24 feb 2021
Locazione

Come donare una casa al figlio senza andare dal notaio?

La donazione di un immobile richiede la stipula dell'atto di donazione e di un notaio: in questa guida analizzeremo quali sono le possibilità offerte dalla legge che permettono di donare una casa senza notaio.



Donazione casa: come funziona


Prima di procedere con l’analisi di quelle che sono le soluzioni alle quali si può ricorrere nel caso in cui si volesse donare un immobile ai figli senza notaio, illustriamo brevemente come funziona la donazione di una casa. 

La donazione è un contratto che deve essere accettato dal suo beneficiario e che prevede la firma di un atto presso lo studio di un notaio, alla presenza di due testimoni.

Al notaio spetterà il compito di procedere con delle verifiche necessarie, quali per esempio il controllo delle visure catastali e ipotecarie. 

Nell’atto di donazione dovranno essere indicate le informazioni relative all’immobile in merito ai dati catastali, alle planimetrie che sono state depositate in catasto, agli estremi delle autorizzazioni urbanistiche, e dovrà essere dichiarato lo stato di conformità.

Una volta che l’atto sia stato stipulato e firmato, il notaio procederà con la sua trascrizione e registrazione. 

donazione casa senza notaio

Donazione senza notaio: le alternative possibili


Se un padre ha intenzione di donare una casa di sua proprietà al figlio, dovrà andare dal notaio per la stipula dell’atto di donazione: in questo caso, se l’immobile ha un valore inferiore fino a 1 milione di euro, non dovrà pagare l’imposta di donazione.

La donazione di un immobile al figlio senza notaio è possibile se non si formalizza l’atto di donazione. In linea generale, la donazione senza notaio è possibile solo nel caso in cui il bene donato abbia un valore modico: in questo caso non è necessario che ci sia un atto pubblico.

Tuttavia, il valore di un immobile non può mai essere considerato modico. In questa evenienza, le strade che si possono percorrere sono due:

  1. la donazione indiretta, la quale ha un effetto donativo pur non essendo una donazione diretta e può essere fatta soltanto nell’ipotesi in cui un immobile non sia ancora stato acquistato;
  2. l’usucapione

La donazione indiretta di un immobile


Supponiamo che un genitore acquisti un immobile con l’intenzione di donarlo al figlio: in genere, sarebbero richiesti due passaggi per i quali si dovrebbe ricorrere al notaio. Il primo consisterebbe nell’atto di compravendita dell’immobile, mentre il secondo nell’atto donazione della casa al figlio

In alternativa, il padre può, nel momento in cui paga il bene al venditore, chiedere che il bene venga intestato al beneficiario della donazione, ovvero il figlio: in questo modo si verificherà la cosiddetta donazione indiretta

Nella pratica il notaio dovrà intervenire soltanto per la redazione dell’atto di vendita e non per quello di donazione. Nonostante ciò, sarà comunque necessario pagare l’imposta di donazione se il valore dell’immobile è superiore a 1 milione di euro.

L’unico caso nel quale non è prevista un’imposta nel caso della donazione indiretta è quello in cui quest’ultima venga menzionata nel contratto di compravendita

Leggi anche: “Quando è possibile impugnare una donazione“.

donazione casa senza notaio

Donazione casa ai figli con usufrutto 


La seconda possibilità alla quale si può ricorrere per trasferire la proprietà di un immobile senza andare dal notaio consiste nel far dichiarare l’usucapione a favore del soggetto donatario.

Per usucapione si intende l’acquisto gratuito di una proprietà derivante dal suo utilizzo costante nel tempo. Tale dichiarazione potrà essere fatta:


Nel primo caso ci sarà una causa nel corso della quale il giudice avrà il compito di verificare che l’immobile in questione sia stato posseduto dal donatario per più di 20 anni. Emanerà dunque una sentenza con effetto retroattivo, che sarà trascritta nei pubblici registri immobiliari. 

La procedura di mediazione comporta, invece, un certo risparmio in termini di tempi e costi: le parti si incontreranno presso un organismo di mediazione e sarà redatto un verbale con il quale si accerterà che si è verificata l’usucapione dell’immobile da parte del donatario. 

In questo caso, però, le firme dovranno essere autenticate dal notaio: solo in seguito sarà possibile trascrivere il verbale e conservarlo nei pubblici registri immobiliari. Si pagheranno comunque dei costi molto ridotti rispetto a quelli previsti per un atto di donazione. 

Le imposte relative a una donazione


L’imposta di donazione in genere spetta al soggetto donatore, ma è possibile stipulare un accordo con il beneficiario per fare in modo che sia lui a pagare le imposte relative all’atto, che sono state riassunte nella tabella che segue. 

Tipologia di impostaImporto
Imposta di registro200 euro
Imposta di bollo230 euro
Imposta ipotecaria200 euro per la prima casa, se il proprietario non ha altri immobili. Altrimenti è pari al 2% del valore catastale del bene
Imposta catastale200 euro per la prima casa, se il proprietario non ha altri immobili. Altrimenti è pari all’1% del valore catastale del bene
Imposta di donazioneViene calcolata su una base imponibile in relazione al grado di parentela: varia tra il 4% e l’8%

Calcolo imposta di donazione


Sulla base del grado di parentela, le aliquote e le franchigie dell’imposta di donazione sono differenti.

In particolare, corrispondono:


Donazione senza notaio – Domande frequenti


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