Quanto ci vuole per mandare via un inquilino senza contratto?

• I tempi per poter mandar via un inquilino, in assenza di un contratto variano da 4 a 12 mesi.
• È sempre meglio non agire da soli e avvalersi di una procedura legale: serrature, utenze e ingressi forzati sono reati.
• Prima di avviare il procedimento per occupazione senza titolo, è obbligatoria la mediazione civile.

Hai concesso un immobile in affitto senza alcun contratto? Devi sapere che, nel caso tu intenda mandar via l’inquilino, la strada da percorrere non è così semplice. Non puoi, infatti, ricorrere al procedimento di sfratto ordinario: questo significa che i tempi sono destinati ad allungarsi considerevolmente. Si parla anche di 2 o 3 anni in quanto dovrai avviare una causa ordinaria dinnanzi al Tribunale per occupazione senza titolo, a meno che tu non decida di registrare il contratto tardivamente.

In questo articolo ti spiego in maniera più approfondita:

• perché non puoi sfrattare il tuo inquilino;
• cosa devi fare per mandarlo via nel rispetto della legge.

Ti anticipo che la mancata registrazione del contratto di locazione rallenta lo sfratto dell’inquilino dal tuo immobile, poiché i diritti e gli obblighi delle parti coinvolte non sono stati chiariti per iscritto.

Affitto senza contratto: quali sono le conseguenze?

Se hai affittato una casa senza un contratto registrato, sia pure con pagamento di un canone, devi sapere che l’accordo è nullo. Nel nostro ordinamento, i contratti di locazione richiedono infatti la forma scritta e la registrazione dell’accordo.

Qualora non vengano rispettati tali requisiti, non solo non potrai utilizzare il procedimento di sfratto per mandar via l’inquilino, ma andrai incontro a una serie di limitazioni e ad alcuni rischi.

Ovviamente, non puoi farti giustizia da solo, per esempio effettuando un cambio della serratura. Questo comportamento ti esporrebbe a delle responsabilità sul piano penale, costituendo fattispecie di reato. Ci sono però diverse opzioni da percorrere: vediamole una ad una.

Approfondisci leggendo Quando il proprietario può disdire il contratto di locazione del conduttore?

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Come ottenere il rilascio dell’immobile

Per poter ottenere la liberazione dell’immobile, puoi intraprendere due strade differenti. La prima, è quella della causa civile per occupazione senza titolo. È la soluzione che viene solitamente adottata in mancanza di documentazione scritta e registrazione del contratto di locazione. La seconda è la stipula del contratto per iscritto e la sua registrazione tardiva. Adesso ti spiego meglio come muoverti.

Diffida a lasciare l’immobile

Il primo passo obbligatorio che devi compiere è inviare una lettera di diffida all’inquilino. La diffida deve essere inviata tramite raccomandata A/R o PEC, e deve contenere:

• l’identificazione dell’immobile;
• la descrizione dell’accordo (anche se verbale);
• il termine entro il quale l’inquilino deve lasciare la casa;
• l’avviso che, in caso contrario, si procederà legalmente.

La mediazione civile

Altro aspetto da considerare è che, prima di dare il via a una causa inTribunale, è obbligatorio procedere con la mediazione civile. In tema di locazione, la legge richiede che, in via preventiva, si tenti la mediazione civile tra le parti. Con l’assistenza di un avvocato esperto in diritto immobiliare e di locazioni, dinnanzi ad un Organismo di mediazione, puoi in pratica convocare l’inquilino al fine di trovare una conciliazione in merito al rilascio dell’immobile e alle tempistiche entro egli dovrà liberare i locali da persone e cose.

A questo proposito, leggi Riforma del condominio: come cambia la mediazione?

Quali prove raccogliere

Per dimostrare dove vive la persona che vuoi mandare via dal tuo immobile, devi munirti di:

• messaggi o qualsiasi comunicazione intercorsa tra te e l’inquilino;
• bonifici per i pagamenti dei canoni;
• testimonianze;
• bollette intestate;
• foto o video dell’occupazione dell’immobile.

Occupazione senza titolo: cos’è

Se la medicazione civile ha avuto esito negativo, puoi passare alla causa civile, ovvero ricorrere al procedimento di occupazione senza titolo che riguarda i casi di detenzione di un immobile in assenza di un contratto valido, o dopo il decorso del termine di scadenza. Nella pratica, ti rivolgi al Tribunale facendoti assistere da un avvocato per esercitare un’azione di restituzione dell’immobile.

A tal fine, in qualità di proprietario, devi dimostrare di essere il titolare legittimo della casa, producendo l’atto di acquisto, ma spetterà all’inquilino, per contestare la tua posizione, dimostrare un valido titolo di occupazione. I tempi per arrivare ad una sentenza sono particolarmente lunghi, poiché si parla anche di 2 o 3 anni.

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Registrazione tardiva del contratto

In alternativa alla causa, qualora esista una scrittura privata firmata dalle parti, ma non si è mai proceduto con la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, il contratto non sarà valido. Puoi comunque ancora sanare la situazione.

A tal fine, ti basta registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate e pagare le imposte di registro arretrate con le sanzioni dovute per il ritardo.

A questo punto, poiché la nullità è stata sanata e il contratto è valido a tutti gli effetti, in presenza dei presupposti previsti dalla legge, puoi avviare una procedura di sfratto per finita locazione, decisamente più rapida. Nel tempo di 1 anno l’inquilino potrebbe essere fuori dal tuo appartamento.

Cosa non devi fare

Se non hai registrato il contratto di affitto e ti trovi di fronte a un accordo non scritto e in nero, è meglio che tu sappia ciò che non puoi mai fare:

• cambiare la serratura di tua esclusiva iniziativa o impedire in qualsiasi modo l’accesso all’abitazione all’inquilino;
• staccare le utenze (luce, acqua e gas);
• entrare nell’immobile senza aver ottenuto il consenso;
• fare minacce o altro tipo di intimidazione.

Ti ricordo, inoltre, che, in caso di contratto nullo, non sei legittimato a chiedere il pagamento dei canoni che non sono stati versati tramite ricorso per decreto ingiuntivo. Una volta avviato il procedimento per occupazione senza titolo, puoi però fare richiesta dell’indennità per l’occupazione abusiva, il cui importo sarà stabilito dal Giudice.

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