Quando il proprietario può disdire il contratto di locazione del conduttore?

• Il locatore può negare il rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza in presenza di giusti motivi elencati dalla legge.
• Alla seconda scadenza, il rinnovo può essere negato anche senza tali motivi nel rispetto delle tempistiche stabilite dalla normativa di settore.
• Il recesso anticipato non è invece consentito, salvo diversi accordi tra le parti.

In Italia, il contratto di locazione è un accordo vincolante con il quale il locatore (proprietario) concede in godimento un immobile all’inquilino, dietro pagamento di una somma di denaro (il canone di locazione). Tuttavia, il proprietario può decidere di disdire il contratto in presenza di determinate condizioni.

Le regole cambiano a seconda che si tratti di un immobile ad uso abitativo o ad uso commerciale e sono previste da norme specifiche volte ad evitare abusi e garantire un equo bilanciamento tra gli interessi delle parti coinvolte. Vediamo nel dettaglio quando e come il locatore può esercitare il diritto di disdetta.

Disdetta del contratto di locazione ad uso abitativo

Nel caso di locazioni abitative, la disciplina relativa alle modalità di disdetta è contenuta principalmente nella Legge n. 431/1998. Con la disdetta non si ha l’interruzione immediata del contratto in quanto il locatore, con tale atto, comunica la sua intenzione di non rinnovare il rapporto locatizio alla naturale scadenza.

Le tipologie più comuni di contratto di affitto, per quanto concerne i termini di durata, sono:

• il contratto a canone libero (4+4 anni);
• il contratto a canone concordato (3+2 anni):

Il proprietario può disdire il contratto alla prima scadenza contrattuale (cioè dopo 4 o 3 anni, a seconda del tipo di contratto) solo per motivi specifici e tassativamente previsti dalla legge. In assenza di tali motivi, il contratto si rinnova automaticamente.

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Come può il proprietario disdire un contratto di affitto?

I motivi ammessi per procedere alla disdetta del contratto da parte del locatore sono:

• uso personale dell’immobile: il locatore può richiedere l’immobile per sé, per un familiare prossimo (genitori, figli, coniuge), o per destinarlo ad attività commerciale o professionale;
• possibilità per l’inquilino di disporre di un ulteriore immobile da adibire ad uso abitativo;
• mancata occupazione continuativa dell’immobile come abitazione principale, se l’inquilino non utilizza l’immobile senza una giustificazione valida;
• ristrutturazione, demolizione o modifiche strutturali: il locatore può chiedere il rilascio dell’immobile per effettuare i lavori che comportano lo sgombero dei locali (qualora l’immobile sia gravemente danneggiato o pericolante);
• vendita dell’immobile: il locatore può disdire se intende vendere l’immobile e non possiede altre proprietà a uso abitativo. In questo caso, l’immobile deve essere libero alla data della vendita.

Solo in caso dei motivi indicati dalla legge e sopra riportati sarà possibile negare il rinnovo alla scadenza.

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Preavviso disdetta: qual è

La disdetta deve essere inviata con preavviso di almeno sei mesi prima della scadenza, mediante raccomandata A/R o PEC.

In vista della seconda scadenza contrattuale, la situazione cambia. Alla seconda scadenza (cioè dopo 8 anni per i contratti 4+4, o dopo 5 anni per i 3+2), il proprietario può disdire senza necessità di motivare. Tuttavia, anche in questo caso è obbligatorio rispettare il termine di preavviso di almeno sei mesi.

È possibile una disdetta anticipata?

Il locatore non può disdire anticipatamente dal contratto, a meno che non vi sia un accordo tra le parti o una giusta causa, come per esempio l’inadempimento di una delle parti, che consenta la risoluzione anticipata. Diversamente, la disdetta prima della scadenza contrattuale spetta solo al conduttore, a condizione che ricorrano “gravi motivi” (art. 4 della L. 392/78 e art. 3 della L. 431/98).

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Quali sono le conseguenze della disdetta illegittima

Se la disdetta del proprietario è priva dei requisiti previsti (i motivi indicati dalla legge) o viene effettuata senza i dovuti termini di preavviso, è giuridicamente inefficace e il contratto si rinnova automaticamente. Una disdetta illegittima può sussistere anche quando il locatore non rispetta i motivi che sono stati riportati nella lettera di disdetta per giustificare il mancato rinnovo. In tal caso, il locatore sarà responsabile di inadempimento contrattuale.

L’inquilino può impugnare la disdetta davanti all’autorità giudiziaria al fine di riattivare il contratto di locazione alle precedenti condizioni e per ottenere il risarcimento di eventuali danni subiti.

Secondo il parere della Corte di Cassazione il risarcimento non è dovuto solo se il locatore dimostra che l’inadempimento è dipeso da eventi al di fuori del proprio controllo e, dunque, imprevedibili e inevitabili.

Per agire in giudizio e tutelare i propri interessi, l’inquilino è tenuto ad adottare le seguenti misure:

• conservare la documentazione relativa al contratto, mantenere copia della lettera di disdetta e di ogni comunicazione intercorsa con il locatore;
• rivolgersi a un avvocato esperto in diritto immobiliare e locazioni che lo consigli in caso di dubbi sulla disdetta e lo difenda per eventuali azioni in giudizio; 
• agire per vie legali: se il locatore non adempie agli obblighi, è possibile avviare un’azione legale per ottenere il ripristino del contratto o il risarcimento dei danni.

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Disdetta del contratto di locazione ad uso commerciale: cosa cambia

Nel caso degli immobili ad uso commerciale (negozi, uffici, capannoni, ecc.), la normativa di riferimento è la Legge n. 392/1978. I contratti hanno in genere una durata minima di 6 anni + 6 anni (9+9 per attività alberghiere).

Anche in questo caso, il locatore non può disdire il contratto alla prima scadenza se non per giustificati motivi espressamente previsti dall’art. 29 della Legge 392/78. Tra questi, troviamo:

• la necessità di adibire l’immobile ad uso proprio: l’uso proprio riguarda se stessi o un familiare entro il secondo grado, per attività commerciale o professionale;
• la ristrutturazione edilizia: il locatore può recedere se deve demolire o effettuare interventi che rendano incompatibile la permanenza dell’inquilino;
• il cambio di destinazione d’uso dell’immobile, come nel caso in cui il proprietario voglia convertire il locale in abitazione o in garage.

La disdetta andrà comunicata almeno 12 mesi prima della scadenza (18 mesi per le attività alberghiere). Alla seconda scadenza, il contratto può essere disdettato liberamente dal locatore con un preavviso di almeno 12 mesi (18 per attività alberghiere), senza obbligo di indicare un motivo.

Tuttavia, in caso di cessazione del contratto per volontà del locatore e senza colpa del conduttore, l’inquilino ha diritto a un indennizzo per la perdita dell’avviamento pari a 18 mensilità dell’ultimo canone (21 per le attività alberghiere).

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Comunicazione della disdetta: come avviene

Sia per le locazioni abitative sia per quelle commerciali, la disdetta deve essere sempre comunicata per iscritto, con strumenti che forniscano prova legale dell’avvenuta ricezione (raccomandata A/R o PEC).

La comunicazione deve contenere:

• i dati del contratto;
• la data di scadenza del contratto;
• la volontà di non rinnovare oltre la prima scadenza (se di questo si tratta);
• il motivo previsto dalla legge, qualora richiesto.

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