Disdetta del proprietario nel contratto di locazione 4+4 dopo i primi 4 anni: come funziona?

• In caso di contratto di locazione ad uso abitativo 4+4, il locatore può inviare disdetta dopo i primi quattro anni.
• Potrà manifestare la volontà di non prorogare il rapporto di locazione per motivi tassativi indicati dalla legge.
• È necessario un preavviso di almeno 6 mesi dalla data di scadenza contrattuale.

Il contratto di locazione a canone libero 4+4 è uno degli strumenti più utilizzati in Italia per affittare un immobile destinato ad abitazione. Se anche tu hai un contratto di questo tipo, come proprietario o come inquilino, sicuramente ti farò comodo conoscere quando e come il locatore può dare disdetta, quali sono i limiti imposti dalla legge e quali tutele sono previste per chi vive nell’immobile. In questo articolo ti spiego in quali casi si può interrompere il contratto di locazione e quali sono le regole da rispettare.

Cos’è il contratto di locazione 4+4 e perché si chiama così

Il contratto di locazione 4+4 è disciplinato dalla Legge n. 431/1998, che ha riformato il sistema delle locazioni abitative. Si chiama così perché prevede una durata minima di 4 anni, rinnovabile automaticamente per altri 4 anni, salvo che una delle parti comunichi la disdetta nei casi previsti dalla legge.

Questo tipo di contratto, a canone liberamente stabilito dalle parti, nasce per garantire stabilità abitativa all’inquilino e, allo stesso tempo, una durata certa al proprietario. La legge, infatti, limita fortemente la possibilità del locatore di interrompere il rapporto, proprio per evitare sfratti immotivati o repentini.

Anche se il proprietario non può recedere liberamente questo non significa, tuttavia, che debba rimanere vincolato in maniera indissolubile al contratto d’affitto. Previa comunicazione, potrà infatti, in presenza di casi tassativi, manifestare il proprio intento di non rinnovare la locazione una volta giunti alla prima scadenza.

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Come funziona il rinnovo automatico del contratto 4+4

Se ti stai chiedendo cosa accade allo scadere dei primi quattro anni, la risposta è semplice: il contratto si rinnova automaticamente per altri quattro anni, senza bisogno di firmare nulla. Il rinnovo è la regola, mentre la disdetta è l’eccezione e può avvenire solo in presenza di motivi specifici.

Il proprietario, infatti, non può decidere arbitrariamente di non rinnovare il contratto alla prima scadenza in quanto la legge tutela fortemente l’inquilino e le sue esigenze abitative.

Al ricorrere delle casistiche elencate dalla normativa dedicata il locatore potrà non prorogare l’affitto oltre i primi 4 anni, ma deve ovviamente rispettare modalità ben precise.

Quando il proprietario può dare disdetta alla prima scadenza (4 anni)

Alla prima scadenza dei quattro anni, il locatore può negare il rinnovo solo se ricorre uno dei motivi previsti dall’art. 3 della Legge 431/1998.

Ciò avviene quando:

• il locatore intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
• il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intende destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità e offre al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
• il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
• l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
• l’immobile si trova in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intende operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intende eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
• senza che si sia verificata nessuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
• il locatore vuole vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso, al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Questi motivi devono essere reali, documentabili e non simulati. Se il proprietario dichiara un motivo inesistente, l’inquilino può impugnare la disdetta e chiedere anche un risarcimento.

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Come deve essere comunicata la disdetta del proprietario e in quali tempi

La disdetta deve essere comunicata per iscritto, tramite raccomandata A/R o PEC, con un preavviso di almeno 6 mesi rispetto alla scadenza del contratto. Questo significa che, se il contratto scade il 31 dicembre, la comunicazione deve arrivare all’inquilino entro il 30 giugno.

Nel contenuto della disdetta devono essere indicati:

• il motivo specifico previsto dalla legge;
• la data di scadenza del contratto;
• l’invito a rilasciare l’immobile entro tale data.

Una disdetta generica o priva di motivazione è nulla e il contratto si rinnova automaticamente.

Disdetta del proprietario alla seconda scadenza (8 anni)

Alla seconda scadenza, dopo che siano trascorsi gli otto anni complessivi, il proprietario può decidere di non rinnovare il contratto senza necessità di motivazione, purché rispetti il preavviso di 6 mesi.

In questo caso, la legge riconosce al locatore una maggiore libertà, perché si ritiene che l’inquilino abbia già goduto di un periodo abitativo sufficientemente lungo e che il proprietario possa riacquistare la piena disponibilità dell’immobile.

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Cosa succede se il proprietario non rispetta le regole della disdetta

Se il locatore non rispetta le condizioni previste dalla legge – per esempio non indica un motivo valido previsto dalla legge, non rispetta il preavviso o comunica la disdetta in modo irregolare, ad esempio la comunicazione è avvenuta verbalmente – il contratto si rinnova automaticamente per altri quattro anni.

Inoltre, se il proprietario dichiara un motivo che si scopre essere falso (es. afferma di voler destinare l’immobile al figlio ma poi lo riaffitta a terzi), l’inquilino può:

• contestare la disdetta;
• chiedere un risarcimento danni;
• oppure ottenere il ripristino del contratto.

Queste garanzie servono a evitare che tu possa trovarti improvvisamente senza casa o costretto a lasciare l’immobile senza un motivo legittimo.

La disdetta anticipata del proprietario: è possibile?

Una domanda molto frequente è se il proprietario possa dare disdetta prima della scadenza dei 4 anni. La risposta è negativa: il locatore non può interrompere il contratto anticipatamente, ovvero prima che siano decorsi 4 anni. L’inquilino, invece, può recedere anticipatamente per gravi motivi, con preavviso di 6 mesi.

Qualora avessi dubbi sull’argomento, scrivi a un avvocato esperto di diritto condominiale e locazioni

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