Rogito notarile e atto di mutuo: una guida in pillole

• Se hai intenzione di comprare casa e non hai sufficiente disponibilità economica, il primo passo da compiere è la richiesta di un mutuo, il finanziamento che viene erogato dalla banca e che devi restituire con gli interessi.
• L’atto di mutuo potrà essere stipulato contestualmente al rogito notarile.
• Con il rogito davanti al notaio si conclude il contratto definitivo di compravendita che consente il passaggio di proprietà in favore dell’acquirente.

Acquistare una casa è uno dei momenti più importanti della vita di tante persone, ma anche uno dei più complessi. Per stipulare un rogito notarile finalizzato alla compravendita di un immobile bisogna seguire alcuni passaggi che diventano più numerosi qualora occorra anche sottoscrivere un atto di mutuo. Di seguito esamineremo quelle che sono le procedure da seguire, passo per passo.

Cos’è il rogito notarile e perché è importante?

Il rogito notarile, noto anche come atto di compravendita, è il documento ufficiale – redatto nella forma dell’atto pubblico – con il quale si trasferisce la proprietà di un immobile dal venditore all’acquirente. Viene redatto e autenticato da un notaio, figura imparziale che garantisce la legalità e la validità dell’operazione. Il rogito rappresenta l’ultimo passaggio della compravendita, ma per arrivarci è necessario seguire un iter preciso che prevede alcuni step.

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Step 1: scelta dell’immobile e preliminare di vendita

Il primo passo consiste nella ricerca dell’immobile e nella successiva proposta d’acquisto da parte dell’acquirente. Questa proposta è un documento scritto con cui si dichiara l’intenzione di acquistare l’immobile a un determinato prezzo. Una volta accettata dal venditore, la proposta d’acquisto diventa vincolante e porta alla stipula del preliminare di compravendita (o compromesso).

Quest’ultimo è un contratto con cui le parti si impegnano a concludere la vendita in una data successiva. In questa fase vengono fissati gli accordi su prezzo, tempi, modalità di pagamento e consegna dell’immobile. Inoltre, si versano eventuali caparre confirmatorie o acconti sul prezzo totale.

Il compromesso può essere redatto in forma privata o con l’assistenza del notaio. Ad esso seguirà il rogito notarile per il trasferimento del diritto di proprietà all’acquirente e il pagamento del saldo finale.

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Step 2: richiesta mutuo differito e non contestuale al rogito dal notaio

Se l’acquirente ha bisogno di un finanziamento, una volta individuato l’immobile, si avvia la richiesta di mutuo presso una banca. Il processo prevede:

• la presentazione della documentazione personale e reddituale (busta paga e dichiarazione dei redditi);
• la fase istruttoria finalizzata alla valutazione della fattibilità del finanziamento, durante la quale avviene l’esame della situazione economica del richiedente per verificare se sia in grado di far fronte al rimborso di capitale e interessi;
• la perizia tecnica dell’immobile da parte di un perito incaricato dalla banca;
• la delibera del mutuo.

La banca, dopo aver valutato la pratica e l’immobile, comunica l’approvazione del mutuo e trasmette i documenti al notaio per la preparazione dell’atto. Successivamente, l’istituto di credito, tramite un suo rappresentante, firma l’atto di mutuo dinnanzi al notaio.

Scelta del notaio: perché è importante

Il notaio viene solitamente scelto dall’acquirente, che ne sostiene le spese. Egli svolge un ruolo cruciale sia per l’atto di compravendita, sia per l’atto di mutuo. Si consiglia, dunque, di attivarsi per tempo nella individuazione di un professionista di fiducia.

È infatti più proficuo muoversi in anticipo per:

• ricevere consulenza sulla documentazione necessaria;
• avviare le visure e i controlli sull’immobile;
• verificare la regolarità urbanistica e catastale.

Il notaio si impegna a garantire la trasparenza e la legalità dell’operazione di acquisto. Inoltre, redige sia l’atto di mutuo, sia il rogito vero e proprio. Non è dunque necessario avere due diversi professionisti per i due atti in questione, ma ne basta soltanto uno – da scegliere con attenzione.

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Step 3: stipula dell’atto di mutuo – come avviene

Una volta approvato il mutuo, si procede con la stipula dell’atto di mutuo, il contratto con cui la banca concede all’acquirente un finanziamento per l’acquisto dell’immobile. Questo può avvenire insieme al rogito ed è questa la soluzione più frequente; l’atto di mutuo precede immediatamente il rogito, nella stessa sede notarile.

Si può, in alternativa, redigere separatamente qualora si ravvisino esigenze particolari o sia opportuno rispettare tempi diversi tra erogazione e acquisto.

L’atto di mutuo contiene:

• le condizioni del finanziamento (importo, tasso, durata);
• le modalità di rimborso del mutuo (capitale e interessi);
• le garanzie (ipoteca sull’immobile ed eventuale fideiussione);
• le clausole accessorie.

Dopo la stipula, il notaio provvede alla iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari.

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Step 4: stipula del rogito notarile e differenza con il mutuo

Abbiamo visto che il rogito è l’atto conclusivo con il quale, a pena di nullità, avviene il trasferimento della proprietà dell’immobile. Prima di addivenire alla stipula del rogito notarile, il notaio deve effettuare alcune verifiche e controlli preliminari.

Oltre al controllo dell’identità delle parti mediante valido documento di identità, il notaio, prima di leggere e siglare la validità dell’atto, si occupa delle verifiche ipotecarie e catastali, che consentono di controllare che l’immobile non sia gravato da ipoteche o che non sia oggetto di procedure di pignoramento.

Si effettuano, inoltre, controlli in ordine alla regolarità urbanistica per accertare la conformità catastale e le autorizzazioni edilizie. In ultimo, il notaio effettuerà controlli in merito all’eventuale presenza di vincoli, servitù o diritti di terzi.

Il rogito è l’atto finale della compravendita e in esso vengono riportati tutti gli accordi presi tra le parti. Al momento della firma, oltre al trasferimento ufficiale della proprietà, avviene il pagamento del saldo del prezzo, spesso attraverso un assegno circolare o bonifico.

In seguito, il notaio provvede ad effettuare la trascrizione dell’atto presso la Conservatoria dei registri immobiliare e si occupa della sua registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Effettua, infine, l’aggiornamento dei dati catastali. 

Differenza tra trascrizione e registrazione dell’atto di vendita

La trascrizione, da effettuarsi entro 30 giorni dalla stipula dell’atto, è un adempimento che consente a terzi di conoscere il nuovo titolare dell’immobile. La registrazione è invece un adempimento di carattere fiscale per permettere di ottemperare all’obbligo di pagamento di alcune imposte legate al passaggio di proprietà. 

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Quali sono le spese da sostenere

Durante il processo di compravendita, è importante considerare una serie di spese che devono essere sostenute. Innanzitutto, la parcella del notaio, solitamente a carico dell’acquirente. Il costo non è fisso poiché varia in funzione della tipologia dell’immobile e della tariffa applicata dal professionista. 

Da un punto di vista fiscale, si dovranno versare le imposte di registro, ipotecarie e catastali. Quando si stipula un atto di mutuo, il richiedente deve invece mettere in conto le spese di perizia e istruttoria del mutuo, nonché quelle connesse alle assicurazioni obbligatorie (scoppio e incendio) legate a questa tipologia di finanziamento.

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