Abbattimento delle barriere architettoniche in condominio: è necessario il permesso?

• Per i lavori di abbattimento delle barriere architettoniche in condominio, l’autorizzazione dell’assemblea è spesso necessaria.
• Per legge sono previste delle maggioranze agevolate.
• In alcuni casi, il singolo condomino può provvedere all’esecuzione delle opere a proprie spese.

La normativa italiana, insieme a una giurisprudenza ormai molto ricca, ha progressivamente rafforzato la tutela dell’accessibilità, prevedendo maggioranze agevolate per l’approvazione dei lavori, limiti stringenti al potere di veto dell’assemblea e persino la possibilità per il singolo condomino di procedere ai lavori a proprie spese in caso di diniego ingiustificato. Scale ripide, porte strette e la mancanza di un ascensore possono limitare la libertà di movimento.

L’obiettivo di questo articolo è chiarire quando serve l’autorizzazione dell’assemblea, con quale maggioranza, quali sono le deroghe previste dalla legge e quali limiti non possono essere superati.

Cosa sono le barriere architettoniche

La normativa di riferimento sull’abbattimento delle barriere architettoniche si basa fondamentalmente sulla legge 13/1989 e sul decreto ministeriale 236/1989. Entrambe le normative pongono i criteri di accessibilità, visitabilità e adattabilità. L’argomento è ancor più rilevante se si pensa agli incentivi fiscali che sono stati riconosciuti negli anni a favore di chi sostiene spese per interventi di abbattimento delle barriere.

Le barriere architettoniche sono tutti quegli elementi strutturali che ostacolano o limitano l’accesso e l’uso di un ambiente, rendendone difficile l’utilizzo da parte di persone con capacità motorie e sensoriali ridotte. La normativa si rivolge non solo alle persone con disabilità in base alla legge 104/1992, ma anche coloro che abbiano un’età avanzata o che, anche solo temporaneamente, abbiano difficoltà motorie.

Secondo la definizione fornita dal D.M. 236/89, articolo 2, per barriere architettoniche si intendono:

• a) gli ostacoli fisici che sono fonte di disagio per la mobilità di chiunque ed in particolare di coloro che, per qualsiasi causa, hanno una capacità motoria ridotta o impedita in forma permanente o temporanea;
• b) gli ostacoli che limitano o impediscono a chiunque la comoda e sicura utilizzazione di parti, attrezzature o componenti;
• c) la mancanza di accorgimenti e segnalazioni che permettono l’orientamento e la riconoscibilità dei luoghi e delle fonti di pericolo per chiunque e in particolare per i non vedenti, per gli ipovedenti e per i sordi.

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Quando è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea

L’approvazione da parte dell’assemblea per lavori di eliminazione delle barriere architettonica è richiesta o meno in base alla tipologia di lavoro realizzato.

L’assemblea deve essere convocata e deliberare quando l’intervento riguarda parti comuni e comporta una modifica strutturale o un’innovazione, come:

• l’installazione di un ascensore ex novo;
• la realizzazione di una piattaforma elevatrice;
• l’installazione di un servoscale fissato alle scale comuni;
• l’ampliamento del vano scale;
• modifiche ai pianerottoli o agli ingressi condominiali.

Lo afferma chiaramente l’articolo 1120 del codice civile.

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Quale maggioranza serve per approvare i lavori?

La disciplina relativa alle innovazioni è contenuta nell’articolo 1120 codice civile che per gli interventi diretti alla eliminazione delle barriere prevede una maggioranza specifica. Si tratta della maggioranza indicata all’articolo 1136, comma 2 codice civile, ovvero la maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino, in seconda convocazione, almeno un terzo dei millesimi.

Si tratta di una maggioranza agevolata rispetto a quella richiesta per le innovazioni ordinarie, proprio per favorire l’accessibilità.

La delibera è vincolante anche nei confronti dei condomini che hanno espresso il loro dissenso.

Maggioranza per l’installazione dell’ascensore

L’ascensore è, a tutti gli effetti, un’opera di abbattimento delle barriere architettoniche. Anche in questo caso si applica la maggioranza agevolata. La giurisprudenza ha chiarito che l’ascensore non è un lusso, ma un’opera che aumenta l’abitabilità e il valore dell’immobile, e quindi è agevolata.

Come richiedere il permesso

L’iter da seguire per la rimozione di un ostacolo alla mobilità inizia con la richiesta da parte della persona interessata. L’amministratore provvederà alla convocazione dell’assemblea condominiale entro 30 giorni dal ricevimento della richiesta. La richiesta deve contenere le specifiche in merito alla tipologia di intervento da eseguire e alle modalità di realizzazione.

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I limiti: quando l’assemblea può dire di no

Nonostante la forte tutela dell’accessibilità, esistono limiti che non possono essere superati. Se l’opera compromette la struttura portante o la sicurezza antincendio, pregiudicando stabilità e sicurezza, l’assemblea può legittimamente opporsi poiché siamo di fronte a dei limiti invalicabili.

Per esempio:

• non è consentito trasformare radicalmente una parte comune, come eliminare completamente una scala oppure occupare tutto il pianerottolo impedendo il passaggio.
• il decoro architettonico è tutelato, ma la giurisprudenza tende a considerarlo un limite secondario rispetto al diritto alla mobilità. Il diniego è legittimo solo se il danno estetico è rilevante.
• un servoscale che blocca il passaggio o una piattaforma che impedisce l’accesso ai garage può essere vietato.

Posso fare i lavori a mie spese?

La legge tutela fortemente le persone con disabilità, pertanto stabilisce che è possibile effettuare da soli dei lavori per rendere accessibile la propria abitazione e le parti comuni. I lavori dovranno essere realizzati a spese del soggetto interessato e non è necessario il permesso da parte dell’assemblea.

Qualora gli altri condomini volessero fruire dell’opera potrebbero partecipare ai costi con le modalità di cui all’articolo 1102 cc. In base a tale norma, ciascun condomino ha diritto di utilizzare le parti comuni per trarne maggiore utilità purché non si impedisca agli altri di fare lo stesso.

Come avviene la ripartizione delle spese

Se l’opera è deliberata dall’assemblea con maggioranza specifica prevista dalla legge per le innovazioni, le spese sono ripartite in modo equo tra tutti i condomini, indipendentemente dalla presenza della persona disabile e dall’utilizzo dell’opera. Verranno suddivise in base ai millesimi di proprietà.

Qualora l’innovazione comporti una spesa molto gravosa e consista in opere suscettibili di utilizzo separato, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati dal contributo.

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