
- D.M. 19 novembre 2012, n. 200;
- Legge 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, comma 759, lett. g);
- Legge 20 maggio 1985, n. 222, art. 16, comma 1, lett. a);
- Corte di Cassazione, sentenza n. 20936 del 26 luglio 2024;
- Corte di Cassazione, ordinanza n. 14721 del 27 maggio 2024;
- Agenzia delle Entrate, Circolare n. 1/E del 19 febbraio 2026.
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