Braga condominiale: cos’è e chi paga in caso di rottura

• Con braga condominiale si intende una parte della condotta condominiale che ha forma biforcuta e serve a collegare le tubature condominiali agli appartamenti.
• Rispetto a queste braghe condominiali, sono sorti in dottrina molteplici dubbi circa la qualificazione come bene condominiale o meno.
• La qualificazione del bene in questione consente di risolvere possibili dubbi circa il soggetto responsabile per le eventuali spese.

La braga condominiale è una parte delle tubature del condominio che ha forma biforcuta, cioè a L. È un nodo da cui partono le diramazioni che collegano la parte centrale della tubatura agli appartamenti. 

Tali braghe sono state al centro di dibattito giurisprudenziale, per quanto riguarda la qualificazione in termine di beni condominiali o meno.

Un bene condominiale è in comunione forzosa tra i vari condomini, quindi tutti i soggetti che sono proprietari di un’unità immobiliare sono tenuti alle spese per la manutenzione e al risarcimento del danno.

Vale anche per la braga condominiale? Nel seguente articolo cercheremo di dare risposta al quesito, stabilendo prima quando un bene si dice condominiale. 

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Che cos’è la braga condominiale?

Prima di esaminare la questione, dobbiamo prima spiegare in cosa consiste la c.d. braga condominiale. Questo termine, probabilmente, non ti è molto familiare, eppure la rottura della braga è un evento piuttosto comune, soprattutto nei condomini che non sono di recente costruzione. 

La braga è semplicemente la tubazione, che ha forma biforcuta, che collega la condotta principale, di proprietà del condominio, ai singoli appartamenti. In sostanza, è la parte di diramazione o l’incrocio verticale dei tubi, da cui si snodano, poi, orizzontalmente i tubi. 

In breve è un tubo di raccordo biforcato a forma di L. Proprio per questa struttura, possono verificarsi rotture o perdite, che generano infiltrazioni e problemi di varia natura. Quindi, è proprio per questa sua natura che si pone il problema di chi paga per le spese di manutenzione.

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Chi deve pagare per la rottura della braga condominiale?

Stabilire chi deve pagare le spese per riparare la braga condominiale non è una questione facile come sembra. Per individuare chi è titolare di questo onere, dobbiamo capire, in primo luogo, quando un bene è condominiale e quando non lo è.

Infatti, il condominio è una comunione c.d. forzosa: tale appellativo deriva dalla circostanza che i condomini sono necessariamente in comunione tra loro per il godimento delle parti comuni dell’edificio.

Inoltre, questi non potranno neanche decidere di rinunciare o alienare la propria quota di comproprietà. Questa viene determinata in base alle c.d. tabelle millesimali, cioè tabelle che calcolano la quota tramite un meccanismo in cui il parametro principale è individuabile dal diritto di proprietà esclusiva sulla porzione di piano.

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Uso comune 

Per quanto riguarda gli impianti in comproprietà, sono individuati dall’art. 1117 n. 3 c.c.. La norma dispone che debbano considerarsi in proprietà comune gli impianti “fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini”.

La Cassazione, partendo dall’esame di questa norma, ha quindi stabilito che, considerando l’ubicazione materiale, cioè dopo la diramazione, e la funzione, cioè il raccordo tra parte comune e parte esclusiva dell’impianto, la Braga non può rientrare nella proprietà comune condominiale, che è tale perché serve all’uso (ed al godimento) di tutti i condomini.

Si osserva che, nel caso in esame, invece, la braga, qualunque sia il punto di rottura della stessa, serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento. In ciò, per esempio, si differenzia dalla colonna verticale che, raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, serve all’uso di tutti i condomini.

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Orientamento contrario

Vi è anche un orientamento giurisprudenziale contrario, affermato nel 2010, secondo il quale la proprietà dei tubi di scarico dei singoli condomini si estende fino al punto del loro raccordo con l’innesto nella colonna verticale, all’altezza di ciascun piano dell’edificio.

Predetta definizione, viene proprio desunta dal dato letterale dell’art. 1117 n.3 c.c. Quindi, alla luce di questa definizione, si dovrebbe ritenere che la braga sia un bene in comunione, cioè un bene condominiale.

In particolare, questa giurisprudenza valorizza soprattutto la funzione della braga condominiale, che è proprio quella di raccordo con i singoli appartamenti dello scarico. Quindi, si ritiene che sia una funzione che arreca un’utilità a tutti i condomini, o comunque quelli interessati al collegamento.

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Braga condominiale: bene condominiale oppure no?

Come abbiamo visto, la giurisprudenza ha elaborato queste due tesi sulla braga condominiale. Si evidenzia, però, che solo una è stata, in definitiva, accolta dalla Cassazione. 

Infatti, la Suprema Corte ha sostenuto che la braga condominiale non è un bene comune, perché la comunione delle tubature si estende fino alla diramazione dei tubi. Inoltre, si evidenzia pure che tali diramazioni, comunque, non comportano un beneficio per tutti i condomini, ma solo per alcuni. 

Pertanto, se si deve procedere ad attività di manutenzione, le spese non sono a carico del condominio. Queste saranno sostenute solo dal proprietario dell’immobile alle cui tubature si raccorda lo snodo. 

Se poi la perdita ha causato ulteriori danni, anche ad altri titolari di immobili, allora, questi dovranno rivalersi nei confronti del proprietario del suddetto immobile, tramite azione di risarcimento del danno.

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Braga condominiale – Domande frequenti

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