Cosa succede se il notaio non controlla l’agibilità della casa?

• La mancanza del certificato di agibilità non rende nulla la compravendita: il trasferimento della proprietà resta valido.
• Il notaio non deve necessariamente verificare tecnicamente l’agibilità, ma ha un preciso dovere di informazione verso l’acquirente.
• Se non avverte il cliente delle conseguenze, risponde dei danni insieme al venditore, secondo l’orientamento più recente della Cassazione.

Cosa succede se il notaio non controlla l’agibilità della casa? È la domanda che si pone chi, dopo il rogito, scopre che l’appartamento acquistato non ha i requisiti per ottenere la segnalazione certificata di agibilità (SCA). In genere capita con immobili datati, ristrutturati senza le autorizzazioni necessarie o con destinazione d’uso diversa da quella dichiarata. In questi casi la legge non lascia il compratore senza tutele, ma bisogna distinguere con precisione il ruolo del notaio da quello del venditore. Vediamo meglio come stanno effettivamente le cose.

Cosa si intende per agibilità?

La segnalazione certificata di agibilità attesta che l’edificio possiede i requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico previsti dalla legge. Ha sostituito il vecchio certificato di abitabilità, ma la sostanza non cambia: senza questo documento l’immobile non è formalmente idoneo a essere abitato.

L’agibilità va tenuta distinta dalla regolarità urbanistica. Un immobile può avere tutti i titoli edilizi in regola e mancare comunque dei requisiti di agibilità, così come può presentare una difformità edilizia senza per questo risultare pericoloso o inabitabile. Una veranda costruita senza permesso, per esempio, è un abuso edilizio, ma non rende automaticamente inagibile l’intero appartamento.

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Il notaio deve controllare l’agibilità prima del rogito?

Il notaio non è tenuto a svolgere una verifica tecnica sull’agibilità dell’immobile: si tratta di un accertamento che richiede competenze tecnico-edilizie che non rientrano nella sua funzione. Lo ha chiarito la Cassazione nella sentenza del 13 giugno 2017, n. 14618, secondo cui l’obbligazione del notaio si limita, in linea di principio, a ricevere le dichiarazioni del venditore sull’agibilità dell’immobile.

Questo non significa però che il notaio sia esonerato da ogni responsabilità. Il suo ruolo di garante della certezza e della serietà dell’atto gli impone comunque di rispettare i doveri di diligenza qualificata, buona fede e correttezza previsti dagli articoli 1175 e 1375 del Codice civile. In pratica, deve informare le parti – e in particolare l’acquirente – delle conseguenze legate all’assenza dell’agibilità, anche se non è lui a doverla accertare tecnicamente.

Una recente ordinanza della Cassazione (22 gennaio 2026, n. 1603) ha ribadito con forza questo principio: il notaio non può limitarsi a un ruolo di semplice “compilatore” del rogito. Deve rendere le parti consapevoli dei rischi pratici ed economici della compravendita, spiegando ad esempio che l’assenza dell’agibilità può:

• precludere o rendere più difficile l’ottenimento di un mutuo;
• limitare la futura commerciabilità dell’immobile;
• comportare costi per la regolarizzazione successiva al rogito, se i requisiti tecnici mancano del tutto.

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Quando il notaio risponde dei danni?

Quando il notaio omette di avvertire il compratore della mancanza (o della impossibilità di ottenere) il certificato di agibilità, viene meno ai suoi obblighi informativi e può essere chiamato a risarcire il danno. Lo ha confermato la Cassazione già nel 2012, stabilendo che il notaio risponde dei danni subiti dall’acquirente per l’assenza dei requisiti di abitabilità, a meno che non dimostri di aver correttamente informato il cliente (Cass., 27 giugno 2012, n. 10296).

Per ottenere il risarcimento, l’acquirente deve dimostrare che se fosse stato informato non avrebbe comprato l’immobile, oppure lo avrebbe acquistato a un prezzo inferiore. Non basta quindi la semplice mancanza del certificato: conta il danno economico e pratico che ne deriva.

Nella prassi, il notaio risponde spesso in solido con il venditore. Per l’acquirente questo rappresenta una garanzia in più, perché il professionista è coperto da un’assicurazione professionale obbligatoria, che offre solitamente maggiori garanzie di solvibilità rispetto al patrimonio di un privato.

In passato, di fronte a un’agibilità mancante, era stato considerato legittimo anche il rifiuto del notaio di procedere alla stipula (Cass., 16 marzo 1978, n. 1426). Oggi la prassi prevalente è diversa: il notaio può comunque rogare l’atto, a condizione di informare adeguatamente l’acquirente e di far risultare questa informazione nel testo del rogito.

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La vendita senza agibilità è nulla?

No. La mancanza dell’agibilità non comporta la nullità dell’atto di compravendita. Non esiste infatti una norma che preveda questa conseguenza, trattandosi di una tutela posta a favore del singolo acquirente e non di una norma imperativa a tutela di interessi generali.

In merito, la Cassazione ha chiarito che la vendita di un immobile privo di agibilità resta valida ed efficace tra le parti (Cass., 2 febbraio 2026, n. 2132). Il trasferimento della proprietà avviene regolarmente: è proprio questa validità a rendere più delicato il ruolo del notaio, perché l’acquirente diventa comunque proprietario di un bene che potrebbe rivelarsi difficile da utilizzare o rivendere.

Diverso, e più grave, è il caso della mancanza dei titoli edilizi o della non conformità catastale, per cui la legge prevede conseguenze più severe sulla validità dell’atto stesso.

Il venditore è obbligato a consegnare il certificato di agibilità?

L’articolo 1477, terzo comma, del Codice civile stabilisce che il venditore deve consegnare all’acquirente i documenti relativi all’uso della cosa venduta, compreso il certificato di agibilità. Si tratta però di un obbligo derogabile: le parti possono accordarsi diversamente, a patto che l’acquirente sia pienamente consapevole della situazione reale dell’immobile.

Capita spesso, soprattutto con immobili datati, che la vendita si concluda ugualmente senza agibilità, magari con l’impegno del venditore a regolarizzare la situazione in un secondo momento. In questi casi, nel rogito deve risultare con chiarezza la condizione dell’immobile, in modo che il compratore accetti consapevolmente il rischio.

Se questa informazione manca, il venditore può rispondere per inadempimento contrattuale. L’acquirente, a seconda dei casi, può chiedere:

• la risoluzione del contratto, se il mancato rilascio dell’agibilità rende l’immobile inidoneo all’uso pattuito;
• il risarcimento del danno, comprese le spese necessarie per regolarizzare l’immobile, quando la sanatoria sia comunque possibile.

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Cosa fare se scopri che la casa non ha l’agibilità dopo il rogito

Chi si accorge solo dopo l’acquisto di aver comprato un immobile privo di agibilità dovrebbe muoversi con ordine, senza affidarsi a soluzioni improvvisate. Prima di ogni iniziativa verifica la documentazione consegnata al rogito e confronta le dichiarazioni rese dal venditore con lo stato reale dell’immobile.

Un tecnico abilitato può stabilire se i requisiti mancanti siano sanabili e quali costi comporti la regolarizzazione. Sulla base di questi elementi, insieme a un avvocato, si valuta se agire nei confronti del venditore, del notaio, o di entrambi, tenendo conto dei termini di prescrizione previsti dalla legge.

Prima di agire contro il venditore o il notaio, confrontati con un avvocato esperto in diritto immobiliare, che può valutare la documentazione e indicarti la strada più efficace per tutelare i tuoi diritti.

Responsabilità notaio agibilità – Domande frequenti

Riferimenti normativi

• articolo 1477, comma terzo, Codice civile – obbligo di consegna dei documenti relativi all’uso dell’immobile, incluso il certificato di agibilità;
• articoli 1175 e 1375 Codice civile – doveri di correttezza e buona fede nell’esecuzione del contratto;
• Cassazione, 16 marzo 1978, n. 1426 – legittimità del rifiuto del notaio di stipulare in assenza del certificato di abitabilità;
• Cassazione, 27 giugno 2012, n. 10296 – responsabilità del notaio per omessa informazione sull’assenza dei requisiti di abitabilità;
• Cassazione, 13 giugno 2017, n. 14618 – l’obbligazione del notaio non si estende alla verifica tecnica dell’abitabilità;
• Cassazione, 22 gennaio 2026, n. 1603 – dovere di informazione qualificata del notaio sulle conseguenze dell’assenza di agibilità;
• Cassazione, 2 febbraio 2026, n. 2132 – la mancanza di agibilità non comporta la nullità della compravendita immobiliare.

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