Si può annullare un contratto di compravendita se non si si ottiene il mutuo?

• Quando non si è sicuri se la banca concederà o meno il mutuo per l’acquisto di una casa, si può subordinare l’efficacia del preliminare di vendita alla condizione che il finanziamento venga erogato.
• Si inserisce nel preliminare una condizione sospensiva, ovvero una clausola che blocca la produzione degli effetti fino all’avverarsi della condizione.
• Durante la pendenza della condizione le parti devono comportarsi secondo buona fede.

Prima o poi, potresti trovarti nella condizione di dover firmare un preliminare di compravendita. Una delle più grandi preoccupazioni per chi si appresta ad acquistare casa è che, in mancanza di liquidità, la banca non conceda il mutuo richiesto. In tal caso si potrà non ottemperare agli obblighi derivanti dal contratto. È una situazione molto più comune di quanto pensi, e può generare ansia, dubbi e la paura di perdere la caparra. La buona notizia è che la legge e la giurisprudenza offrono strumenti chiari per capire quando puoi svincolarti dal contratto senza conseguenze economiche. In questo articolo esamineremo gli istituti a disposizione.

Il contratto preliminare è vincolante?

Il preliminare di compravendita è un contratto vero e proprio: impegna il futuro venditore e il futuro acquirente rispettivamente a vendere e a comprare. Il passaggio di proprietà avverrà soltanto con la sottoscrizione del rogito con il quale si concluderà il contratto di compravendita definitivo.

Senza una clausola specifica, il mancato ottenimento del mutuo non libera automaticamente l’acquirente. In assenza di tutele contrattuali, infatti, il rischio è concreto: l’acquirente inadempiente potrà perdere la caparra ed essere soggetto alla richiesta di risarcimento da parte del venditore.

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Cos’è la condizione sospensiva

La soluzione più sicura è la clausola sospensiva, istituto disciplinato dall’articolo 1353 del codice civile che subordina l’efficacia del preliminare all’ottenimento del mutuo. Insomma, l’efficacia del contratto è subordinata alla sottoscrizione del prestito. In attesa della decisione da parte dell’istituto di credito il contratto, pur essendo valido, non può produrre i suoi effetti che, dunque, resteranno in sospensione.

Se la banca rifiuta il finanziamento, il contratto non produce effetti e l’acquirente ha diritto alla restituzione della caparra in precedenza versata. Questa impostazione è riconosciuta dalla giurisprudenza come pienamente valida e fa sì che con il rifiuto della banca le parti non saranno più vincolate.

È del tutto evidente l’importanza di questa clausola. Senza il suo inserimento, l’acquirente, per essere tranquillo, deve essere certo della concessione del mutuo prima di concludere il preliminare poiché, diversamente si troverebbe a dover subire gli effetti negativi del suo inadempimento. Vediamo più nel dettaglio in cosa consiste la clausola.

Tipologie di condizione sospensiva

La condizione è un evento futuro e incerto sul se e sul quando.  Può essere di due tipi:

1. condizione sospensiva: è l’evento futuro e incerto al cui verificarsi si subordina (condiziona) la produzione degli effetti iniziali del contratto. La condizione in questo caso è la concessione del mutuo. Non sappiamo se la banca concederà il mutuo e non sappiamo quando lo concederà. A tale evento è subordinata l’efficacia iniziale del contratto. Se l’evento non si verifica entro la data stabilita gli effetti non si produrranno;
2. condizione risolutiva: è l’evento futuro e incerto al quale è subordinata la cessazione (o scioglimento) del contratto. Essa ha dunque l’effetto opposto: il contratto produrrà i suoi effetti, le parti dovranno eseguire le prestazioni, ma al verificarsi della condizione si produrrà un’inefficacia definitiva dello stesso.

La clausola sospensiva concernente la concessione del finanziamento può essere apposta al contratto preliminare, ma anche, addirittura, alla proposta d’acquisto per una maggiore tutela delle parti. Può inoltre essere accompagnata dalla previsione di un termine entro il quale l’evento dedotto in condizione debba avverarsi.

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Come comportarsi in pendenza della clausola

Come ci si comporta in pendenza della clausola, ovvero in attesa del verificarsi dell’evento in essa contemplata? Finché perdura l’incertezza, si dice che la condizione pende. Le parti si trovano in una condizione di aspettativa che è giuridicamente protetta.

Anche con una clausola sospensiva, l’acquirente deve dimostrare di aver agito con buona fede, ovvero secondo le regole della lealtà e la correttezza per conservare integre le ragioni dell’altra parte. Si deve cioè astenere da comportamenti che possano pregiudicare l’avveramento della condizione.

Per l’acquirente questo si traduce nel:

• presentare la domanda di mutuo nei tempi;
• fornire i documenti richiesti e completi;
• non ostacolare la procedura. Se il rifiuto dipende da una sua scelta (es. ritiro immotivato della domanda), la clausola non lo protegge.

La buona fede non significa che chi ha acquistato un diritto debba adoperarsi affinché la condizione si avveri, ma semplicemente astenersi da comportamenti contrari. Se non si adotta un comportamento corretto, la legge può considerare la condizione come avverata per “finzione” e l’acquirente viene obbligato all’acquisto definitivo come se il mutuo fosse stato concesso.

Cosa succede se manca la condizione sospensiva?

Se nel contratto preliminare non è stata inserita alcuna condizione sospensiva che colleghi gli effetti del compromesso al contratto al mutuo, la situazione cambia radicalmente.

Il mancato finanziamento non libera automaticamente l’acquirente, che continuerà ad essere obbligato e rischierà quanto segue:

• la perdita della caparra confirmatoria ai sensi dell’articolo 1385 codice civile con recesso da parte del venditore;
• richiesta di risoluzione giudiziale del contratto da parte del venditore con contestuale richiesta di risarcimento dei danni da lui subiti;
• persino un’azione per l’esecuzione in forma specifica del contratto, che può obbligare a comprare comunque l’immobile. Il venditore può ottenere una sentenza che trasferisca coattivamente la proprietà (ai sensi dell’articolo 2932 codice civile) se l’acquirente si rifiuta di rogitare.

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