Danni in casa in affitto: chi paga se l’inquilino lascia l’appartamento sporco o danneggiato?

• L’inquilino di una casa in affitto risponde solo dei danni che superano il normale deterioramento d’uso, non della semplice usura del tempo.
• Il locatore può trattenere il deposito cauzionale solo se dimostra i danni con prove concrete e li contesta al momento della riconsegna.
• In caso di controversia conta la documentazione fotografica e il verbale di riconsegna firmato da entrambe le parti.

Hai appena riavuto le chiavi del tuo appartamento e trovi pareti scrostate, elettrodomestici rotti o macchie ovunque. Oppure sei l’inquilino che sta per lasciare casa e temi di perdere la cauzione per un’usura che consideri normale. In entrambi i casi la domanda è la stessa: chi paga i danni all’appartamento in affitto? La risposta dipende da un confine preciso tracciato dal Codice civile e confermato più volte dalla Cassazione: quello tra il deterioramento fisiologico dell’uso e il danno vero e proprio. Vediamo cosa significa nel concreto.

Cosa dice la legge sulla riconsegna dell’immobile

L’articolo 1590 del Codice civile stabilisce la regola di base: il conduttore deve restituire l’immobile nello stesso stato in cui l’ha ricevuto, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso normale della cosa in conformità al contratto.

Questo significa che l’inquilino non deve consegnare la casa come nuova. Il proprietario non può pretendere pareti come appena tinteggiate o pavimenti privi di segni del tempo. Lo ha ribadito anche il Tribunale di Milano nella sentenza n. 7350/2023, chiarendo che il locatore non ha diritto alla restituzione del bene in perfetto stato.

Se non esiste una descrizione dello stato iniziale dell’immobile, la legge presume che l’inquilino l’abbia ricevuto in buono stato di manutenzione. Per questo conviene sempre allegare al contratto un verbale con foto dettagliate.

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Qual è la differenza tra normale usura e danno risarcibile?

Non tutti i segni lasciati da anni di occupazione danno diritto a un risarcimento. Il criterio è la conformità all’uso pattuito nel contratto. Rientrano nella normale usura e restano a carico del proprietario:

• piccole abrasioni sui pavimenti dovute al passaggio quotidiano;
• leggero ingiallimento delle pareti nel tempo;
• segni di usura su rubinetteria, maniglie e serrature per l’utilizzo ordinario;
• il deterioramento dovuto a vetusta’, di cui il conduttore non risponde mai, come previsto dallo stesso art. 1590 c.c.

Costituiscono, invece, danno risarcibile, a carico del conduttore:

• fori nei muri non richiudibili con la normale manutenzione, macchie profonde o muffa causata da comportamenti scorretti;
• elettrodomestici o sanitari rotti, come nel caso di un piatto doccia danneggiato oggetto di una recente pronuncia di legittimità;
• porte rimosse o mobili fissi asportati senza autorizzazione;
• impronte permanenti lasciate da mobili o quadri fissati in modo non reversibile alle pareti.

Chi deve dimostrare i danni nella casa in affitto?

La Cassazione ha chiarito che spetta al locatore provare l’esistenza dei danni e la loro entità, non all’inquilino dimostrare la propria correttezza. In particolare, con l’ordinanza n. 16160/2024, ha ribadito che il proprietario ha l’obbligo di contestare e provare di aver contestato i danni al momento della riconsegna dell’immobile. Una lamentela generica, fatta mesi dopo, non basta.

Anche la Cassazione, con la sentenza n. 8526/2020, ha specificato che il conduttore non risponde del deterioramento se da esso non è derivato un danno patrimoniale concreto al proprietario: il pregiudizio va sempre dimostrato, non presunto.

In pratica, il proprietario deve fornire:

• prove specifiche del danno, come fotografie comparate tra consegna e riconsegna;
• la quantificazione economica, tramite preventivi o fatture per i lavori di ripristino;
• la prova che il danno non è riconducibile al normale uso previsto dal contratto.

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Quando il locatore può trattenere il deposito cauzionale?

Per le locazioni abitative, il deposito cauzionale è disciplinato dall‘articolo 11 della legge n. 392/1978. La cauzione non può superare tre mensilità del canone e produce interessi legali che il locatore deve versare al conduttore alla fine di ogni anno – salvo diversa modalità concordata alla scadenza del contratto.

Il proprietario non può trattenere la cauzione a tempo indeterminato in vista di future contestazioni. La Cassazione, con l’ordinanza n. 194/2023, ha stabilito che il locatore può sottrarsi alla restituzione solo proponendo una domanda giudiziale per l’attribuzione della somma a copertura di danni specifici o canoni non pagati.

Una recente pronuncia del Tribunale di Milano ha inoltre ribadito che non basta affermare genericamente che l’immobile è stato riconsegnato danneggiato: il proprietario deve fornire una prova concreta dei danni, della loro entità e del nesso con un utilizzo scorretto dell’immobile da parte del conduttore.

Se il proprietario non agisce in giudizio e trattiene comunque la somma, l’inquilino può richiedere un decreto ingiuntivo per ottenerne la restituzione, come confermato dal Tribunale di Roma nella sentenza n. 18667/2017.

Approfondisci leggendo Decreto ingiuntivo: esempi pratici, tempi e conseguenze

Danni per il ritardo nella riconsegna

Un caso diverso riguarda l’inquilino che non lascia l’immobile alla scadenza del contratto. L’articolo 1591 del Codice civile prevede che, in questa ipotesi, il conduttore debba corrispondere il canone fino alla riconsegna effettiva, oltre al risarcimento del maggior danno eventualmente subito dal proprietario.

Questa responsabilità ha natura contrattuale e permane anche quando l’immobile risulta inutilizzabile perché danneggiato o ancora occupato da beni del conduttore, come precisato dalla Cassazione nella sentenza n. 23143/2022.

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Cosa fare al momento della riconsegna

Per evitare contenziosi, alcune accortezze fanno la differenza tra le parti:

• redigere un verbale di riconsegna dettagliato e firmato da entrambe le parti, con l’elenco di eventuali danni riscontrati;
• fotografare ogni ambiente sia alla consegna iniziale, sia alla riconsegna finale;
• contestare i danni per iscritto, in modo specifico e tempestivo, e non con affermazioni generiche;
• conservare preventivi e fatture relativi ai lavori di ripristino, indispensabili in caso di causa;
• verificare le clausole del contratto relative allo stato dell’immobile e alla manutenzione ordinaria.

Se ritieni che il tuo padrone di casa abbia trattenuto la cauzione in modo illecito, per esempio per un danno che era già presente nell’immobile prima del arrivo, o di aver subito altre ingiustizie, fai valere i tuoi diritti. Scrivi a un avvocato specializzato, che potrà darti i migliori consigli su come agire.

Danni casa in affitto – Domande frequenti

Riferimenti normativi

• articolo 1590 del Codice civile, restituzione della cosa locata;
• articolo 1591 del Codice civile, danni per il ritardo nella restituzione;
• articolo 11 della legge 27 luglio 1978, n. 392, deposito cauzionale;
• Cassazione civile, ordinanza n. 16160/2024;
• Cassazione civile, sentenza n. 8526/2020;
• Cassazione civile, sentenza n. 23143/2022;
• Cassazione civile, ordinanza n. 194/2023;
• Tribunale di Milano, sentenza n. 7350/2023;
• Tribunale di Roma, sentenza n. 18667/2017.

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