Lastrico solare condominiale: cos’è, chi paga le spese e cosa si può fare

• Il lastrico solare è la copertura piana di un edificio e può essere di proprietà comune, oppure a uso esclusivo di un condomino.
• La ripartizione delle spese di manutenzione segue l’articolo 1126 del Codice civile: un terzo a carico dell’utilizzatore esclusivo, due terzi a carico degli altri condomini serviti dalla copertura.
• Per i danni da infiltrazione risponde in solido sia il titolare dell’uso esclusivo sia il condominio, secondo l’orientamento delle Sezioni Unite della Cassazione.

Il lastrico solare condominiale, nella pratica di ogni amministratore e di ogni proprietario di ultimo piano, genera più discussioni di quanto si possa immaginare. Basta un’infiltrazione nell’appartamento sottostante, o una richiesta di manutenzione straordinaria, perché il tema finisca in assemblea o davanti a un giudice. Chi vive all’ultimo piano spesso pensa che quella terrazza sia “sua” a tutti gli effetti, mentre i vicini dei piani inferiori si aspettano di non pagare nulla. La realtà normativa, come vedremo, è più articolata di così.

Cosa si intende per lastrico solare

Il lastrico solare è la superficie piana che copre l’edificio o una sua porzione, con funzione di copertura e di protezione dalle infiltrazioni d’acqua. L’articolo 1117 del Codice civile lo include tra le parti comuni dell’edificio, salvo che il titolo di proprietà non disponga diversamente.

Non tutti i lastrici solari sono uguali sul piano giuridico. La legge distingue tra:

1. il lastrico solare comune, di cui tutti i condomini possono servirsi secondo la destinazione e senza alterarne l’uso;
2. il lastrico solare a uso esclusivo, riservato a un solo condomino (o a più condomini) mentre continua a svolgere la funzione di copertura per l’intero edificio o per una parte di esso.

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Che differenza c’è tra lastrico solare e terrazzo?

Nel linguaggio comune i due termini vengono spesso confusi, ma la distinzione ha conseguenze pratiche. Il lastrico solare è una superficie piana priva di parapetti stabili e non pensata per la fruizione abitativa continuativa.

La terrazza a livello si trova invece allo stesso piano di un appartamento, è accessibile direttamente dall’unità immobiliare e presenta caratteristiche costruttive (parapetti, pavimentazione) che la rendono vivibile come spazio esterno dell’abitazione.

Sul piano della responsabilità e della ripartizione delle spese, la giurisprudenza applica alla terrazza a livello lo stesso criterio previsto per il lastrico solare a uso esclusivo, quando la terrazza svolge anche funzione di copertura dei piani sottostanti.

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Il lastrico solare è di proprietà esclusiva o condominiale?

Un equivoco frequente riguarda la natura del diritto. L’uso esclusivo non equivale alla proprietà esclusiva. Il condomino che ha il diritto di utilizzare in via esclusiva il lastrico solare non ne diventa proprietario: il bene resta condominiale nella sua funzione di copertura, salvo che il titolo (atto di acquisto o regolamento condominiale di natura contrattuale) attribuisca espressamente la proprietà esclusiva.

Questa distinzione incide sui limiti di utilizzo: chi ha solo l’uso esclusivo deve rispettare la destinazione del bene e non può compiere interventi che pregiudichino la funzione di copertura comune, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio, come previsto dall’articolo 1122 del Codice civile.

Come funziona la ripartizione delle spese?

La norma di riferimento è l’articolo 1126 del Codice civile, che disciplina in modo specifico la ripartizione delle spese di riparazione o ricostruzione del lastrico solare quando l’uso non è comune a tutti i condomini.

Il criterio stabilito dalla legge prevede due quote distinte:

1. un terzo della spesa è a carico del condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico;
2. due terzi della spesa sono a carico degli altri condomini dell’edificio (o della parte di edificio) a cui il lastrico serve da copertura, in proporzione al valore della rispettiva unità immobiliare.

Questo criterio si applica alle spese di manutenzione straordinaria e di ricostruzione, che rappresentano la generalità degli interventi sul lastrico solare. La manutenzione ordinaria della superficie di calpestio, quando non incide sulla funzione di copertura, resta invece generalmente a carico di chi ne ha l’uso esclusivo.

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Esempio pratico di ripartizione delle spese

Un condominio di quattro piani deve rifare l’impermeabilizzazione del lastrico solare a uso esclusivo del proprietario dell’attico, per un costo complessivo di 9.000 euro.

I 6.000 euro a carico degli altri condomini si distribuiscono poi in base ai millesimi di proprietà di ciascuna unità immobiliare, e non in parti uguali.

Il regolamento condominiale di natura contrattuale, approvato all’unanimità o richiamato negli atti di acquisto, può derogare a questo criterio legale e stabilire una ripartizione diversa.

Cosa si può fare su un lastrico solare a uso esclusivo

Chi dispone dell’uso esclusivo del lastrico solare può utilizzarlo secondo la sua destinazione, ma incontra alcuni limiti stabiliti dalla legge.

Come anticipato:

• non può realizzare opere che compromettano la funzione di copertura dell’edificio o la sua impermeabilizzazione;
• gli interventi che alterano il decoro architettonico dell’edificio o ne riducono la sicurezza richiedono l’autorizzazione dell’assemblea condominiale;
• l’installazione di strutture leggere amovibili (arredi, fioriere, gazebo di modeste dimensioni) rientra generalmente nell’uso normale del bene, mentre opere edilizie più consistenti (verande, sopraelevazioni) restano soggette ai titoli abilitativi previsti dalla normativa edilizia e al rispetto dei limiti condominiali.

La sopraelevazione dell’ultimo piano, quando riguarda un lastrico solare o una terrazza di proprietà esclusiva, è disciplinata dall’articolo 1127 del Codice civile, che riconosce tale facoltà al proprietario dell’ultimo piano salvo condizioni statiche dell’edificio che non lo consentano, divieti contenuti nel titolo, o pregiudizio all’aspetto architettonico del fabbricato.

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Chi è responsabile per le infiltrazioni da un lastrico solare di proprietà esclusiva?

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016, hanno chiarito che la responsabilità va inquadrata nell’ambito dell’articolo 2051 del Codice civile, relativo alla responsabilità del custode.

Ne deriva una responsabilità concorrente del:

• titolare dell’uso o della proprietà esclusiva del lastrico, quale custode del bene;
• condominio, tenuto agli obblighi di controllo e manutenzione delle parti comuni previsti dall’articolo 1130 del Codice civile.

Una pronuncia più recente della Cassazione, la sentenza n. 11585 del 28 aprile 2026 (Sezione II civile), ha precisato un aspetto pratico rilevante: il criterio di riparto di un terzo e due terzi previsto dall’articolo 1126 del Codice civile riguarda solo i rapporti interni tra condominio e usuario esclusivo. Verso il danneggiato, invece, opera il principio della responsabilità solidale previsto dall’articolo 2055 del Codice civile: chi ha subito il danno può chiedere il risarcimento per intero a uno qualsiasi dei corresponsabili, senza dover frazionare la richiesta secondo le quote di riparto interne.

Chi affronta una controversia condominiale legata a un lastrico solare, sia per la ripartizione delle spese sia per un danno da infiltrazione, può valutare la sua posizione con un avvocato esperto in diritto condominiale, che verifica il titolo di proprietà, il regolamento condominiale e gli orientamenti giurisprudenziali applicabili al caso concreto.

Lastrico solare – Domande frequenti

Riferimenti normativi

• articolo 1117 del Codice civile – parti comuni dell’edificio;
• articolo 1122 del Codice civile – opere su parti di proprietà o uso individuale;
• articolo 1126 del Codice civile – lastrici solari di uso esclusivo;
• articolo 1127 del Codice civile – sopraelevazione;
• articolo 1130 del Codice civile – attribuzioni dell’amministratore;
• articolo 2051 del Codice civile – danno cagionato da cose in custodia;
• articolo 2055 del Codice civile – responsabilità solidale;
• Cassazione civile, Sezioni Unite, sentenza 10 maggio 2016, n. 9449;
• Cassazione civile, Sezione II, sentenza 28 aprile 2026, n. 11585.

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