Posso vendere la casa assegnata al coniuge divorziato?

• Il proprietario di un immobile può procedere alla sua vendita, anche se questo è stato assegnato all’ex coniuge in sede di separazione o divorzio, ma il terzo acquirente è obbligato a rispettarne il godimento.
• La possibilità per il coniuge assegnatario di opporre il proprio diritto a chi acquista la casa dipende dalla trascrizione del provvedimento o dalla presenza di una data certa anteriore alla vendita.
• L’alienazione di un bene gravato da un provvedimento di assegnazione comporta una svalutazione del valore di mercato, che solitamente oscilla tra il 20% e il 40% rispetto al prezzo del bene libero.

Se ti trovi a leggere queste righe, stai attraversando un momento critico della tua vita: una separazione e, probabilmente, un successivo divorzio. Potresti quindi volerne sapere di più sulla vendita della casa coniugale assegnata, nel dubbio che vanga assegnata al tuo ex partner.

In Italia, la legge tutela prioritariamente l’interesse dei figli a restare nell’ambiente in cui sono cresciuti, ma non annulla il diritto del proprietario di disporre del proprio bene. L’articolo 337-sexies del codice civile stabilisce infatti che il godimento della casa familiare è attribuito tenendo prioritariamente conto dell’interesse dei figli minori o dei figli maggiorenni non autosufficienti. Sebbene il proprietario mantenga la facoltà di vendere, l’acquirente subentra nella posizione di chi ha venduto, ereditando un immobile che non può occupare immediatamente.

Cosa succede se decidi di vendere la casa coniugale assegnata all’ex coniuge

Il proprietario ha sempre il diritto di vendere la casa familiare, ma l’atto di alienazione non ha il potere di cancellare il diritto di abitazione stabilito dal tribunale. Questo accade perché l’assegnazione crea un vincolo di destinazione sul bene che segue la proprietà nei suoi passaggi.

Chi acquista un immobile in questa condizione deve essere consapevole che sta effettuando un investimento a lungo termine, poiché non potrà abitarvi finché il vincolo non verrà rimosso dal giudice.

In termini economici, vendere una casa assegnata significa accettare una decurtazione del prezzo. Le stime immobiliari del 2026 indicano che un acquirente richiede uno sconto significativo, spesso superiore al 30%, per compensare l’impossibilità di utilizzare l’alloggio. Il terzo acquirente deve inoltre farsi carico delle spese di manutenzione straordinaria e delle imposte sulla proprietà, mentre le spese ordinarie e il condominio resteranno a carico del coniuge che abita nella casa.

Approfondisci leggendo Vendita casa coniugale dopo divorzio: quando è possibile?

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Come la trascrizione del provvedimento condiziona il diritto dell’acquirente

L’aspetto più critico per chi acquista è l’opponibilità del provvedimento di assegnazione. La giurisprudenza ha fissato dei criteri precisi per stabilire se e per quanto tempo l’ex coniuge può restare nell’immobile dopo la vendita. La regola principale deriva dalla sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n. 11096 del 2002, che distingue due scenari fondamentali basati sulla pubblicità immobiliare.

Nel dettaglio, l’opponibilità del diritto di abitazione si articola secondo queste dinamiche:

• se il provvedimento di assegnazione è stato trascritto presso l’Agenzia delle Entrate prima dell’atto di vendita, esso è opponibile all’acquirente per tutta la durata prevista dal giudice, senza limiti temporali predefiniti;
• qualora il provvedimento non sia stato trascritto, ma abbia comunque una data certa anteriore alla vendita, esso rimane opponibile al terzo solo per un periodo massimo di nove anni dalla data dell’assegnazione;
• nel caso in cui la vendita sia avvenuta prima che il giudice emettesse il provvedimento di assegnazione, l’ex coniuge non ha solitamente nessun diritto di opporsi al rilascio dell’immobile richiesto dal nuovo proprietario;
• se l’acquirente dimostra che la vendita è stata simulata o effettuata in frode ai suoi danni solo per privarlo dell’alloggio, può richiedere l’annullamento dell’atto in sede giudiziaria.

Questa distinzione rende fondamentale per ogni potenziale acquirente effettuare una visura ipocatastale prima del rogito. Senza questa verifica, si rischia di acquistare un bene che resterà occupato per decenni, specialmente se sono presenti figli molto piccoli.

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Quando la vendita può portare alla liberazione dell’immobile

Nonostante il vincolo, esistono situazioni in cui il nuovo proprietario può agire per ottenere la liberazione dei locali. Il diritto di assegnazione non è eterno e può cessare se vengono meno i presupposti che lo hanno generato. In questi casi, l’acquirente può rivolgersi al tribunale per chiedere la revoca del provvedimento e il conseguente rilascio del bene.

I presupposti per richiedere la cessazione del vincolo di abitazione sono:

• l’indipendenza economica dei figli maggiorenni o il loro trasferimento definitivo in un’altra abitazione per motivi di studio o lavoro;
• la decisione del coniuge assegnatario di contrarre un nuovo matrimonio o di iniziare una convivenza stabile con un nuovo partner all’interno della casa;
• l’abbandono dell’immobile da parte dell’assegnatario, che trasferisce la propria residenza abituale altrove;
• la morte del coniuge assegnatario, in quanto il diritto di abitazione è un diritto personale non trasmissibile agli eredi che non facevano parte del nucleo familiare originale.

Bisogna però considerare i tempi della giustizia civile in Italia, che per una causa di rilascio o di modifica delle condizioni di divorzio possono superare i 1000 giorni. Anche i costi legali sono un fattore da non sottovalutare, con tariffe che per una consulenza legale iniziale e la redazione degli atti oscillano tra 300 euro e 600 euro – a cui vanno aggiunte le competenze per l’intera fase processuale. In sintesi, vendere la casa assegnata all’ex coniuge è possibile, ma richiede una strategia legale prudente per evitare di rimanere bloccati in un contenzioso logorante e costoso.

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