Ripartizione spese condominiali in caso di tabelle millesimali errate: come contestarle

• Le tabelle millesimali sono il criterio cardine su cui si basa la ripartizione delle spese condominiali tra chi abita in un condominio.
• A maggioranza qualificata, in caso di errori o alterazioni strutturali dell’edificio, può essere richiesta la rettifica o modifica.
• Negli altri casi è richiesta l’unanimità.

Se vivi in un condominio ti sarà capitato di dover affrontare delle spese che non ti quadrano. Il criterio alla base della ripartizione degli oneri condominiali è rappresentato dalle tabelle millesimali (articolo 68 disposizioni di attuazione del codice civile).

Le tabelle permettono di determinare il valore della casa rispetto all’intero stabile condominiale; in pratica, sono il criterio cardine su cui si basa la ripartizione delle spese tra i condomini, ovvero le quote di partecipazione a oneri e i diritti di ciascun partecipante alle parti comuni. Per determinare i millesimi si tiene conto della superficie dell’immobile, del volume e in generale delle caratteristiche oggettive dell’abitazione.

Qualora tu voglia contestare una spesa, per prima cosa devi verificare la correttezza delle tabelle millesimali. Può accadere, per svariati motivi, che tu ritenga tali tabelle errate o vetuste a seguito di variazioni edilizie intervenute nel frattempo. In tal caso, sarà necessario chiederne la modifica. In questo articolo, ti spiego come puoi agire.

Cosa puoi fare se ritieni errate le tabelle millesimali

Ipotizziamo che ti sia arrivato un prospetto delle spese e reputi di dover pagare più di quello che ti spetta. Poiché il vicino ha effettuato dei lavori di sopraelevazione ti chiedi, aperesempio, se sia giusto che continui a pagare lo stesso importo. Ti viene il dubbio che le tabelle millesimali siano errate perché non sono state aggiornate rispetto alle modifiche effettuate nella costruzione.

Nella pratica, non puoi impugnare la delibera che stabilisce la ripartizione delle spese in base alle tabelle in vigore in quanto vincolanti fino alla loro sostituzione. Per farlo, è necessario procedere con una rettifica o modifica. Ma cosa si intende per errore? Si tratta di una difformità tra la situazione oggettiva in cui si trova l’edificio e i valori delle singole unità abitative riportati nella tabella.

Le difformità possono essere dovute a:

• un errore da parte del tecnico che le redige, dovuto a mera distrazione o calcolo sbagliato;
• una misurazione errata;
• un mancato adeguamento della tabella alla situazione reale dell’immobile.

A questo punto, devi dare prova della divergenza in questione e solo in tal caso potrai procedere con l’approvazione della nuova versione delle tabelle. La revisione potrà essere approvata in assemblea, su richiesta anche di un solo condominio, a maggioranza dei partecipanti o all’unanimità, a seconda dei casi.

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Quando chiedere la revisione delle tabelle

Sulla base di quanto stabilito dall’articolo 69 disposizioni di attuazione del codice civile, per la revisione delle tabelle millesimali nel momento in cui si verificano alcune situazioni espressamente elencate si richiede la maggioranza. La delibera è valida qualora sia approvata a maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.

Al di fuori dei due casi sotto riportati, per rettificare o modificare le tabelle millesimali è indispensabile che tutti i condomini sia d’accordo.

I casi per cui è sufficiente la maggioranza sono:

1. accertamento di un errore originario di calcolo nella redazione della tabella;
2. mutamento delle condizioni di fatto dell’edificio, a fronte di un intervento di sopraelevazione, incremento delle superfici, incremento o diminuzione delle unità immobiliari, a patto che sia alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso, il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Insomma, la modifica della tabella non è conseguenza automatica dell’intervento edilizio che è stata eseguito.

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Come chiedere la revisione delle tabelle

Se ti interessa chiedere una modifica delle tabella millesimali che ritieni errate, devi:

• dimostrare l’errore nei valori della tabella attuale: basterà chiedere l’intervento di un professionista tecnico che dovrà redigere una perizia di parte;
• rivolgerti all’amministratore spiegando i motivi per cui intendi chiedere la revisione;
• sollevare la questione durante la riunione assembleare che dovrà essere indetta per votare la rettifica della tabella. L’amministratore potrà anche avvalersi della prestazione tecnica di un proprio perito.

Se viene approvata la revisione della tabella, la questione finisce così e si risolve tutto bonariamente. Qualora invece non si raggiungesse la maggioranza necessaria o l’unanimità, a seconda dei casi, allora dovrai rivolgerti al Giudice dopo aver tentato la mediazione obbligatoria per le liti condominiali.

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 23739/2024, ha chiarito che la rettifica giudiziale delle tabelle millesimali non produce effetti retroattivi nei confronti delle spese già ripartite e sostenute. Solo le spese future potranno essere ripartite in base ai nuovi criteri. I Giudici hanno tuttavia ammesso al condomino che ha agito il diritto di chiedere un indennizzo per arricchimento indebito nei confronti dei condomini che, prima della rettifica, avevano pagato meno del dovuto a causa di valori millesimali errati.

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Riferimenti normativi

• Articolo 68 disposizioni di attuazione del codice civile;
• Sentenza n. 12471 del 19 luglio 2012 Corte di Cassazione;
• Articolo 69 disposizioni di attuazione del codice civile;
• Corte di Cassazione, ordinanza n. 23739/2024.

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