Tutti i casi di esenzione IMU 2026: guida aggiornata

• L’esenzione dal pagamento dell’IMU è prevista per determinate tipologie di immobili o in presenza di particolari condizioni soggettive del contribuente.
• Gli enti locali hanno ampia autonomia nel definire ulteriori casi di esenzione rispetto a quelli previsti a livello statale.
• Dal 2026 sono state introdotte nuove riduzioni per gli immobili inagibili e ampliate le fattispecie agevolate.

L’IMU, ovvero l’imposta municipale unica o propria, rappresenta la principale – e in alcuni casi più gravosa – imposta applicabile ai beni immobili: fabbricati, aree edificabili e terreni agricoli.

Introdotta a partire dal periodo di imposta 2012 per effetto del D.L. n. 201/2011 e oggi disciplinata dalla Legge n. 160/2019, l’IMU è da sempre un’imposta poco amata, per l’impatto che produce sul bilancio di famiglie e imprese. Al tempo stesso è una delle principali entrate dei Comuni, che esercitano la propria potestà impositiva con un’importante autonomia nella fissazione delle aliquote.

La normativa vigente prevede diverse ipotesi di esenzione IMU o riduzione d’imposta, pensate per tutelare determinate categorie di soggetti o di immobili considerati meritevoli di maggiore protezione.

Esenzioni IMU 2026: quali sono

La casistica degli immobili esenti IMU è variegata e in costante aggiornamento, anche a livello locale. Per essere certi di trovarsi in una delle condizioni di esenzione, è necessario verificare sia la normativa statale sia le delibere comunali, che i Comuni devono pubblicare sul Portale del Federalismo Fiscale MEF entro il 28 ottobre di ogni anno. In caso di mancata pubblicazione si applicano le aliquote base.

Per l’anno 2026 sono esenti dall’IMU i seguenti immobili:

• le abitazioni principali non di lusso (categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7) e le relative pertinenze, nel limite di un solo immobile per ogni categoria C/2, C/6 e C/7;
• gli immobili assimilati all’abitazione principale: fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali (D.M. 22 aprile 2008) e immobili delle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibiti ad abitazione principale dei soci assegnatari;
• gli immobili occupati abusivamente, con apposita denuncia all’Autorità giudiziaria o per i quali sia stata avviata azione giudiziaria penale – con obbligo di comunicazione al Comune;
• i terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali (IAP);
• i terreni agricoli ubicati nei Comuni delle isole minori (allegato A, Legge n. 448/2001);
• i terreni agricoli ubicati in aree montane o di collina delimitate (Circolare ministeriale n. 9/1993);
• i terreni agricoli a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile;
• gli immobili degli enti non commerciali, solo se destinati esclusivamente allo svolgimento di attività non commerciali (con obbligo di presentare la Dichiarazione IMU ENC);
• gli immobili ad uso culturale (musei, biblioteche e simili) e quelli destinati esclusivamente all’esercizio del culto, con le relative pertinenze;
• gli immobili di proprietà della Santa Sede;
• gli immobili dell’Accademia dei Lincei, anche se non direttamente utilizzati per le finalità istituzionali (art. 1, commi 639 e 640, Legge n. 197/2022);
• i fabbricati del gruppo E (immobili a destinazione particolare), categorie da E/1 a E/9.

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Esenzione IMU per l’abitazione principale

La più rilevante esenzione IMU è quella sull’abitazione principale. Per abitazione principale si intende l’immobile in cui il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente: la residenza è dimostrabile dall’estratto dell’anagrafe della popolazione residente, il domicilio è generalmente comprovabile dall’intestazione di fatture e bollette per le forniture di energia e gas.

Entrambi i requisiti devono coesistere. Se manca anche solo uno dei due, l’immobile è considerato seconda casa e l’IMU è dovuta per intero.

L’IMU sull’abitazione principale non è mai dovuta, salvo che l’immobile sia accatastato nelle categorie A/1 (abitazioni di tipo signorile) o A/8 (abitazioni in ville): in questi casi l’imposta resta dovuta, con possibili riduzioni dell’imponibile.

Vale la pena ricordare la sentenza n. 209/2022 della Corte Costituzionale, che ha dichiarato illegittima la norma che legava l’esenzione all’abitazione principale dell’intero nucleo familiare. Dal 2022 le coppie coniugate o unite civilmente che risiedono e dimorano in due abitazioni principali distinte beneficiano entrambe dell’esenzione.

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Il possesso dell’immobile come presupposto dell’IMU

Ai sensi dell’art. 8, co. 2, D.Lgs. n. 23/2011 e dell’art. 1, comma 740, Legge n. 160/2019, il possesso di cui all’art. 1140 c.c. – inteso come potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale – è il presupposto impositivo dell’IMU. Ne consegue che il mero possesso di un immobile che non sia abitazione principale comporta, in linea generale, l’assoggettamento all’imposta.

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Esenzione IMU per gli immobili occupati abusivamente

L’art. 1, comma 81, Legge n. 197/2022 ha stabilito che sono esenti da IMU gli immobili occupati abusivamente non utilizzabili né disponibili dal proprietario. Prima di questa norma, il contribuente era tenuto al versamento dell’imposta per il solo fatto di vantare un diritto di proprietà sull’immobile, indipendentemente dall’effettivo possesso o dalla reale percezione di un canone – una situazione che contrastava il principio di capacità contributiva sancito dall’art. 53 della Costituzione.

L’esenzione si applica sia agli immobili occupati da terzi senza consenso sia agli immobili locati con canone non pagato dall’inquilino moroso.

Per accedere all’agevolazione è necessario che ricorrano queste condizioni:

• l’immobile deve essere occupato da terzi senza il consenso del proprietario, oppure l’inquilino deve essere moroso;
• il proprietario deve aver presentato denuncia all’Autorità giudiziaria per i reati di violazione di domicilio (art. 614, co. 2, c.p.) o invasione di terreni o edifici (art. 633 c.p.), oppure aver avviato un’azione giudiziaria penale;
• deve essere presentata apposita comunicazione al Comune.

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Esenzione IMU per i terreni agricoli

L’esenzione per i terreni agricoli è una misura che tutela la categoria degli agricoltori, riconoscendone la funzione sociale e le frequenti difficoltà economiche. Per fruirne, il terreno agricolo deve rientrare in una delle casistiche elencate nel paragrafo sulle esenzioni 2026.

Un caso da non trascurare: i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti o IAP iscritti alla previdenza agricola sono esenti indipendentemente dalla loro ubicazione geografica.

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Esenzione per gli immobili merce

Dal periodo di imposta 2022 sono esenti dall’IMU i fabbricati costruiti dall’impresa costruttrice e destinati alla successiva vendita, a condizione che non siano concessi in locazione. L’esenzione cessa nel momento in cui cambia la destinazione d’uso: se l’immobile viene utilizzato, ad esempio, come ufficio per l’attività dell’impresa, l’IMU torna dovuta.

Riduzioni IMU 2026

Diverso dall’esenzione totale è il regime delle riduzioni della base imponibile o dell’imposta. Per il 2026 sono previste le seguenti agevolazioni:

• riduzione del 50% della base imponibile per le abitazioni (escluse A/1, A/8 e A/9) concesse in comodato d’uso gratuito a parenti in linea retta di primo grado (genitori e figli), a condizione che il contratto sia registrato, che il comodante possieda un solo immobile abitativo in Italia – oltre eventualmente alla propria abitazione principale – e risieda e dimori nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso;
• riduzione del 50% della base imponibile per gli immobili di interesse storico o artistico;
• riduzione del 50% della base imponibile per gli immobili inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati (vedi paragrafo dedicato);
• riduzione del 25% della base imponibile per le abitazioni locate a canone concordato (l’imposta si calcola quindi sul 75% della base);
• riduzione del 50% dell’imposta per l’unico immobile posseduto in Italia dai pensionati residenti all’estero con pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia.

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La novità 2026: immobili inagibili e calamità naturali

La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto la possibilità per i Comuni di ridurre o azzerare l’IMU sugli immobili inagibili colpiti da calamità naturali o eventi eccezionali, lasciando ai sindaci maggiore flessibilità nella gestione delle emergenze territoriali.

Il DM MEF del 6 novembre 2025 ha ampliato le condizioni per la riduzione al 50% della base imponibile sugli immobili inagibili. Fino al 2025 l’agevolazione era riservata alle sole unità rese inutilizzabili da calamità naturali. Dal 2026 i Comuni possono estendere lo sconto anche a immobili inagibili per:

• crollo strutturale dovuto a cedimenti del terreno o difetti costruttivi;
• danni da incendi;
• gravi problemi di staticità o condizioni igienico-sanitarie pericolose;
• danni da eventi atmosferici non qualificabili come calamità naturali.

Ogni Comune deve deliberare espressamente questa agevolazione nel proprio prospetto aliquote e pubblicarla entro il 14 ottobre sul Portale del Federalismo Fiscale MEF. Per accedere al beneficio è necessario presentare documentazione tecnica che attesti lo stato di inagibilità: perizia di un tecnico abilitato o certificazione degli uffici comunali competenti.

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Altre esenzioni IMU: enti pubblici e immobili speciali

Ai sensi dell’art. 1, comma 759, Legge n. 160/2019, non sono soggetti all’IMU anche:

• gli immobili posseduti dallo Stato, dai Comuni, dalle Regioni, dalle Province, dalle comunità montane, dai consorzi fra detti enti e dagli enti del Servizio sanitario nazionale, destinati e utilizzati esclusivamente ai compiti istituzionali;
• i fabbricati classificati nelle categorie da E/1 a E/9, ovvero destinati all’esercizio pubblico dei culti (E/7) o a usi culturali (musei, biblioteche, giardini aperti al pubblico);
• i fabbricati destinati esclusivamente all’esercizio del culto e le loro pertinenze;
• gli immobili di proprietà della Santa Sede;
• gli immobili posseduti e utilizzati dagli enti non commerciali per attività svolte con modalità non commerciali;
• i fabbricati in Comuni colpiti da calamità naturali, nei casi previsti dalla legge.

Se hai dubbi sul tuo immobile – se rientra in un caso di esenzione, se hai diritto a una riduzione o se hai ricevuto un avviso di accertamento IMU – il consiglio è di consultare un avvocato tributarista.

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