Come funziona il comodato d’uso oneroso?

• Il comodato è un contratto che deve essere gratuito e quindi nessun corrispettivo può essere previsto per l’uso del bene.
• Se viene previsto un vero e proprio compenso per il godimento del bene non si parla di comodato d’uso oneroso, ma lo stesso si trasforma in una locazione.
• Si ha un comodato modale qualora vengano pattuiti degli oneri specifici o dei rimborsi spese (utenze, condominio, tari).

Se stai pensando di concedere un bene immobile in comodato d’uso ad un amico, probabilmente ti sei chiesto se puoi chiedergli un contributo economico senza trasformare l’accordo in una locazione. È una domanda più che lecita, considerando che in base alla legge il comodato è essenzialmente gratuito, essendo improntato a cortesia e fiducia.

Ma cosa accade se le parti vogliono invece prevedere un corrispettivo, anche minimo? È possibile parlare di comodato d’uso oneroso, oppure la presenza di una prestazione economica snatura il contratto trasformandolo in qualcos’altro?

La questione non è così banale. In questo articolo analizzeremo in modo approfondito in quali casi il contratto di comodato possa essere oneroso, quali sono i limiti posti dalla legge e quando il prestito debba invece ricondursi ad un’altra tipologia di contratto, come per esempio una locazione.

Che cos’è il contratto di comodato

Il comodato è uno dei contratti più utilizzati nella pratica quotidiana, soprattutto nel settore immobiliare e all’interno di una famiglia. È lo strumento con cui si concede gratuitamente un bene affinché un’altra persona possa utilizzarlo per un certo periodo di tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituirlo.

Utilizzando un linguaggio più tecnico è un contratto che si definisce come “reale” poiché si conclude con la consegna materiale del bene da parte del comodante. Il vincolo cioè si crea quando, materialmente, il bene viene consegnato al comodatario.

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Come funziona il comodato gratuito

Il contratto di comodato è disciplinato dagli articoli 1803 e seguenti del codice civile. È un contratto che la legge prevede come gratuito in quanto nasce dall’esigenza di sopperire all’esigenza temporanea di una persona, solitamente amico o parente.

La gratuità è così centrale da essere considerata un elemento essenziale dell’accordo. Questo sta a significare che non è previsto il pagamento di un corrispettivo per l’utilizzo del bene dato in prestito. È proprio questo aspetto che lo contraddistingue dal contratto di locazione.

Altro elemento che caratterizza il comodato e lo differenzia dal contratto d’affitto è la forma libera. Anche qualora abbia ad oggetto un bene immobile non è richiesta la forma scritta. Si può definire l’accordo verbalmente o con una stretta di mano. Qualora venisse redatto per iscritto, magari per definirne in modo chiaro la durata, non è necessaria la forma dell’atto pubblico e non si dovrà procedere con la registrazione dello stesso presso l’Agenzia delle Entrate, come avviene per la locazione.

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Il comodato può essere oneroso?

Come abbiamo già anticipato il contratto di comodato è essenzialmente gratuito. La gratuità, dunque, non è un semplice tratto tipico, ma un requisito essenziale. Se manca, il contratto non può essere qualificato come comodato. Insomma, non esiste un comodato a titolo oneroso. Il comodatario non è mai obbligato a versare un prezzo o canone. La ratio è chiara: il comodato è un contratto di favore, fondato sulla liberalità d’uso, non sullo scambio.

Ci sono comunque dei casi in cui può essere prevista la corresponsione di una somma di denaro. La dottrina e la giurisprudenza hanno individuato alcune situazioni in cui la presenza di somme di denaro non esclude automaticamente la qualificazione come comodato, ma si tratta di casi particolari che hanno dei limiti ben precisi. La distinzione rispetto ad un corrispettivo vero e proprio che qualifica il contratto come locazione è sottile ma fondamentale.

Se richiedi un compenso per l’uso del bene, come meglio vedremo, il contratto dovrà configurarsi come una locazione, a meno che la somma sia davvero modesta e simbolica.

È possibile però stipulare un comodato definito “modale” nel quale le parti hanno previsto un onere che non ha il carattere di corrispettività. Si tratta di obblighi specifici e supplementari rispetto all’oggetto dell’accordo. Cerchiamo di capire meglio come funziona questa fattispecie.

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Quali somme si possono chiedere in caso di comodato modale

Se hai concesso un bene in comodato d’uso potrai chiedere al comodatario di sostenere alcune spese, purché non rappresentino un vantaggio economico per te.

La dottrina e la giurisprudenza considerano ammesse le seguenti spese:

• spese condominiali;
• utenze (luce, gas, acqua, internet);
• TARI o altre imposte legate all’uso del bene.

In questi casi, il pagamento non è un corrispettivo per l’uso del bene, ma un rimborso di costi che derivano dal fatto che il bene viene utilizzato da qualcun altro e che quindi il proprietario non ritiene di sostenere. L’onere dunque non è un corrispettivo ma una modalità della concessione in godimento.

In questa ipotesi è bene che il comodato abbia la forma scritta, a differenza di quanto previsto nei casi in cui non vi siano oneri accessori. Essa serve per provare in modo certo quelle che sono le condizioni imposte al comodatario.

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Quando il comodato diventa una locazione

Qualora tu abbia concesso un bene in comodato d’uso, previo versamento periodico di una somma di denaro da parte del comodatario, il rischio più grande è che il contratto venga riqualificato come locazione, anche se continui a chiamarlo comodato.

Succede quando le somme che ricevi:

• sono periodiche (mensili, trimestrali, ecc.);
• sono fisse e predeterminate;
• non sono collegate a spese effettive;
• ti procurano un vantaggio economico.

Nei casi elencati, anche se nel contratto scrivi “comodato”, il pagamento assume natura di controprestazione: uso del bene in cambio di denaro. Per legge siamo di fronte ad un contratto di locazione con tutto ciò che ne consegue per quanto concerne le regole da applicare.

Facciamo un esempio pratico: immaginiamo che tu chieda 200 euro al mese per un appartamento in comodato o comunque un contributo forfettario che non corrisponde a spese reali. In queste situazioni, il contratto rischia di essere nullo come comodato e riqualificato come locazione.

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