Diritto di prelazione sulle case popolari: come funziona?

• Il diritto di prelazione sulle case popolari consente agli inquilini assegnatari di acquistare l’immobile a un prezzo agevolato rispetto ai valori di mercato.
• la normativa principale di riferimento è la Legge 24 dicembre 1993 n. 560, che stabilisce i criteri per l’alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica.
• Una volta acquistata, la casa non può essere rivenduta per un periodo che varia dai 5 ai 10 anni, a meno di estinguere il diritto di prelazione a favore dell’ente pubblico.

Le case popolari, tecnicamente definite come Edilizia Residenziale Pubblica (ERP), rappresentano un pilastro fondamentale del sistema di protezione sociale in Italia. Il tema del loro acquisto da parte degli inquilini, spesso indicato come riscatto, solleva frequenti dubbi legali, specialmente per quanto riguarda il diritto di prelazione.

In termini giuridici, la prelazione è il diritto di un soggetto di essere preferito a ogni altro, a parità di condizioni, nella conclusione di un determinato contratto. Nel contesto delle case popolari, questo concetto si applica in due fasi distinte: la prima riguarda il diritto dell’inquilino di acquistare l’alloggio quando l’ente decide di venderlo, la seconda riguarda il diritto dell’ente (Comune, ATER o ALER) di riacquistare l’immobile qualora il privato decida di rivenderlo in futuro.

Come funziona il diritto di prelazione all’acquisto sulle case popolari

Il diritto di prelazione all’acquisto non è un diritto assoluto che l’inquilino può esercitare in qualsiasi momento, ma scatta solo quando l’ente proprietario inserisce l’immobile in un piano di alienazione. Secondo la Legge 560/1993, gli enti gestori devono predisporre programmi di vendita che devono essere approvati dalle Regioni. Quando un alloggio viene messo in vendita, l’inquilino che lo occupa ha la precedenza assoluta rispetto a terzi.

Per poter esercitare validamente questo diritto, l’interessato deve rispettare una serie di requisiti soggettivi e oggettivi, cioè:

• essere assegnatario dell’alloggio o componente del nucleo familiare convivente da almeno 5 anni;
• essere in regola con il pagamento dei canoni di locazione e delle spese accessorie al momento della stipula del contratto;
• non possedere altri immobili idonei alle esigenze del nucleo familiare nel Comune di residenza o in Comuni limitrofi;
• rientrare in determinati limiti di reddito, che vengono aggiornati periodicamente dalle delibere regionali in base all’indice ISTAT.

È interessante notare che, qualora l’assegnatario non intenda o non possa procedere all’acquisto, il diritto può essere trasferito ai figli non conviventi, purché questi ultimi possiedano i requisiti previsti per l’assegnazione di un alloggio popolare. Questa possibilità mira a favorire la stabilità abitativa delle famiglie meno abbienti.

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Cosa succede dopo l’acquisto: il vincolo di inalienabilità

Diventare proprietari di una casa popolare non significa poterla gestire immediatamente come un qualsiasi immobile privato. La legge impone dei vincoli stretti per evitare speculazioni immobiliari su beni che sono stati ceduti a prezzi di favore. L’assegnatario che ha acquistato l’alloggio non può venderlo, né affittarlo o costituire su di esso diritti reali di godimento (come l’usufrutto), per un periodo minimo di 10 anni.

Esistono tuttavia delle eccezioni. In alcuni casi, previa autorizzazione dell’ente gestore, è possibile vendere l’immobile prima della scadenza se sopraggiungono gravi e documentati motivi, quali:

• il trasferimento per motivi di lavoro in un’altra città situata a oltre 50 chilometri di distanza;
• l’accertato aggravamento delle condizioni di salute che richiedano lo spostamento in una struttura idonea;
• la necessità di ampliare il nucleo familiare a seguito di nascite o adozioni, qualora l’alloggio diventi oggettivamente insufficiente.

La violazione di questo divieto comporta la nullità dell’atto di vendita, che può essere fatta valere in giudizio dall’ente proprietario o da chiunque vi abbia interesse. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 11800 del 2011, ha ribadito che tali vincoli hanno natura reale e seguono l’immobile, essendo opponibili anche ai successivi acquirenti.

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Il diritto di prelazione a favore dell’ente pubblico

Superato il periodo di inalienabilità (solitamente di dieci anni), il proprietario è libero di vendere l’immobile a terzi. Tuttavia, prima di procedere, deve notificare la sua intenzione all’ente che gli ha venduto la casa. Questo perché l’ente pubblico conserva un diritto di prelazione legale per riacquistare l’alloggio.

Il proprietario deve inviare una comunicazione formale tramite PEC o raccomandata con ricevuta di ritorno, indicando il prezzo pattuito con il potenziale acquirente terzo e le condizioni della vendita. L’ente ha tempo 60 giorni per decidere se esercitare la prelazione.

Se l’ente decide di riacquistare, dovrà pagare al proprietario la stessa cifra offerta dal terzo. Se invece l’ente rinuncia espressamente o lascia decorrere il termine senza rispondere (silenzio-rifiuto), il proprietario può procedere liberamente alla vendita con il terzo.

Come si estingue il diritto di prelazione sulle case popolari?

Molti proprietari trovano frustrante il vincolo della prelazione pubblica, poiché può rallentare o complicare le trattative di vendita. La legge offre una via d’uscita tecnica chiamata “affrancazione” o estinzione del diritto di prelazione. Ai sensi dell’articolo 1, comma 25 della Legge 560/1993, il proprietario può liberare definitivamente l’immobile da questo vincolo, versando all’ente cedente una somma di denaro.

L’importo da pagare è pari al 10% del valore catastale dell’immobile, calcolato sulla base degli estimi vigenti al momento della richiesta. Una volta effettuato il versamento e ottenuta la quietanza dall’ente, il diritto di prelazione si estingue “ope legis”. Questo significa che per tutte le vendite future non sarà più necessario interpellare il Comune o l’ATER, e l’immobile entrerà a pieno titolo nel libero mercato.

Questa procedura è particolarmente consigliata quando si intende vendere l’immobile a un prezzo di mercato elevato, poiché permette di gestire la compravendita senza le lungaggini burocratiche legate ai controlli degli enti pubblici. A Roma, per esempio, l’ATER prevede tempi medi di gestione della pratica di circa 120 giorni dalla presentazione della domanda di estinzione. Se ti servono maggiori dettagli in merito, ti suggeriamo di scrivere a un avvocato.

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Diritto di prelazione e successione ereditaria

Cosa succede se l’inquilino muore prima di aver completato l’acquisto o se il proprietario di una casa popolare riscattata viene a mancare? In caso di decesso dell’inquilino durante le fasi del piano di vendita, il diritto di prelazione all’acquisto passa agli eredi conviventi. Essi subentrano nella posizione del “de cuius” e possono completare l’operazione alle stesse condizioni agevolate.

Se invece l’immobile era già stato acquistato, esso cade in successione come un normale bene privato. Tuttavia, gli eredi restano soggetti ai vincoli di inalienabilità residui. Se il padre ha acquistato la casa da 4 anni e muore, il figlio erede non potrà venderla per i successivi 6 anni, a meno di non rientrare nelle deroghe sopra citate. Anche gli eredi dovranno rispettare il diritto di prelazione a favore dell’ente pubblico nel caso decidano di vendere l’alloggio una volta scaduti i termini di legge.

Consigli per vendere/comprare una casa popolare

Se ti trovi nella posizione di voler acquistare la casa popolare nella quale vivi già o di voler vendere un alloggio già riscattato, è fondamentale agire con precisione normativa.

Ecco alcuni passaggi chiave da seguire:

• verifica la legge specifica sotto la quale è avvenuto l’acquisto (Legge 513/77 o Legge 560/93), poiché i termini di prelazione e le penali possono cambiare significativamente;
• richiedi una visura catastale aggiornata per calcolare correttamente il valore dell’eventuale affrancazione del 10%;
• consulta il regolamento del tuo Comune o dell’ente gestore territoriale, poiché le Regioni hanno ampi margini di manovra nel definire i requisiti reddituali e le modalità di vendita.

In caso di contestazioni o di mancato riconoscimento del diritto all’acquisto, rivolgiti tempestivamente a un avvocato specializzato in diritto amministrativo o civile per avviare una procedura di mediazione o un ricorso.

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