Tutti i casi di esenzione IMU 2025: guida aggiornata

• L’esenzione dal pagamento dell’IMU è prevista per determinate tipologie di immobili o in presenza di particolari condizioni di difficoltà.
• Gli enti locali, come il Comune, hanno ampia autonomia legislativa e regolamentare nel definire ulteriori casi di esenzione IMU rispetto a quelli previsti a livello statale.
• L’esenzione IMU è in tutti i casi subordinata al rigoroso rispetto di determinate condizioni, la cui violazione comporta la debenza dell’imposta.

L’IMU, ovvero l’imposta comunale sugli immobili, rappresenta la principale e, in alcuni casi, la più gravosa imposta applicabile ai beni immobili (fabbricati, aree edificabili e terreni agricoli). Introdotta a partire dal periodo di imposta 2012, per effetto del D.L. 6 dicembre 2011, n. 211, in seguito più volte modificato, l’IMU è da sempre una imposta mal “digerita”, e ciò per l’impatto sul bilancio di famiglie e imprese

Al tempo stesso l’IMU è anche una delle principali entrate degli enti territoriali, in particolare dei Comuni, che esercitano la propria potestà impositiva, fruendo di un’importante autonomia legislativa nella individuazione di aliquote specifiche in casi particolari.

Nell’attuale quadro normativo vigente sono contemplate diverse ipotesi di esenzioni IMU o riduzioni di imposta, finalizzate a riconoscere un trattamento più garantista nei confronti di determinate categorie di soggetti o di immobili, che si considerano meritevoli di maggior tutela.

Esenzioni IMU: quali sono

La normativa IMU disciplina una serie di casi e situazioni, a livello statale e locale, a cui si riconosce l’esenzione IMU, ovvero si legittima il contribuente a non versare l’imposta.

Le motivazioni per le quali l’ordinamento accorda l’esenzione IMU sono diverse e possono essere dettate dall’esigenza di garantire o agevolare determinate fasce di contribuenti in difficoltà o dalla particolare natura e condizione dei beni immobili sui quali l’IMU trova applicazione.

È importante precisare che la casistica degli immobili esenti IMU è molto variegata e in costante aggiornamento anche a livello locale. Ciò comporta che, per essere certi di trovarsi in una delle condizioni di esenzione del tributo, è necessario controllare la normativa statale, ma, al contempo, anche le eventuali delibere, riguardanti l’imposta, emesse dagli enti territoriali.

Di seguito, esaminiamo i casi di esenzione IMU attualmente operativi.

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Esenzione IMU per l’abitazione principale

La più controversa esenzione dal pagamento dell’IMU, prevista negli ultimi anni, è certamente l’esenzione IMU per l’abitazione principale. Ciò in quanto, fino a quale tempo fa, l’imposta era dovuta anche sull’abitazione principale.

Per abitazione principale, ai fini IMU, si intende l’immobile ove si ha la residenza (dimostrabile dall’estratto dell’Anagrafe della popolazione residente) e il domicilio (generalmente comprovabile dall’intestazione di fatture e bollette per i consumi e per le forniture di energia e gas, riguardanti tutto il periodo di imposta).

L’IMU sull’abitazione principale non è mai dovuta, salvo il caso in cui l’immobile sia accatastato come A1 (abitazioni di tipo signorile) o A8 (abitazioni in ville). In tali casi, infatti, l’IMU su immobili signorili o di lusso è sempre dovuta, con possibili riduzioni dell’imponibile.

Il possesso dell’immobile quale presupposto di imponibilità IMU

Prima di soffermarsi sull’esenzione IMU prevista per l’abitazione principale, occorre chiarire che, ai sensi dell’art. 8 comma 2, D.Lgs. n. 23/2011 e, successivamente, del comma 740 dell’art. 1, L. n. 160/2019, il possesso di cui all’art. 1140 c.c. rappresenta il presupposto impositivo dell’IMU. 

Il possesso è il potere sulla cosa, che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale. Ne consegue che il mero possesso di un immobile che non sia abitazione principale comporta, a titolo generale, l’assoggettamento all’imposta.

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Esenzione IMU per gli immobili occupati abusivamente

Di recente è stata inserita nel nostro ordinamento la previsione in base alla quale l’IMU non è dovuta nei casi in cui l’immobile sia stato messo a reddito, ovvero concesso a locazione e l’inquilino non versi i canoni pattuiti. Per diverso tempo, la mera sussistenza di un contratto di locazione, era condizione sufficiente per considerare dovuta l’IMU dal contribuente proprietario dell’immobile.

Ciò in quanto il contribuente, per il solo fatto di vantare un diritto di proprietà sull’immobile, si considera possessore e, conseguentemente, è tenuto al versamento dell’imposta, indipendentemente dall’effettivo possesso e dalla reale percezione del canone concordato.

È evidente che tale impostazione contrastava il principio della capacità contributiva (art. 53 Costituzione) nei casi in cui l’imposta doveva essere versata su un immobile concesso in locazione, sul quale il contribuente vantava il possesso, ma non otteneva il versamento del canone per morosità dell’inquilino.

Sul punto, è finalmente intervenuto il Legislatore fiscale che, con l’art. 1, comma 81 della L. n. 197/2022, ha stabilito che sono esenti da IMU gli immobili occupati abusivamente non utilizzabili né disponibili dal proprietario.

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Presupposti per l’esenzione IMU in caso di immobili occupati abusivamente

Ai fini dell’applicazione dell’esenzione IMU, prevista dalla L. n. 197/2022, occorre la sussistenza di specifiche condizioni, quali:

• gli immobili devono essere occupati abusivamente, cioè devono essere occupati da soggetti terzi rispetto al proprietario senza il consenso di questi (si pensi, all’ipotesi ahinoi oggi molto frequente in cui molti immobili non abitati sono occupati da persone e famiglie in difficoltà che forzano serrature e di impadroniscono di abitazioni non utilizzate dal proprietario e non concesse in locazione);
• morosità dell’inquilino.

Il proprietario deve presentare denuncia all’Autorità giudiziaria per i correlati reati di violazione di domicilio (art. 614 co. 2 c.p.) o invasione di terreni o edifici (art. 633 c.p.) o iniziare una azione giudiziaria penale.

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Esenzione IMU per i terreni

Altra importante esenzione IMU è prevista per i terreni agricoli. Si tratta di una misura finalizzata ad agevolare la categoria degli agricoltori, considerata meritevole di tutela proprio in ragione della funzione assolta da tali lavoratori e delle frequenti difficoltà che spesso di trovano a fronteggiare.

Per fruire di tale esenzione occorre che il terreno agricolo: 

• sia posseduto da coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti ai sistemi di previdenza agricola e da società agricole;
• si trovi in Comuni di alcune isole indicate all’Allegato A della L. n. 448/2001;
• sia destinato ad attività agrosilvopastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile;
• si trovi in determinate aree montane o di collina (ai sensi dell’art. 15 della L. n. 984/77).

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Esenzione per gli immobili merce

A partire dal periodo di imposta 2022, sono esenti dal pagamento dell’IMU gli immobili merce, ossia fabbricati costruiti dall’impresa costruttrice e da questa destinati alla successiva vendita, a condizione che non siano concessi in locazione.

Tale esenzione è valida ed efficace, consentendo il non versamento dell’imposta, solo e fino a quando non sia mutata la destinazione.

Il cambiamento della destinazione per tali tipologie di unità immobiliari, per esempio, quando siano in seguito utilizzati come uffici per svolgere una determinata attività lavorativa da parte dell’impresa, comporta la fuoriuscita dal regime agevolativo dell’esenzione e, conseguentemente, della debenza dell’imposta.   

Altre esenzioni IMU

Oltre a tali esenzioni, previste per determinate categorie di immobili in specifiche condizioni o per particolari situazioni che riguardano i soggetti passivi di imposta, altri casi per i quali è riconosciuto il diritto di non versare l’IMU sono previste dall’art. 1, comma 759 della L. n. 160/2019.

Ai sensi della citata norma, sono esenti da IMU:

• gli immobili posseduti dallo Stato, dai Comuni, dalle Regioni, dalle Province, dalle comunità montane, dai consorzi fra detti enti, dagli enti del Servizio sanitario nazionale, che siano destinati e utilizzati esclusivamente ai compiti istituzionali;
• i fabbricati classificati o classificabili nelle categorie catastali da E/1 a E/9 o i fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti (E/7) o usi culturali (musei, biblioteche, giardini aperti al pubblico);
• i fabbricati destinati esclusivamente all’esercizio del culto;
• i fabbricati di proprietà della Santa Sede;
• gli immobili posseduti e utilizzati dagli enti non commerciali, e destinati allo svolgimento, con modalità non commerciali;
• i fabbricati presenti in determinati Comuni compiti da calamità naturali.

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