Deposito cauzionale: cos’è e come funziona

• Il deposito cauzionale è un importo la cui funzione è quella di tutelare il proprietario dell’immobile locato in caso di danni o mancato versamento del canone.
• Qualora l’immobile sia riconsegnato in buono stato di manutenzione, la cauzione deve essere restituita, solitamente insieme agli interessi legali.
• Differisce dalla caparra confirmatoria in quanto quest’ultima costituisce un anticipo sul prezzo o una forma di risarcimento dei danni stabilita al momento della conclusione del contratto preliminare.

Il deposito cauzionale (o cauzione) è una somma di denaro che il locatario (inquilino) versa al locatore (proprietario) come garanzia per l’adempimento degli obblighi contrattuali. Questo importo, posto a tutela del proprietario, serve a coprire eventuali danni all’immobile o mancati pagamenti di canoni e spese accessorie.

Generalmente, il deposito cauzionale viene versato al momento della stipula del contratto di locazione e resta vincolato fino alla fine del rapporto locativo. Esso, infatti, viene restituito dal proprietario alla scadenza, dunque quando è prevista la restituzione dell’immobile.

Come viene calcolato il deposito cauzionale?

L’importo del deposito cauzionale viene calcolato in base al valore del canone di locazione e alla durata del contratto. La norma di riferimento è l’articolo 11 della Legge n. 392 del 27 luglio 1978 (legge sull’equo canone): in base ad essa il deposito cauzionale non può superare le tre mensilità del canone di affitto.

Facciamo un esempio pratico:

• se l’affitto è di 600 euro al mese, il deposito cauzionale massimo può essere di 1.800 euro (600 x 3 mesi);
• se l’affitto è di 1.000 euro al mese, la cauzione massima è di 3.000 euro.

In alcuni casi, il locatore può decidere di richiedere un importo inferiore, ma mai superiore alle tre mensilità. Di tale somma il locatore può liberamente disporre fino alla sua restituzione.

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Interessi legali su deposito cauzionale

Al momento del rilascio dell’immobile il padrone di casa, oltre al deposito cauzionale, è tenuto a restituire gli interessi legali nel frattempo maturati alla fine di ogni anno. Quelli relativi al 2024 corrispondono al 2,2% della cauzione versata. Nel 2023, invece, erano pari al 5%.

Gli interessi si calcolano a partire dalla formula I = C x S x N / 36500

Ecco il significato dei simboli e i valori riportati.

Il deposito cauzionale si definisce, invece, infruttifero quando non genera interessi a favore dell’inquilino. È sempre consigliabile verificare le condizioni contrattuali concernenti la disciplina di tale aspetto al fine di non incorrere in spiacevoli sorprese.

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Quando deve essere restituito il deposito cauzionale?

Il locatore deve restituire la cauzione alla fine del contratto di locazione, a condizione che:

• l’immobile sia riconsegnato in buono stato, ovvero senza danni, eccetto quelli imputabili all’usura normale;
• tutte le spese accessorie e i canoni siano stati regolarmente pagati.

Se vi sono danni o pendenze economiche, il locatore può trattenere in parte o tutto il deposito cauzionale. Per determinare eventuali danni, si effettua un sopralluogo alla fine della locazione, confrontando lo stato dell’immobile con quello iniziale. È bene quindi che il proprietario valuti attentamente le sue condizioni. Per ridurre al minimo il rischio di contenziosi, è buona norma redigere un documento nel quale vengano descritte nel dettaglio le condizioni originarie dell’abitazione.

In caso di controversie, il proprietario deve depositare domanda giudiziale per il riconoscimento dei danni e delle inadempienze affinché gli venga attribuita la somma dal Giudice.

Qualora il locatore decida di trattenere il deposito senza una giusta causa, l’inquilino può ricorrere a un’azione legale per ottenerne la restituzione.

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Quali sono gli obblighi dell’inquilino

Poiché la cauzione è posta a favore del proprietario, egli dovrebbe conoscere quelli che sono gli obblighi dell’inquilino per stabilire quando quest’ultimo può essere considerato inadempiente.

Gli obblighi in capo all’inquilino in forza del contratto di locazione sono:

• prendere in consegna la cosa e utilizzarla in base all’uso che è stato pattuito nel contratto e in base alla diligenza del buon padre di famiglia;
• corrispondere il canone di locazione in conformità alle scadenze pattuite;
• provvedere alla restituzione del bene al locatore nello stato in cui l’ha ricevuto.

Nel presupposto che l’immobile sia stato consegnato in buono stato di manutenzione, è fatto salvo il deterioramento naturale strettamente connesso al trascorrere del tempo che, come tale, non costituisce una forma di inadempimento da parte dell’inquilino.

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Che differenza c’è tra caparra e deposito cauzionale?

Molto spesso si fa confusione tra deposito cauzionale e caparra confirmatoria, ma si tratta di due strumenti differenti nella misura in cui:

1. il deposito cauzionale funziona come una garanzia: viene trattenuto per tutta la durata del contratto e restituito al termine dello stesso se non vi sono danni o pendenze economiche. La sua funzione è quella di tutelare il proprietario e non di costituire una forma di anticipo sul pagamento del canone;
2. la caparra confirmatoria si applica di solito nei contratti preliminari di compravendita, ma può essere utilizzata anche nei contratti preliminari di locazione e ha una differente funzione. 

La caparra confirmatoria è un istituto giuridico che trova una disciplina all’interno del codice civile, precisamente nell’articolo 1385. In base alla norma citata, se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Lo scopo di tale cifra è, in questo caso, quello di anticipo sul prezzo o sul canone.

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Caratteristiche della caparra confirmatoria

Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è, invece, la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. In tal caso lo scopo della caparra è quello di precostituire e quantificare l’ammontare del risarcimento del danno dovuto per un eventuale inadempimento di una delle parti.

Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali e può essere anche di importo maggiore.

Nel caso di un contratto di locazione, dunque, la caparra confirmatoria può essere utilizzata come anticipo sulle future mensilità, cosa che non avviene con il deposito cauzionale.

A questo proposito, leggi Caparra confirmatoria: cos’è, a cosa serve e differenza con l’acconto

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